Ich bin Alex, Hausbesitzer seit über 20 Jahren, und wenn ich auf meine eigene Finanzierung zurückblicke, gibt es einen Punkt, der aus heutiger Sicht fast noch wichtiger war als der Kaufpreis: die Wahl der Zinsbindung.
Kaum ein Thema wird beim Immobilienkredit so unterschätzt – dabei entscheidet sie darüber, wie viel du monatlich zahlst, wie sicher du planst und wann du eventuell nachfinanzieren musst. Gerade in Zeiten schwankender Zinsen solltest du genau wissen, was du da unterschreibst.
Was bedeutet Zinsbindung überhaupt?
Kurz gesagt: Wenn du bei der Bank einen Baukredit aufnimmst, wird ein Zinssatz vereinbart – und der bleibt für einen bestimmten Zeitraum fest. Genau dieser Zeitraum ist die Zinsbindung. Ob das nun 5, 10, 15 oder 20 Jahre sind, kannst du in der Regel frei wählen.
Was viele nicht wissen: Am Ende der Zinsbindung ist der Kredit meist noch lange nicht abbezahlt. Dann brauchst du eine Anschlussfinanzierung – und bist dem dann geltenden Zinsniveau ausgeliefert.
Lange Zinsbindung bringt Sicherheit – aber kostet mehr
Wenn du dich für eine längere Zinsbindung entscheidest, zum Beispiel 15 oder 20 Jahre, bekommst du Planungssicherheit. Die Monatsrate bleibt stabil, du musst dir keine Gedanken machen, was der Leitzins in fünf Jahren macht. Gerade in Zeiten mit niedrigen Zinsen war das Gold wert.
Aber: Diese Sicherheit lässt sich die Bank bezahlen. Die Zinsen für lange Laufzeiten liegen oft 0,3 bis 0,7 Prozent höher als bei kürzeren Bindungen. Klingt nicht nach viel? Doch – über 15 oder 20 Jahre kann das mehrere tausend Euro Unterschied machen.
Ob sich das lohnt, hängt stark von deiner Risikoneigung ab. Ich selbst habe damals 15 Jahre gewählt – rückblickend war das die richtige Entscheidung. Ich konnte ruhig schlafen, egal was an den Märkten passiert ist.
Kurze Zinsbindung ist günstiger – aber riskanter
Wer eher auf kurzfristig günstige Konditionen setzt, kann mit 5 oder 10 Jahren Zinsbindung bares Geld sparen. Du profitierst von niedrigeren Zinssätzen – musst aber nach Ablauf eine neue Finanzierung abschließen. Und da weiß niemand, wo die Zinsen dann stehen.
Gerade wenn du ohnehin vorhast, die Immobilie in wenigen Jahren zu verkaufen oder zu vermieten, kann eine kurze Zinsbindung Sinn ergeben. Aber wenn du langfristig bleibst, kann eine Anschlussfinanzierung mit höheren Zinsen richtig weh tun.
Ich kenne Fälle, da war die Anschlussrate plötzlich mehrere hundert Euro höher. Für manche war das machbar – für andere ein echter Kraftakt.
Welche Zinsbindung passt zu dir?
Das hängt vor allem von deiner persönlichen Lebenssituation ab. Wenn du gerade erst anfängst, deine Karriere aufzubauen, vielleicht mit Familienplanung beschäftigt bist oder du grundsätzlich eher auf Sicherheit setzt, würde ich immer zu einer längeren Zinsbindung raten.
Wer dagegen viel Eigenkapital mitbringt, sein Einkommen als stabil einschätzt und auch in zehn Jahren flexibel neu verhandeln möchte, kann mit einer kürzeren Bindung unter Umständen besser fahren.
Klar ist aber auch: Niemand weiß, wie sich der Markt entwickelt. Prognosen sind schön und gut – aber sie bleiben eben Prognosen. Sicherheit hat ihren Preis. Und den zahlst du mit dem Zins.
Was du unbedingt beachten solltest
Ein wichtiger Punkt, den viele übersehen: Auch bei langen Zinsbindungen kannst du nach zehn Jahren kündigen, gesetzlich geregelt durch §489 BGB. Das gibt dir ein gewisses Maß an Flexibilität zurück – ohne dass du dafür extra zahlst.
Außerdem lohnt sich ein Blick auf die Möglichkeit, den Tilgungssatz anzupassen. Manche Banken bieten dir an, während der Laufzeit zwischen zwei Tilgungssätzen zu wechseln. Das ist Gold wert, wenn sich dein Einkommen verändert oder du mehr Spielraum brauchst.
Und: Achte darauf, ob Sondertilgungen möglich sind. Wer mal eine größere Summe – etwa durch eine Erbschaft oder Bonuszahlung – in den Kredit stecken will, spart langfristig Zinsen. Aber nur, wenn der Vertrag das auch erlaubt.
Mein Fazit: Die Zinsbindung ist kein Nebenthema
Sie ist ein zentrales Element deiner Finanzierung – mit direkten Auswirkungen auf deine Monatsrate, deine Sicherheit und deinen langfristigen Handlungsspielraum.
Deshalb: Nimm dir Zeit für die Entscheidung. Rechne durch, wie sich verschiedene Zinsbindungen auf deine Gesamtkosten auswirken. Und frag dich ehrlich: Will ich Flexibilität – oder will ich Sicherheit?
Ich würde heute wieder zur langen Bindung tendieren. Nicht, weil sie immer günstiger ist, sondern weil sie mir das gibt, was ein Zuhause ausmacht: Verlässlichkeit.
Wenn du Fragen zur passenden Zinsbindung hast oder deine Erfahrungen teilen willst – ich freue mich wie immer über den Austausch.