Viele Paare kaufen gemeinsam ein Haus. Sie wollen zusammen leben, gemeinsam planen, etwas aufbauen. Und das ist auch gut so – ein Eigenheim ist nicht nur ein Dach über dem Kopf, sondern oft auch ein emotionales Projekt. Doch was die wenigsten sich zu Beginn fragen: Was passiert eigentlich mit der Immobilie, wenn die Beziehung endet?
Ich bin Alex, seit über 20 Jahren Hausbesitzer. Ich habe miterlebt, wie Nachbarn sich nach einer Trennung über Monate durch rechtliche Auseinandersetzungen kämpfen mussten, weil niemand vorher klare Regeln aufgestellt hatte. Genau deshalb will ich hier einmal ehrlich aufzeigen, wie das Thema „Immobilienkauf in der Ehe“ rechtlich geregelt ist – und warum man sich frühzeitig Gedanken machen sollte, bevor man gemeinsam unterschreibt.

Güterstand: Warum er mehr bedeutet als romantische Theorie

Viele glauben, dass mit der Heirat automatisch alles gemeinsam gehört. Das stimmt aber nur teilweise. In Deutschland leben Ehepaare automatisch im sogenannten Zugewinngemeinschaft, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Und das bedeutet: Was vor der Ehe einem alleine gehört hat, bleibt auch in der Ehe Eigentum des Einzelnen. Was während der Ehe gemeinsam erwirtschaftet wird, unterliegt dem Zugewinnausgleich – aber das ist nicht gleichzusetzen mit „gemeinsamem Eigentum“.

Beim Immobilienkauf ist entscheidend, wer im Grundbuch steht. Das ist nicht automatisch an den Güterstand gekoppelt. Wenn also nur einer von beiden im Grundbuch eingetragen ist, gehört ihm das Haus – auch wenn beide verheiratet sind.

Kauf mit einem Ehepartner – und der andere zahlt mit?

Ein häufiger Fall: Einer steht im Grundbuch, beide zahlen mit. Vielleicht hat man das am Anfang nicht groß hinterfragt, weil es „eh egal ist, wir sind ja verheiratet“. Aber im Ernstfall – etwa bei Scheidung oder Tod – kann das zum echten Problem werden. Denn wer nicht im Grundbuch steht, hat kein Eigentum, sondern muss seinen Anteil mühsam einklagen oder belegen.
Wer gemeinsam finanziert, sollte auch gemeinsam im Grundbuch stehen. Die Eintragung kann mit gleichen oder unterschiedlichen Anteilen erfolgen (z. B. 50/50 oder 60/40) – je nachdem, wer wie viel eingebracht hat.

Haus gehört einem – was passiert bei Scheidung?

Wenn nur einer Eigentümer ist, bleibt die Immobilie grundsätzlich auch nach der Scheidung sein Eigentum. Der andere hat eventuell einen Anspruch auf Zugewinnausgleich – aber das ist keine Garantie für einen Anteil am Haus. Wer also denkt, „ich hab doch alles mitfinanziert“, steht im schlimmsten Fall ohne vertragliche Absicherung da.
Ist das Haus hingegen beiden gemeinsam zugeordnet (also beide stehen im Grundbuch), wird bei einer Scheidung entschieden, was damit passiert. Verkaufen? Einer übernimmt? Auszahlung des Anteils? Das alles ist verhandelbar – aber selten einfach.

Finanzierung über beide – was, wenn einer aussteigen will?

Wenn beide Partner den Kreditvertrag unterschrieben haben, haften auch beide gesamtschuldnerisch. Das bedeutet: Die Bank interessiert sich nicht dafür, wer im Haus wohnt oder wer gerade nicht zahlen kann – sie fordert die komplette Rate. Und zwar von beiden. Kommt es zur Trennung, ist das oft ein Sprengsatz, der alle weiteren Pläne unter Druck setzt.
Daher ist es sinnvoll, bereits bei der Finanzierung zu überlegen, wie man im Fall der Fälle auseinandergehen würde. Auch wenn’s unromantisch klingt: Ein Ehevertrag oder eine Partnerschaftsvereinbarung kann hier viel Klarheit schaffen – und Streit verhindern.

