Hallo zusammen, hier ist wieder Alex! Wer eine Immobilie kaufen möchte, hört oft, dass Eigenkapital ein Muss ist. Doch was, wenn ihr nicht genügend Ersparnisse habt? Ist eine 100-%-Finanzierung oder sogar eine 110-%-Finanzierung (inklusive Kaufnebenkosten) möglich?
In diesem Artikel erfahrt ihr, ob und wann eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll ist, welche Risiken es gibt und worauf ihr unbedingt achten müsst.
1. Was bedeutet eine Vollfinanzierung?
Bei einer klassischen Immobilienfinanzierung bringt der Käufer mindestens 20–30 % Eigenkapital mit, um bessere Zinskonditionen zu bekommen.
100-%-Finanzierung:
- Die Bank finanziert den vollen Kaufpreis der Immobilie.
- Kaufnebenkosten (z. B. Notar, Grunderwerbsteuer) müssen selbst bezahlt werden.
110-%-Finanzierung:
- Die Bank finanziert den Kaufpreis + Nebenkosten.
- Ihr benötigt kein Eigenkapital, tragt aber ein höheres Risiko.
Mein Tipp:
Eine Vollfinanzierung ist möglich, aber nicht für jeden geeignet – Banken prüfen eure Bonität sehr genau!
2. Wann ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Nicht jeder bekommt eine 100-%- oder 110-%-Finanzierung. Banken vergeben solche Kredite nur unter bestimmten Bedingungen.
✔ Sehr gutes und sicheres Einkommen:
- Beamte, Ärzte oder IT-Spezialisten haben oft bessere Chancen.
- Ein unbefristeter Arbeitsvertrag ist Pflicht.
✔ Hervorragende Bonität:
- Keine negativen Schufa-Einträge.
- Niedrige Schulden und ein stabiles finanzielles Verhalten.
✔ Immobilie mit hoher Wertstabilität:
- Banken finanzieren lieber Objekte in gefragten Lagen.
- Neubauten oder sanierte Immobilien werden bevorzugt.
✔ Geringe Nebenkosten oder staatliche Förderungen:
- Förderungen wie KfW-Kredite können helfen, die Finanzierungslast zu senken.
Mein Tipp:
Wenn ihr kein Eigenkapital habt, solltet ihr zumindest eine sehr gute Bonität und ein stabiles Einkommen vorweisen können.
3. Vorteile und Nachteile einer Vollfinanzierung
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital hat klare Vor- und Nachteile:
Vorteile:
- Ihr könnt eine Immobilie kaufen, ohne jahrelang sparen zu müssen.
- Ihr bleibt flexibel mit eurem Kapital für andere Investitionen.
- Inflation kann sich positiv auswirken – die Schulden entwerten sich über die Jahre.
Nachteile:
- Höhere Zinsen: Banken verlangen höhere Zinsen als bei Finanzierungen mit Eigenkapital.
- Längere Laufzeit: Ihr zahlt über viele Jahre höhere Raten.
- Höheres Risiko: Falls die Immobilienpreise fallen, bleibt ihr auf hohen Schulden sitzen.
Mein Tipp:
Berechnet genau, ob ihr die höhere monatliche Belastung über Jahrzehnte stemmen könnt – sonst droht eine finanzielle Falle!
4. Beispielrechnung: Vollfinanzierung vs. Finanzierung mit Eigenkapital
Schauen wir uns ein Beispiel an:
Immobilienpreis: 300.000 €
Nebenkosten (10 %): 30.000 €
1. Finanzierung mit 20 % Eigenkapital:
- Eigenkapital: 60.000 €
- Kreditsumme: 240.000 €
- Zinssatz: 3,5 %
- Monatliche Rate (2 % Tilgung): ca. 1.400 €
2. 100-%-Finanzierung (ohne Eigenkapital):
- Eigenkapital: 0 €
- Kreditsumme: 300.000 €
- Zinssatz: 4,5 %
- Monatliche Rate (2 % Tilgung): ca. 1.875 €
Ergebnis:
- Ihr zahlt bei der Vollfinanzierung fast 500 € mehr pro Monat.
- Über die Laufzeit zahlt ihr zehntausende Euro mehr an Zinsen.
Mein Tipp:
Ohne Eigenkapital steigen die Kosten deutlich – rechnet genau durch, ob ihr euch die monatliche Belastung wirklich leisten könnt!
5. Strategien für eine bessere Finanzierung ohne Eigenkapital
Falls ihr euch für eine Vollfinanzierung entscheidet, könnt ihr mit ein paar Tricks die Konditionen verbessern:
Sondertilgungen nutzen:
- Falls ihr Gehaltserhöhungen oder Boni bekommt, könnt ihr damit schneller tilgen.
Zinsbindung clever wählen:
- Wählt eine lange Zinsbindung (15–20 Jahre), um Sicherheit zu haben.
Günstige Immobilien bevorzugen:
- Startet mit einer kleineren oder günstigeren Immobilie, um das Risiko zu minimieren.
Eigenkapital „simulieren“:
- Wenn ihr zwar kein Bargeld habt, aber eine abbezahlte Eigentumswohnung oder Wertpapiere besitzt, könnt ihr diese als Sicherheit nutzen.
Mein Tipp:
Manche Banken akzeptieren Wertpapiere oder Bausparverträge als „Eigenkapital-Ersatz“ – fragt bei eurer Bank nach!
6. Fazit: Lohnt sich eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital?
Ja, wenn:
- Ihr ein sehr sicheres und hohes Einkommen habt.
- Die Immobilie in einer gefragten Lage ist und Wertsteigerungspotenzial hat.
- Ihr langfristig stabile Zinsen sichert (z. B. mit 15–20 Jahren Zinsbindung).
Nein, wenn:
- Ihr kein finanzielles Polster für Notfälle habt.
- Die Zinsen hoch sind und die monatliche Rate euch finanziell stark belastet.
- Ihr flexibel bleiben wollt – eine hohe Verschuldung schränkt euch ein.
Mein Rat:
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital kann funktionieren – aber sie ist nicht für jeden geeignet. Wer sich für eine Vollfinanzierung entscheidet, sollte sich der Risiken bewusst sein und eine langfristige Strategie haben.
Habt ihr Erfahrungen mit einer Vollfinanzierung oder überlegt ihr, ohne Eigenkapital eine Immobilie zu kaufen? Teilt eure Gedanken – ich freue mich auf den Austausch!