Hallo zusammen, hier ist wieder Alex!
Wer eine Immobilie finanziert hat, kennt das: Irgendwann läuft die Zinsbindung aus – und dann stellt sich die große Frage: Wie geht es weiter mit dem Kredit?
Besonders wenn man zu einem niedrigen Zinssatz abgeschlossen hat, will man natürlich nicht plötzlich das Doppelte zahlen. Genau hier kommt das Forward-Darlehen ins Spiel – eine oft unterschätzte, aber mächtige Möglichkeit, sich günstige Zinsen viele Monate im Voraus zu sichern.
In diesem Artikel zeige ich dir, wie ein Forward-Darlehen funktioniert, wann es sich lohnt – und worauf du achten solltest, damit du nicht draufzahlst.
1. Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist eine besondere Form der Anschlussfinanzierung. Damit kannst du dir heute schon einen Zinssatz für die Zukunft sichern, auch wenn deine aktuelle Zinsbindung noch läuft.
Klingt kompliziert? Ein einfaches Beispiel:
- Deine aktuelle Zinsbindung endet in 18 Monaten
- Du schließt heute ein Forward-Darlehen ab, das in 18 Monaten „startet“
- Der Zinssatz steht schon jetzt fest – egal, was bis dahin am Markt passiert
Du bekommst also Planungssicherheit – und schützt dich vor steigenden Zinsen.
2. Wie funktioniert das genau?
Du vereinbarst mit einer Bank:
- Wann das neue Darlehen starten soll (Vorlaufzeit: meist 6 bis 60 Monate)
- Zu welchem Zinssatz (meist mit einem kleinen Aufschlag je nach Vorlaufzeit)
- Wie hoch die neue Tilgung sein soll
- Wie lange die neue Zinsbindung läuft
Wichtig: Während der Vorlaufzeit zahlst du noch ganz normal deine alte Finanzierung weiter. Das neue Darlehen startet erst nach Ablauf der bisherigen Zinsbindung.
3. Vorteile des Forward-Darlehens
✔ Zinssicherheit: Du schützt dich heute vor möglichen Zinserhöhungen in der Zukunft
✔ Planungssicherheit: Die Rate für die Anschlussfinanzierung steht schon jetzt fest
✔ Flexibilität bei der Bankwahl: Du bist nicht auf deine bisherige Bank angewiesen
✔ Frühzeitige Regelung: Kein Zeitdruck kurz vor Ablauf der Zinsbindung
Besonders in Phasen steigender Zinsen (so wie in den letzten Jahren) kann sich das richtig lohnen.
4. Gibt’s auch Nachteile?
Klar – wie immer gibt es auch ein paar Dinge, die du wissen solltest:
❌ Zinsaufschlag: Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Zinsaufschlag (typisch: ca. 0,02–0,05 Prozent pro Monat)
❌ Verpflichtung: Ein Forward-Darlehen ist bindend – auch wenn die Zinsen später doch fallen
❌ Kosten bei Nichtabnahme: Falls du das Darlehen doch nicht brauchst (z. B. weil du verkaufst), kann eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden
❌ Keine kostenlose Kündigung nach §489 BGB, da es ein neuer Vertrag ist – es zählt nicht die ursprüngliche Laufzeit
5. Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
✔ Wenn du glaubst, dass die Zinsen in den nächsten 12–36 Monaten deutlich steigen
✔ Wenn du einen guten Überblick über deine Finanzen hast und sicher bist, dass du das Darlehen auch wirklich brauchst
✔ Wenn dir Planungssicherheit wichtiger ist als der allerletzte Prozentpunkt beim Zinssatz
Beispielrechnung:
- Aktuell: 1,5 % Zins, endet in 18 Monaten
- Forward-Darlehen jetzt: 3,5 %
- Möglicher Zins in 18 Monaten: 4,5 % oder höher
Mit dem Forward-Darlehen sparst du bei 200.000 Euro über zehn Jahre rund 18.000 Euro an Zinsen – trotz kleinem Zinsaufschlag.
6. Wie viel kostet der Zinsaufschlag wirklich?
Der Aufschlag hängt von der Bank und der Länge der Vorlaufzeit ab:
| Vorlaufzeit | Zinsaufschlag (ca.) |
|---|---|
| 6 Monate | 0,10–0,20 % |
| 12 Monate | 0,20–0,40 % |
| 24 Monate | 0,40–0,80 % |
| 36 Monate | 0,60–1,20 % |
Je früher du dir den Zins sichern willst, desto teurer wird’s – dafür bist du auch früher auf der sicheren Seite.
7. Worauf solltest du bei der Auswahl achten?
✅ Vergleiche mehrere Angebote – nicht jede Bank bietet gleich gute Konditionen
✅ Achte auf die Tilgungsmöglichkeiten – Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel etc. sollten möglich sein
✅ Kläre, was passiert, wenn du das Darlehen doch nicht brauchst
✅ Rechne die Gesamtbelastung durch – also Zinsen inklusive Aufschlag vs. erwartete Marktzinsen
Mein Tipp: Nicht nur auf den Nominalzins schauen – sondern immer auf die Gesamtkosten über die Laufzeit.
8. Fazit: Forward-Darlehen – sinnvoller Schutz vor steigenden Zinsen
✔ Wer seine Anschlussfinanzierung rechtzeitig regelt, spart nicht nur Nerven, sondern auch Geld
✔ In Zeiten steigender Zinsen ist das Forward-Darlehen ein echter Sicherheitsanker
✔ Je früher abgeschlossen, desto höher der Zinsaufschlag – aber auch desto größer die Absicherung
✔ Nicht blind abschließen – sondern gut vergleichen und durchrechnen
Mein Rat: Spätestens zwei Jahre vor Ablauf deiner Zinsbindung solltest du anfangen, dich mit dem Thema Anschlussfinanzierung zu beschäftigen. Und wenn du ein gutes Angebot für ein Forward-Darlehen bekommst, kann das eine richtig clevere Entscheidung sein.
Habt ihr schon Erfahrungen mit Forward-Darlehen gemacht oder steht ihr gerade vor der Entscheidung? Ich freue mich wie immer auf eure Fragen und eure Geschichten!