Hallo zusammen, hier ist wieder Alex! Wer eine Immobilie finanziert, muss sich für eine Zinsbindung entscheiden. Doch wie lange sollte man sich einen Zinssatz sichern? Sind 5, 10, 15 oder sogar 20 Jahre sinnvoll? Und welche Risiken gibt es, wenn die Zinsbindung zu kurz oder zu lang gewählt wird?
In diesem Artikel erkläre ich, was die Zinsbindung ist, welche Laufzeit in welcher Marktlage am besten passt und welche Strategien bei steigenden oder fallenden Zinsen helfen.
1. Was ist die Zinsbindung?
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der vereinbarte Zinssatz eines Kredits fest bleibt. Während dieser Zeit ändern sich die monatlichen Raten nicht, unabhängig davon, ob die Marktzinsen steigen oder fallen.
- Kurze Zinsbindung (5–10 Jahre): Oft mit niedrigeren Zinsen, aber nach Ablauf besteht das Risiko höherer Anschlusszinsen.
- Lange Zinsbindung (15–20 Jahre): Höhere Planungssicherheit, aber meist mit einem höheren Zinssatz.
Am Ende der Zinsbindung ist oft eine Anschlussfinanzierung notwendig, falls der Kredit noch nicht vollständig getilgt ist.
Beispiel:
- Ein Darlehen über 300.000 Euro mit 3 Prozent Zinsen und einer Zinsbindung von 10 Jahren
- Nach 10 Jahren bleibt oft noch eine Restschuld, die neu finanziert werden muss
- Falls die Zinsen gestiegen sind, kann die Anschlussfinanzierung teurer werden
Mein Tipp: Wer langfristige Sicherheit möchte, sollte eine längere Zinsbindung in Betracht ziehen, besonders in Zeiten niedriger Zinsen.
2. Welche Zinsbindung ist sinnvoll?
Die Wahl der Zinsbindung hängt von mehreren Faktoren ab:
| Zinsbindung | Wann sinnvoll? | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | Bei sehr hohen Zinsen in der Hoffnung auf fallende Zinsen | Niedrigste Zinsen | Risiko steigender Zinsen bei Anschlussfinanzierung |
| 10 Jahre | Standardlösung, wenn moderate Zinsen erwartet werden | Günstigere Konditionen als lange Bindungen | Zinsänderungsrisiko nach 10 Jahren |
| 15 Jahre | Sicherheit in Zeiten niedriger Zinsen | Planungssicherheit, gute Kombination aus Kosten und Stabilität | Höhere Zinsen als bei 10 Jahren |
| 20 Jahre | Für maximale Zinssicherheit bei sehr niedrigen Zinsen | Kein Zinsrisiko mehr, konstante Monatsrate | Höchste Zinssätze, wenig Flexibilität |
Mein Tipp: In Phasen niedriger Zinsen lohnt sich eine lange Zinsbindung, um sich den günstigen Zinssatz langfristig zu sichern.
3. Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Nach Ablauf der Zinsbindung gibt es mehrere Optionen:
✅ Anschlussfinanzierung bei der gleichen Bank:
- Die Bank unterbreitet ein neues Finanzierungsangebot.
- Falls die Zinsen gestiegen sind, kann die Rate deutlich höher ausfallen.
✅ Bankwechsel durch Umschuldung:
- Falls andere Banken bessere Konditionen bieten, kann man zu einer neuen Bank wechseln.
- Dabei fallen allerdings Notar- und Grundbuchkosten an.
✅ Kompletttilgung der Restschuld:
- Falls genug Eigenkapital vorhanden ist, kann der Kredit vollständig abgelöst werden.
Falls keine neue Finanzierung gewählt wird, setzt die Bank automatisch den teuren variablen Zinssatz an – das sollte vermieden werden.
Mein Tipp: Drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung Angebote für eine Anschlussfinanzierung einholen.
4. Wie beeinflussen Zinsschwankungen die Zinsbindung?
Szenario 1: Die Zinsen sind niedrig (z. B. unter 3 Prozent)
- Eine lange Zinsbindung (15–20 Jahre) ist empfehlenswert, da der Zinssatz für lange Zeit gesichert ist.
- Auch ein Volltilgerdarlehen kann eine Option sein, um komplett schuldenfrei zu werden.
Szenario 2: Die Zinsen sind hoch (z. B. über 5 Prozent)
- Falls erwartet wird, dass die Zinsen in den nächsten Jahren sinken, kann eine kürzere Zinsbindung (5–10 Jahre) sinnvoll sein.
- Wichtig ist, rechtzeitig eine Anschlussfinanzierung zu planen, falls die Zinsen nicht wie erhofft fallen.
Mein Tipp: Wer sich unsicher ist, kann eine Kombination aus unterschiedlichen Zinsbindungen in Erwägung ziehen (z. B. ein Darlehen in zwei Teile mit 10 und 15 Jahren Zinsbindung).
5. Was ist ein Forward-Darlehen und wann lohnt es sich?
Ein Forward-Darlehen sichert einen heutigen Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft – bis zu 5 Jahre im Voraus.
- Sinnvoll, wenn man steigende Zinsen erwartet.
- Banken verlangen oft einen Zinsaufschlag von 0,02 bis 0,04 Prozent pro Monat der Vorlaufzeit.
- Falls die Zinsen wider Erwarten sinken, zahlt man mehr als nötig.
Beispiel:
- Die aktuelle Zinsbindung läuft in 3 Jahren aus.
- Der aktuelle Zinssatz liegt bei 3 Prozent, aber es droht ein Anstieg auf 4 Prozent.
- Mit einem Forward-Darlehen kann man sich heute die 3 Prozent für später sichern.
Mein Tipp: Ein Forward-Darlehen kann eine gute Absicherung sein, aber man sollte es nur abschließen, wenn steigende Zinsen wirklich wahrscheinlich sind.
6. Häufige Fehler bei der Zinsbindung vermeiden
❌ Zu kurze Zinsbindung wählen und Zinsrisiko unterschätzen
- Lösung: Mindestens 10–15 Jahre wählen, wenn die Zinsen niedrig sind.
❌ Anschlussfinanzierung zu spät planen
- Lösung: Rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung verschiedene Angebote vergleichen.
❌ Forward-Darlehen voreilig abschließen
- Lösung: Nur nutzen, wenn steigende Zinsen wahrscheinlich sind.
❌ Keine Sondertilgungsmöglichkeiten prüfen
- Lösung: Darauf achten, dass Sondertilgungen kostenfrei möglich sind, um flexibel zu bleiben.
Mein Tipp: Eine gut geplante Zinsbindung spart langfristig viel Geld – eine Beratung bei mehreren Banken kann helfen, die beste Strategie zu finden.
7. Fazit: Welche Zinsbindung ist die beste Wahl?
✔ Kurz (5–10 Jahre): Geeignet, wenn fallende Zinsen erwartet werden oder hohe Anfangskosten gesenkt werden sollen.
✔ Mittel (10–15 Jahre): Die beste Mischung aus Zinssicherheit und niedrigen Zinsen.
✔ Lang (15–20 Jahre): Ideal für Käufer, die absolute Planungssicherheit wollen, besonders bei niedrigen Zinsen.
Mein Rat: Wer auf Sicherheit setzt, sollte eine längere Zinsbindung wählen. Wer spekulativer denkt und fallende Zinsen erwartet, kann eine kürzere Zinsbindung wählen – aber das ist mit Risiko verbunden.
Wie seht ihr das? Welche Zinsbindung würdet ihr wählen, und warum? Ich freue mich auf eure Meinungen!