Hallo zusammen, hier ist wieder Alex! Wer eine Immobilie kaufen möchte, hört oft, dass Eigenkapital entscheidend für eine gute Finanzierung ist. Doch wie viel Eigenkapital braucht man wirklich, welche Kosten kann man damit abdecken und gibt es Alternativen für Käufer mit wenig Ersparnissen?
In diesem Artikel erfahrt ihr, wie viel Eigenkapital sinnvoll ist und welche Möglichkeiten es gibt, wenn euer Budget knapp ist.
1. Warum ist Eigenkapital beim Immobilienkauf wichtig?
Eigenkapital ist das Geld, das ihr selbst in den Kauf einbringt, ohne einen Kredit aufnehmen zu müssen. Je mehr ihr davon habt, desto günstiger wird eure Finanzierung.
Vorteile von Eigenkapital:
- Niedrigere Zinsen: Banken gewähren bessere Konditionen, wenn ihr Eigenkapital einbringt.
- Geringere monatliche Raten: Ihr müsst weniger finanzieren und zahlt weniger Zinsen.
- Höhere Kreditchancen: Banken bevorzugen Kunden mit hohem Eigenkapital, da das Risiko geringer ist.
- Schnellere Schuldenfreiheit: Weniger Fremdkapital bedeutet eine kürzere Laufzeit des Kredits.
Mein Tipp:
Je mehr Eigenkapital ihr habt, desto besser – aber es gibt Strategien, auch mit wenig Eigenkapital eine Immobilie zu finanzieren.
2. Wie viel Eigenkapital wird empfohlen?
Experten raten dazu, mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitzubringen.
Beispiel für eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro:
- 20 % Eigenkapital: 80.000 Euro
- 30 % Eigenkapital: 120.000 Euro
Doch warum gerade 20 bis 30 Prozent?
- 10 bis 15 % für Kaufnebenkosten: Diese beinhalten Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie ggf. Maklerprovision.
- Mindestens 10 % als Eigenkapital für die Finanzierung: Damit signalisiert ihr der Bank, dass ihr finanziell stabil seid.
Mein Tipp:
Wer mehr als 30 Prozent Eigenkapital hat, kann besonders günstige Zinsen bekommen – aber auch mit weniger ist eine Finanzierung möglich.
3. Kaufnebenkosten: Diese Ausgaben sind nicht durch den Kredit gedeckt
Kaufnebenkosten müssen meist aus Eigenkapital gezahlt werden, da Banken diese selten mitfinanzieren.
Typische Kaufnebenkosten (je nach Bundesland):
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises
- Notar- und Grundbuchgebühren: ca. 1,5 %
- Maklerprovision: 3 bis 7 % (je nach Region)
Beispielrechnung für eine Immobilie mit 400.000 Euro:
| Kostenfaktor | Prozent | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (5 %) | 5 % | 20.000 € |
| Notar und Grundbuch | 1,5 % | 6.000 € |
| Makler (4 %) | 4 % | 16.000 € |
| Gesamtkosten | 10,5 % | 42.000 € |
Ohne Eigenkapital müsstet ihr diese Summe aus eigenen Mitteln aufbringen.
Mein Tipp:
Berechnet eure Kaufnebenkosten frühzeitig, damit ihr nicht von unerwarteten Zusatzkosten überrascht werdet.
4. Finanzierung ohne Eigenkapital: Ist das möglich?
Ja, es gibt Banken, die eine 100-%- oder sogar 110-%-Finanzierung anbieten.
- 100-%-Finanzierung: Die Bank finanziert den gesamten Kaufpreis, aber nicht die Nebenkosten.
- 110-%-Finanzierung: Zusätzlich werden auch Kaufnebenkosten mitfinanziert.
Vorteile:
- Ihr könnt eine Immobilie kaufen, ohne lange sparen zu müssen.
- Eigenkapital bleibt für andere Investitionen verfügbar.
Nachteile:
- Höhere Zinsen als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.
- Höhere monatliche Raten, da mehr Kapital finanziert wird.
- Längere Laufzeit und höhere Gesamtkosten.
Mein Tipp:
Wer eine Vollfinanzierung plant, sollte ein sehr sicheres Einkommen und eine gute Bonität haben, um hohe Zinsen zu vermeiden.
5. Alternativen zum klassischen Eigenkapital
Falls ihr wenig oder kein Eigenkapital habt, gibt es Alternativen:
✅ Bausparvertrag: Falls ihr in der Vergangenheit einen Bausparvertrag abgeschlossen habt, kann dieser als Eigenkapital genutzt werden.
✅ Verwandtendarlehen: Eltern oder Großeltern können als private Kreditgeber einspringen, oft zu besseren Konditionen als Banken.
✅ Wertpapierdepot als Sicherheit: Manche Banken akzeptieren Aktien oder Fonds als zusätzliche Sicherheit für einen besseren Zinssatz.
✅ Zweitimmobilie oder andere Sicherheiten: Falls ihr bereits eine Immobilie besitzt, kann diese für die neue Finanzierung als Sicherheit dienen.
Mein Tipp:
Manchmal reicht es, Alternativen zur Bank vorzulegen – das kann die Finanzierung deutlich erleichtern.
6. Häufige Fehler beim Eigenkapital vermeiden
❌ Alles Ersparte in die Immobilie stecken:
- Lösung: Immer eine Notfallreserve behalten, z. B. für Reparaturen oder plötzliche Ausgaben.
❌ Kaufnebenkosten unterschätzen:
- Lösung: Mindestens 10–15 % des Kaufpreises für Nebenkosten einplanen.
❌ Zu geringe Tilgung bei 100-%-Finanzierung:
- Lösung: Mindestens 2 % Tilgung pro Jahr wählen, um die Schulden nicht zu lange laufen zu lassen.
❌ Nicht frühzeitig Angebote vergleichen:
- Lösung: Mehrere Banken vergleichen – oft gibt es große Unterschiede bei den Konditionen.
Mein Tipp:
Eigenkapital ist wichtig, aber nicht alles – eine gute Finanzierungsstrategie kann oft den Unterschied machen.
7. Fazit: Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
✔ Optimal sind 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital.
✔ Mindestens die Kaufnebenkosten (10–15 %) sollten aus eigenen Mitteln gezahlt werden.
✔ Eine Vollfinanzierung ist möglich, aber mit höheren Zinsen und Risiken verbunden.
✔ Wer wenig Eigenkapital hat, kann Alternativen wie Bausparverträge oder Wertpapiere als Sicherheiten nutzen.
Mein Rat:
Berechnet vor dem Immobilienkauf genau, wie viel Eigenkapital ihr wirklich braucht und welche Finanzierungsoptionen für euch sinnvoll sind. Wer langfristig plant, kann sich hohe Zinsen und finanzielle Engpässe ersparen.
Wie seht ihr das? Habt ihr bereits Erfahrungen mit der Immobilienfinanzierung gemacht? Ich freue mich auf den Austausch!