Wer ein Haus oder eine Wohnung finanziert hat, denkt oft erstmal nur an eines: Die monatliche Rate muss bezahlbar sein. Doch irgendwann im Leben kann sich die Situation ändern. Vielleicht möchtest du dein Haus verkaufen. Vielleicht möchtest du zu einer anderen Bank wechseln, weil die Zinsen inzwischen viel günstiger sind.
Und dann taucht plötzlich ein Begriff auf, der bei vielen für ein unangenehmes Gefühl sorgt: Vorfälligkeitsentschädigung.
Ich bin Alex, Hausbesitzer seit über 20 Jahren – und ich habe selbst erlebt, wie ärgerlich diese Extrakosten sein können, wenn man vorzeitig aus seinem Kredit raus will. Aber ich habe auch gelernt: Es gibt Möglichkeiten, diese Zahlung zu vermeiden oder zumindest deutlich zu reduzieren. Und genau darum geht’s in diesem Beitrag.
Was ist eigentlich eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Kurz gesagt: Wenn du deinen Immobilienkredit vor dem Ende der Zinsbindung kündigst, verlangt die Bank eine Entschädigung. Sie hatte schließlich mit den vereinbarten Zinsen gerechnet – und will für den Ausfall kompensiert werden.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von mehreren Faktoren ab:
- Restschuld
- Laufzeit der Zinsbindung
- Zinssatz deines Kredits
- Aktuelles Zinsniveau am Markt
Je länger dein Kredit noch laufen würde und je höher deine damaligen Zinsen im Vergleich zum aktuellen Marktzins sind, desto teurer kann es werden.
Wann fällt die Vorfälligkeitsentschädigung an?
Typische Fälle sind:
- Verkauf der Immobilie
- Umschuldung zu einer anderen Bank
- Sondertilgung über den vereinbarten Rahmen hinaus
- Vorzeitige Rückzahlung aus Erbschaft oder Lottogewinn
Wichtig zu wissen: Nicht in jedem Fall musst du automatisch zahlen. Es gibt klare gesetzliche Regelungen und auch Spielräume.
Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden – so geht’s
Der beste Weg, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen, ist ganz simpel – aber braucht Zeit:
Nach Ablauf von 10 Jahren nach vollständiger Auszahlung des Darlehens hast du laut § 489 BGB ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Dann kannst du mit einer Frist von 6 Monaten kündigen – ohne Extrakosten.
Das bedeutet konkret: Wenn dein Kredit seit mehr als 10 Jahren vollständig ausgezahlt ist, kannst du jederzeit aussteigen – egal, was im Vertrag steht.
Darauf achten viele Hausbesitzer nicht. Es lohnt sich aber, den Kalender zu checken.
Sonderfälle, die dir helfen können
In manchen Fällen darf die Bank auch vor Ablauf der 10 Jahre keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Zum Beispiel:
- Wenn im Kreditvertrag keine korrekte Widerrufsbelehrung steht (Stichwort „Widerrufsjoker“ – allerdings inzwischen stark eingeschränkt)
- Wenn du eine fehlerhafte Berechnung nachweisen kannst
- Wenn die Bank einer frühzeitigen Ablösung ohne Entschädigung freiwillig zustimmt (kommt selten vor, ist aber verhandelbar)
Es lohnt sich also immer, den genauen Vertrag prüfen zu lassen – vor allem von einem Experten.
Kredit mitnehmen beim Hausverkauf
Eine interessante Möglichkeit, die oft übersehen wird: Manche Banken bieten dir an, den bestehenden Kredit auf die nächste Immobilie zu übertragen. Das nennt sich Pfandtausch oder Objektwechsel.
Das lohnt sich, wenn:
- Dein alter Zinssatz günstiger ist als der aktuelle Marktzins
- Die Restschuld zu deinem neuen Vorhaben passt
- Die Bank flexibel ist und mitspielt
So sparst du dir nicht nur die Vorfälligkeitsentschädigung, sondern auch einen Teil der Nebenkosten bei einer neuen Finanzierung.
Oder: Sondertilgung statt Gesamtablösung
Wenn du nur einen Teilbetrag aufbringen kannst (z. B. durch Erbschaft), aber die Bank für eine komplette Ablösung Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, kann es besser sein, eine Sondertilgung zu leisten – sofern im Vertrag vorgesehen.
Damit reduzierst du die Restschuld und sparst über die Jahre ordentlich Zinsen – ohne Strafzahlung.
Mein Fazit: Vorfälligkeitsentschädigung ist ärgerlich – aber oft vermeidbar
Es lohnt sich wirklich, frühzeitig über Ausstiegsmöglichkeiten nachzudenken – vor allem, wenn sich Lebenssituationen ändern könnten.
Check deine Vertragslaufzeit. Schau nach Sonderkündigungsrechten. Und hol dir rechtlichen Rat, bevor du einfach zahlst, was die Bank dir in Rechnung stellt.
Ich hab es selbst erlebt: Wer gut informiert ist, spart oft mehrere tausend Euro.
Wenn du unsicher bist, ob und wann du aus deinem Kredit rauskommst – oder wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung wirklich sein dürfte – melde dich gern bei mir. Ich helfe dir, den Überblick zu behalten und deine besten Optionen zu finden.