Wenn du eine Immobilie finanzierst, wirst du an einem Begriff nicht vorbeikommen: Grundschuld. Klingt erstmal technisch, fast wie etwas, das man gar nicht verstehen muss. Aber glaub mir – das solltest du. Denn die Grundschuld steht nach der Unterschrift nicht nur in deinem Kreditvertrag, sondern auch in deinem Grundbuch.
In diesem Artikel erkläre ich dir, was genau eine Grundschuld ist, wie sie funktioniert, was sie mit deiner Finanzierung zu tun hat – und worauf du achten solltest.
1. Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist eine Sicherheit für die Bank, damit sie dir überhaupt ein Immobiliendarlehen gibt.
Konkret bedeutet das:
Wenn du den Kredit nicht mehr bedienen kannst, darf die Bank im schlimmsten Fall deine Immobilie zwangsversteigern – und sich aus dem Erlös ihr Geld zurückholen.
Wichtig: Die Grundschuld steht nicht für eine konkrete Schuld, sondern ist ein sogenanntes dingliches Recht an deiner Immobilie.
2. Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek
Früher war immer von der Hypothek die Rede. Heute wird in fast allen Fällen die Grundschuld verwendet.
Warum? Weil sie für die Bank flexibler ist.
| Merkmal | Hypothek | Grundschuld |
|---|---|---|
| Höhe ist an Darlehen gebunden | Ja | Nein (theoretisch unabhängig) |
| Sinkt mit jeder Rückzahlung | Ja | Nein (bleibt konstant) |
| Heute noch üblich? | Nein | Ja |
Heißt für dich: Auch wenn du dein Darlehen schon zur Hälfte zurückgezahlt hast – die Grundschuld steht weiterhin in voller Höhe im Grundbuch, bis du sie löschen lässt.
3. Wie wird die Grundschuld im Grundbuch eingetragen?
Die Eintragung erfolgt über einen Notar und ist mit Kosten verbunden – meistens etwa 0,5 bis 1 Prozent der Grundschuldhöhe.
Ablauf:
- Nach der Kreditzusage bekommst du von der Bank eine Grundschuldbestellungsurkunde
- Diese wird vom Notar beurkundet und ans Grundbuchamt geschickt
- Nach der Eintragung kann die Bank das Geld auszahlen
Beispiel:
- Du nimmst ein Darlehen über 300.000 € auf
- Die Grundschuld wird über denselben Betrag im Grundbuch eingetragen
- Bei Umschuldung oder Ablösung muss sie angepasst oder gelöscht werden
4. Was bedeutet „Grundschuld mit Brief“ und „ohne Brief“?
Im Kreditvertrag steht oft „Grundschuld mit Brief“ oder „ohne Brief“.
Was ist der Unterschied?
- Mit Brief: Es wird ein offizielles Dokument („Grundschuldbrief“) erstellt. Die Bank kann den Brief verwenden, um Forderungen durchzusetzen.
- Ohne Brief: Gilt als einfacher, günstiger, aber nicht ganz so flexibel bei der Übertragung.
Heute wird fast immer ohne Brief gearbeitet – es ist für alle Beteiligten unkomplizierter.
5. Muss ich die Grundschuld löschen lassen, wenn der Kredit abbezahlt ist?
Nein, musst du nicht. Aber du kannst – und solltest – darüber nachdenken.
Vorteile der Löschung:
✔ Du hast „reinen Tisch“ – kein Belastungseintrag mehr im Grundbuch
✔ Wenn du später verkaufen willst, gibt es weniger Rückfragen oder Bürokratie
✔ Du kannst das Grundstück unbelastet als Sicherheit für andere Zwecke verwenden
Nachteile der Löschung:
❌ Du musst wieder zum Notar und zahlen (ca. 300–500 €)
❌ Wenn du später nochmal finanzieren willst, musst du die Grundschuld neu eintragen lassen – und wieder zahlen
Mein Tipp:
Wenn du planst, in den nächsten Jahren nochmal umzuschulden, zu modernisieren oder zu investieren – lass die Grundschuld einfach drin. Man kann sie dann „wiederverwenden“.
6. Grundschuld bei der Anschlussfinanzierung – was passiert da?
Wenn du nach Ende der Zinsbindung zu einer anderen Bank wechselst, stellt sich die Frage: Was passiert mit der alten Grundschuld?
Du hast zwei Möglichkeiten:
1. Grundschuld löschen und neu eintragen
- Du lässt die alte Grundschuld löschen
- Die neue Bank bekommt eine neue Grundschuld
- Das kostet Zeit und Geld (Notar & Grundbuchamt)
2. Grundschuld abtreten (kostengünstiger)
- Die neue Bank übernimmt die bestehende Grundschuld (Abtretung)
- Geht schneller und ist meist günstiger
- Voraussetzung: Die neue Bank akzeptiert das
Mein Tipp: Frag bei der Anschlussfinanzierung nach, ob eine Abtretung möglich ist – das spart dir schnell ein paar hundert Euro.
7. Worauf solltest du achten?
✅ Immer prüfen, welche Summe genau als Grundschuld eingetragen wird – manche Banken setzen mehr an als der Kreditbetrag, z. B. für Zinsen und Nebenkosten
✅ Sorgfältig mit der Grundschuldbestellungsurkunde umgehen – sie ist wichtig und sollte sicher verwahrt werden (Notar hat meist auch eine Kopie)
✅ Im Kaufvertrag prüfen, ob eine alte Grundschuld übernommen werden muss – nicht dass du fremde Altlasten übernimmst
8. Fazit: Grundschuld ist kein Hexenwerk – aber wichtig zu verstehen
✔ Die Grundschuld ist ein Sicherungsinstrument der Bank – kein Zeichen von Misstrauen
✔ Sie steht im Grundbuch und bleibt auch nach Rückzahlung bestehen, bis du aktiv löscht
✔ Bei der Anschlussfinanzierung kann sie übernommen werden – das spart Zeit und Geld
✔ Wer sie versteht, kann besser verhandeln und Überraschungen vermeiden
Mein Rat: Lies den Grundschuldeintrag im Vertrag nicht einfach nur durch – versteh ihn. Oder lass ihn dir in Ruhe erklären. Es ist dein Haus – und deine Verantwortung.
Habt ihr schon mal eine Grundschuld löschen lassen oder übernommen? Ich bin gespannt auf eure Erfahrungen!