Wenn es um die Altersvorsorge geht, kommt irgendwann fast immer die Frage: „Soll ich mir eine Immobilie zur Absicherung fürs Alter zulegen?“ Und ehrlich gesagt – die Idee klingt erstmal verlockend: Miete sparen im Ruhestand, regelmäßige Einnahmen durch Vermietung, Wertsteigerung über die Jahre.
Aber wie so oft im Leben steckt der Teufel im Detail. Eine Immobilie kann eine sehr gute Altersvorsorge sein – sie kann aber auch zur Belastung werden, wenn man falsche Annahmen trifft oder zu optimistisch plant.
1. Selbstgenutzte Immobilie: mietfrei wohnen im Alter
Viele Menschen kaufen oder bauen mit dem Ziel, im Ruhestand „mietfrei“ zu leben. Das ist grundsätzlich eine solide Strategie, aber nur unter bestimmten Bedingungen.
Vorteile:
- Keine Miete im Alter = niedrigere monatliche Fixkosten
- Du bestimmst selbst über dein Zuhause
- Inflationsschutz durch Eigentum
- Kein Risiko durch Vermieter oder Kündigung
Aber:
- Du hast keine Einnahmen, sondern nur Kostenersparnis
- Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherungen bleiben
- Wenn die Immobilie nicht barrierefrei ist, kann sie im Alter unpraktisch werden
- Liquidität fehlt: Dein Vermögen steckt in Wänden
Mein Tipp: Wenn du dein Haus oder deine Wohnung selbst nutzen willst, plane frühzeitig den letzten Kredit so, dass er bis zur Rente abbezahlt ist – sonst frisst die monatliche Belastung deine Renteneinnahmen auf.
2. Vermietete Immobilie als Kapitalanlage
Die Idee: Du kaufst eine Wohnung oder ein Haus, vermietest es jahrzehntelang, lässt die Miete den Kredit abbezahlen – und hast im Alter ein bezahltes Objekt, das laufend Einnahmen bringt.
Vorteile:
- Monatliches Einkommen durch Miete
- Steuerliche Vorteile (Abschreibung, Zinsen absetzbar)
- Wertsteigerung möglich, gerade in guten Lagen
- Flexibilität: verkaufen oder weitervermieten
Aber:
- Mietausfallrisiko, Reparaturen, Verwaltung
- Du brauchst Eigenkapital und solide Finanzierung
- Die Lage entscheidet über langfristige Vermietbarkeit
- Steuern auf Mieteinnahmen und ggf. Verkaufserlös (je nach Haltedauer)
Wichtig: Du musst bereit sein, dich mit Vermietung zu beschäftigen oder eine Hausverwaltung zu beauftragen – das kostet wiederum Geld.
3. Was du unbedingt beachten solltest
1. Realistische Kalkulation
- Rechne nicht mit Maximalmieten, sondern mit marktüblichen Werten
- Berücksichtige Instandhaltungskosten (1–2 Prozent des Immobilienwerts jährlich)
- Rücklagen für Leerstand, Modernisierung, Rechtsstreitigkeiten
- Denk an die Steuer auf Mieteinnahmen
2. Lage entscheidet über alles
- Eine Wohnung in einer schrumpfenden Kleinstadt wird dich kaum absichern
- Gute Anbindung, Infrastruktur und Nachfrage sind entscheidend
- Lieber eine kleine Wohnung in einer Universitätsstadt als ein großes Haus auf dem Land
3. Immobilie ist keine Liquidität
- Du kannst nicht einfach „ein Zimmer verkaufen“, wenn du Geld brauchst
- Verkauf kann sich hinziehen – vor allem, wenn der Markt schwächelt
- Im Alter willst du vielleicht nicht mehr neu vermieten oder modernisieren
4. Verkauf im Alter oder Rückmietung?
Manche entscheiden sich dafür, die Immobilie im Alter zu verkaufen, um das Geld zu nutzen – entweder für einen kleineren Wohnsitz oder zur Aufstockung der Rente. Das kann funktionieren, aber nur wenn:
- Der Markt mitspielt
- Du in einer verkaufsfähigen Lage wohnst
- Du bereit bist, umzuziehen
Eine weitere Variante: Verkauf mit Rückmietung oder Wohnrecht, also du bleibst im Haus, aber verkaufst es an ein Unternehmen oder eine Privatperson. Auch das kann Kapital freisetzen – allerdings zu einem reduzierten Verkaufspreis.
5. Alternative: Immobilienrente oder Teilverkauf?
In den letzten Jahren gibt es Anbieter, die Teilverkauf oder Immobilienverrentung anbieten. Dabei verkaufst du einen Teil deines Hauses und erhältst dafür eine monatliche Zahlung.
Klingt erstmal gut – ist aber oft teuer. Du zahlst Nutzungsentgelte, verlierst Einfluss und verkaufst häufig unter Marktwert. Nur im Notfall zu empfehlen – und nur mit unabhängiger Beratung.
6. Mein Fazit: Immobilie als Altersvorsorge – Ja, aber mit Köpfchen
✔ Selbstgenutzte Immobilien senken deine Ausgaben im Alter – wenn sie schuldenfrei und pflegeleicht sind
✔ Vermietete Immobilien können ein stabiles Einkommen sichern – aber nur bei guter Lage, realistischen Annahmen und langfristiger Planung
✔ Rücklagen und Flexibilität nicht vergessen – Immobilie allein reicht selten aus
✔ Verkauf oder Teilverrentung im Alter sind möglich – aber keine perfekte Lösung
Mein Rat: Eine Immobilie kann ein Baustein deiner Altersvorsorge sein – aber nicht der einzige. Setz nicht alles auf eine Karte, sondern kombiniere sie mit anderen Anlageformen. Und fang frühzeitig an zu planen – nicht erst mit 63.
Wie seht ihr das? Ist eure Immobilie Teil eurer Altersvorsorge – oder setzt ihr auf andere Wege? Ich freue mich auf den Austausch.