Hallo zusammen, hier ist wieder Alex! Wer eine Immobilie finanziert, geht meist eine langfristige Verpflichtung ein. Doch was passiert, wenn man den Kredit vorzeitig ablösen oder umschulden möchte? Dann kommt oft die Vorfälligkeitsentschädigung ins Spiel – und die kann richtig teuer werden.
In diesem Artikel erkläre ich, was die Vorfälligkeitsentschädigung ist, wie sie berechnet wird, wann sie anfällt und wie man sie vermeiden oder reduzieren kann.
1. Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die Banken verlangen, wenn ein Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung vorzeitig zurückgezahlt oder umgeschuldet wird.
Warum?
- Banken kalkulieren mit den Zinsen über die gesamte Laufzeit.
- Wird der Kredit frühzeitig abgelöst, entgehen der Bank diese Zinseinnahmen.
- Um diesen „Schaden“ auszugleichen, fordert die Bank eine Entschädigung.
Typische Fälle, in denen sie anfällt:
Verkauf der Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung
Umschuldung zu einer anderen Bank
Sondertilgung über den vereinbarten Betrag hinaus
Mein Tipp: Wer einen Immobilienkredit abschließt, sollte sich vorher informieren, ob und wie eine vorzeitige Ablösung möglich ist.
2. Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von mehreren Faktoren ab:
- Restschuld: Je höher der offene Betrag, desto teurer die Entschädigung.
- Restlaufzeit der Zinsbindung: Je länger die Zinsbindung noch läuft, desto höher die Kosten.
- Zinsdifferenz: Je größer der Unterschied zwischen dem alten Vertragszins und den aktuellen Marktzinsen, desto mehr „Verlust“ hat die Bank.
Beispielrechnung
- Darlehenssumme: 300.000 Euro
- Restschuld zum Zeitpunkt der Ablösung: 200.000 Euro
- Alter Zinssatz: 3 Prozent
- Aktueller Zinssatz: 2 Prozent
- Restlaufzeit der Zinsbindung: 5 Jahre
Die Bank berechnet die entgangenen Zinsen für die verbleibenden 5 Jahre.
Zusätzlich werden Verwaltungskosten einbezogen.
Ergebnis: Die Vorfälligkeitsentschädigung kann leicht 10.000 bis 20.000 Euro oder mehr betragen.
Mein Tipp: Eine genaue Berechnung sollte immer durch eine unabhängige Stelle erfolgen – Banken rechnen oft zu ihren Gunsten.
3. Wann kann man einen Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen?
Es gibt einige gesetzliche Regelungen, die eine kostenfreie Kündigung ermöglichen:
Nach 10 Jahren Laufzeit (§ 489 BGB)
- Nach 10 Jahren Laufzeit kann ein Immobilienkredit mit 6 Monaten Kündigungsfrist kostenfrei abgelöst werden.
- Gilt auch, wenn eine längere Zinsbindung vereinbart wurde.
Bei berechtigtem Interesse (z. B. Verkauf der Immobilie)
- Falls die Immobilie verkauft werden muss (z. B. wegen Scheidung oder Umzug aus beruflichen Gründen), kann unter Umständen eine niedrigere oder gar keine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
Wenn die Bank nicht korrekt informiert hat
- Falls die Bank bei Vertragsabschluss fehlerhafte Informationen zu den Kündigungsrechten gegeben hat, kann dies zur Unwirksamkeit der Vorfälligkeitsentschädigung führen.
Mein Tipp: Wer eine lange Zinsbindung hat, kann nach 10 Jahren kostenfrei aussteigen – das sollte in die Finanzierungsplanung einfließen.
4. Wie kann man die Vorfälligkeitsentschädigung reduzieren oder umgehen?
Zinsbindung clever wählen
- Wer sich unsicher ist, ob er den Kredit vorzeitig ablösen muss, sollte keine übermäßig lange Zinsbindung wählen.
- Eine Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren bietet oft den besten Kompromiss aus Planungssicherheit und Flexibilität.
Sondertilgungsoptionen nutzen
- Viele Banken bieten jährliche Sondertilgungen von 5 bis 10 Prozent der Restschuld an.
- Durch regelmäßige Sondertilgungen kann die Restschuld reduziert werden, bevor eine Umschuldung ansteht.
Flexible Darlehensmodelle wählen
- Einige Banken bieten Kredite mit kostenloser vorzeitiger Ablösung an – allerdings oft mit leicht höheren Zinssätzen.
Vorfälligkeitsentschädigung prüfen lassen
- Banken berechnen oft höhere Entschädigungen, als sie dürfen.
- Verbraucherzentralen oder spezialisierte Finanzberater können die Berechnung prüfen und gegebenenfalls anfechten.
Mein Tipp: Wer plant, seinen Kredit vorzeitig abzulösen, sollte vorher prüfen, ob Sondertilgungen genutzt oder flexible Darlehensmodelle gewählt werden können.
5. Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung: Lohnt es sich trotzdem?
Manchmal kann es trotz Vorfälligkeitsentschädigung sinnvoll sein, den Kredit umzuschulden – insbesondere, wenn die Zinsen deutlich gesunken sind.
Rechenbeispiel: Umschuldung trotz Entschädigung
- Aktuelle Restschuld: 200.000 Euro
- Alter Zinssatz: 4 Prozent
- Neuer Zinssatz: 2,5 Prozent
- Restlaufzeit: 8 Jahre
- Vorfälligkeitsentschädigung: 15.000 Euro
- Zinseinsparung durch Umschuldung: ca. 25.000 Euro
Trotz der hohen Entschädigung spart der Kreditnehmer insgesamt 10.000 Euro durch die niedrigeren Zinsen.
Mein Tipp: Eine Umschuldung lohnt sich nur, wenn die Zinsersparnis höher als die Vorfälligkeitsentschädigung ist.
6. Häufige Fehler vermeiden
Lange Zinsbindung ohne Notwendigkeit wählen
- Lösung: Lieber 10–15 Jahre statt 20 Jahre binden, falls Flexibilität gewünscht ist.
Sondertilgungen nicht nutzen
- Lösung: Bereits während der Finanzierung regelmäßig Sondertilgungen leisten, um die Restschuld zu senken.
Bankberechnung nicht prüfen
- Lösung: Die Vorfälligkeitsentschädigung von einer unabhängigen Stelle überprüfen lassen.
Umschuldung zu spät planen
- Lösung: Rechtzeitig Angebote für eine Anschlussfinanzierung einholen und prüfen, ob eine Umschuldung trotz Entschädigung sinnvoll ist.
7. Fazit: Wie kann man die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden oder reduzieren?
Nach 10 Jahren Laufzeit kann der Kredit ohne Entschädigung gekündigt werden
Bei Verkauf oder berechtigtem Interesse kann die Bank ggf. auf die Gebühr verzichten
Flexible Darlehensmodelle oder Sondertilgungen reduzieren das Risiko
Eine Umschuldung kann sich trotz Entschädigung lohnen, falls die Zinsersparnis groß genug ist
Mein Rat: Wer seine Immobilie möglicherweise vorzeitig verkaufen oder umschulden möchte, sollte schon beim Abschluss der Finanzierung auf flexible Bedingungen achten. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann teuer sein, aber mit einer guten Strategie lässt sie sich oft vermeiden oder reduzieren.
Habt ihr schon einmal eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt oder eine Umschuldung durchgeführt? Ich freue mich auf eure Erfahrungen und Meinungen!