Hallo zusammen, hier ist wieder Alex! Wer eine Immobilie finanziert, kommt irgendwann an den Punkt, an dem die erste Zinsbindung abläuft. Dann stellt sich die Frage: Wie geht es weiter? Eine Anschlussfinanzierung ist nötig – doch welche Möglichkeiten gibt es, und wie vermeidet man unnötig hohe Kosten?
In diesem Artikel erkläre ich, wie eine Anschlussfinanzierung funktioniert, welche Optionen es gibt und worauf du unbedingt achten solltest, um teure Fehler zu vermeiden.
1. Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Eine Anschlussfinanzierung ist nötig, wenn die Zinsbindung des aktuellen Immobilienkredits abläuft und noch eine Restschuld besteht.
Du hast dann folgende Optionen:
- Angebot der aktuellen Bank annehmen
- Zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung)
- Forward-Darlehen nutzen, um Zinsen frühzeitig zu sichern
- Restschuld mit Eigenkapital oder anderen Mitteln begleichen
Die Entscheidung beeinflusst die zukünftige monatliche Rate erheblich – besonders, wenn die Zinsen inzwischen gestiegen sind.
Mein Tipp: Mindestens 6 bis 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit der Planung beginnen, um genug Zeit für Vergleiche zu haben.
2. Welche Möglichkeiten gibt es für die Anschlussfinanzierung?
Es gibt mehrere Wege, die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung weiterzufinanzieren:
1. Prolongation – Das aktuelle Darlehen bei der gleichen Bank verlängern
✔ Einfachste Lösung, da keine neuen Verträge oder Bankenwechsel nötig sind
✔ Keine neuen Notar- oder Grundbuchkosten
❌ Oft nicht die günstigsten Konditionen, da die Bank sich auf Bequemlichkeit des Kunden verlässt
Mein Tipp: Das erste Angebot der Bank niemals direkt annehmen – immer mit anderen Banken vergleichen!
2. Umschuldung – Wechsel zu einer neuen Bank
✔ Oft bessere Zinssätze als bei der bisherigen Bank
✔ Möglichkeit, die Tilgung oder Laufzeit flexibel anzupassen
❌ Notar- und Grundbuchkosten für die Änderung der Grundschuld (meist 0,2–0,5 Prozent der Restschuld)
Mein Tipp: Falls die Ersparnis groß genug ist, lohnt sich eine Umschuldung trotz der Zusatzkosten.
3. Forward-Darlehen – Zinsen frühzeitig sichern
✔ Möglichkeit, sich einen aktuellen Zinssatz bis zu 5 Jahre im Voraus zu sichern
✔ Sinnvoll, wenn steigende Zinsen erwartet werden
❌ Zinsaufschlag pro Monat der Vorlaufzeit (ca. 0,02 bis 0,05 Prozent pro Monat)
Mein Tipp: Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn die Zinsen stark steigen – aber nicht, wenn sie gleich bleiben oder fallen.
4. Restschuld direkt tilgen
✔ Komplett schuldenfrei nach der ersten Zinsbindung
✔ Keine neuen Zinskosten oder Finanzierungsrisiken
❌ Erfordert hohe Eigenmittel
Mein Tipp: Falls genug Eigenkapital vorhanden ist, kann es sich lohnen, die Restschuld direkt zu tilgen, um Zinsen zu sparen.
3. Wann sollte man sich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Viele warten bis kurz vor Ablauf der Zinsbindung – ein großer Fehler!
| Zeitpunkt | Vorteile der frühen Planung |
|---|---|
| 12–24 Monate vorher | Möglichkeit, ein Forward-Darlehen mit guten Zinsen zu sichern |
| 6–12 Monate vorher | Vergleich verschiedener Banken und Umschuldungsoptionen |
| 3–6 Monate vorher | Letzte Verhandlungen mit der Bank, Gefahr steigender Zinsen |
| < 3 Monate vorher | Wenig Zeit für Alternativen, oft teurere Konditionen |
Mein Tipp: Am besten schon ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung Angebote vergleichen.
4. Wie hoch ist die Restschuld nach der ersten Zinsbindung?
Viele unterschätzen, wie viel nach Ablauf der ersten Zinsbindung noch übrig ist.
Beispiel:
- Darlehenssumme: 300.000 Euro
- Zinssatz: 2,5 Prozent
- Tilgung: 2 Prozent
- Zinsbindung: 10 Jahre
Restschuld nach 10 Jahren: ca. 232.000 Euro
Restschuld nach 15 Jahren (bei gleicher Tilgung): ca. 181.000 Euro
Das bedeutet: Selbst nach 10–15 Jahren muss oft noch ein großer Betrag finanziert werden.
Mein Tipp: Schon während der ersten Finanzierungsphase Sondertilgungen nutzen, um die Restschuld zu reduzieren.
5. Welche Fehler sollte man bei der Anschlussfinanzierung vermeiden?
❌ Erstes Angebot der aktuellen Bank ungeprüft annehmen
- Lösung: Immer mehrere Angebote vergleichen, um bessere Konditionen zu finden.
❌ Zu spät mit der Planung beginnen
- Lösung: Mindestens 6 Monate vorher Angebote einholen.
❌ Tilgung nicht anpassen
- Lösung: Falls das Einkommen gestiegen ist, eine höhere Tilgung wählen, um schneller schuldenfrei zu sein.
❌ Forward-Darlehen zu früh oder zu teuer abschließen
- Lösung: Nur sinnvoll, wenn steigende Zinsen erwartet werden – nicht blind abschließen.
❌ Nebenkosten der Umschuldung unterschätzen
- Lösung: Notar- und Grundbuchkosten einkalkulieren, aber mit Zinserparnis verrechnen.
Mein Tipp: Die richtige Anschlussfinanzierung kann mehrere tausend Euro sparen – es lohnt sich, genau zu vergleichen.
6. Fazit: So sicherst du dir die beste Anschlussfinanzierung
✔ Frühzeitig Angebote vergleichen (mindestens 6–12 Monate vorher)
✔ Nicht nur auf die aktuelle Bank verlassen – Umschuldung prüfen
✔ Sondertilgungen nutzen, um die Restschuld zu senken
✔ Forward-Darlehen nur nutzen, wenn steigende Zinsen erwartet werden
✔ Tilgung anpassen, falls finanzielle Situation es erlaubt
Mein Rat: Die Anschlussfinanzierung ist genauso wichtig wie die erste Finanzierungsentscheidung. Wer sich frühzeitig kümmert und mehrere Angebote vergleicht, kann tausende Euro sparen.
Wie plant ihr eure Anschlussfinanzierung? Habt ihr schon Erfahrungen mit Umschuldung oder Forward-Darlehen gemacht? Ich freue mich auf eure Meinungen!