Was du als Paar vor dem Kauf klären solltest

Redet offen über Eigentumsverhältnisse, Finanzierung und Absicherung. Klärt, wie ihr Eigenkapital einbringt, wer wie viel zur Rate beiträgt, und was im Falle einer Trennung passieren soll. Und haltet das schriftlich fest – ob im Notarvertrag, im Ehevertrag oder in einer separaten Vereinbarung.
Wenn einer z. B. deutlich mehr einbringt oder ein Grundstück aus der Familie stammt, sollten die Eigentumsanteile angepasst werden. Gleiches gilt, wenn nur einer im Grundbuch stehen soll, aber der andere ebenfalls zahlt – dann sollte das klar geregelt werden, zum Beispiel über ein Darlehen zwischen den Partnern.

Mein Fazit: Liebe ist keine rechtliche Absicherung

Ich weiß, dieses Thema macht wenig Spaß. Es klingt nach Misstrauen, nach Plan B, nach Dingen, die man sich nicht vorstellen will. Aber genau deshalb ist es so wichtig. Wer früh klare Vereinbarungen trifft, schützt sich – und den anderen – vor teuren Fehlern und unschönen Auseinandersetzungen.
Ein Haus ist eine große gemeinsame Sache. Und wie jede große Sache braucht es gute Regeln, damit sie funktioniert – auch wenn mal etwas schiefgeht.
Wenn du gerade mit deinem Partner oder deiner Partnerin über einen Hauskauf nachdenkst und Fragen zu Eigentum, Finanzierung oder Absicherung hast: Schreib mir gern. Ich teile offen, was ich selbst erlebt und von anderen gelernt habe.

Es klingt erstmal harmlos, fast bürokratisch: Vorfälligkeitsentschädigung. Doch wer in der Praxis damit konfrontiert wird, merkt schnell, dass hinter diesem Begriff eine Summe stecken kann, die richtig weh tut.
Ich bin Alex, Hausbesitzer seit über 20 Jahren. Ich habe erlebt, wie flexibel das Leben manchmal spielt – und wie wenig flexibel Banken mitunter reagieren. Wer seinen Immobilienkredit vorzeitig kündigen möchte, etwa wegen Hausverkaufs, Scheidung oder Umschuldung, kommt oft nicht drum herum, diese sogenannte Entschädigung zu zahlen. Umso wichtiger ist es, vorher zu wissen, worauf man sich einlässt.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt?

Wenn du einen Kreditvertrag abschließt, legt die Bank eine bestimmte Laufzeit und einen festen Zinssatz mit dir fest. Kündigst du den Kredit vor Ablauf der Zinsbindung, entgeht der Bank ein Teil des eingeplanten Gewinns – die Zinsen, die du eigentlich noch hättest zahlen sollen.
Und genau diesen entgangenen Zinsgewinn lässt sich die Bank über die Vorfälligkeitsentschädigung ersetzen. Juristisch korrekt, aber für viele Kreditnehmer ein harter Brocken. Denn je nach Restlaufzeit und Kreditsumme kann diese Entschädigung mehrere tausend bis zehntausend Euro betragen.

Wann kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen?

Typisch ist die Situation, dass ein Haus verkauft wird, bevor der Kredit abbezahlt ist. Das kann viele Gründe haben: beruflicher Umzug, Trennung, geänderte Lebensplanung. Aber auch eine Umschuldung in ein günstigeres Darlehen kann den Wunsch nach vorzeitiger Kündigung auslösen.

Wenn dein Vertrag eine feste Zinsbindung hat und du ihn außerhalb der gesetzlich geregelten Sonderkündigungsrechte kündigen willst, kann die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB

Was viele nicht wissen: Bei Immobilienkrediten hast du ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Sobald zehn Jahre seit der vollständigen Auszahlung vergangen sind, kannst du den Kredit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Das gilt unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Heißt: Auch wenn du einen 20-Jahres-Vertrag hast, kannst du nach zehn Jahren aussteigen, ohne dass die Bank eine Entschädigung verlangen darf.

Wichtig ist: Die Zehnjahresfrist beginnt mit der vollständigen Auszahlung, nicht mit der Unterschrift des Vertrags. Wenn der Kredit in mehreren Raten abgerufen wurde, zählt das letzte Auszahlungsdatum.

Wie hoch kann eine Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen?

Das hängt von mehreren Faktoren ab:

• der Restschuld
• dem vereinbarten Zinssatz
• der verbleibenden Zinsbindung
• und dem aktuellen Zinsniveau am Markt

Je höher die Zinsen zum Zeitpunkt deiner Kündigung im Vergleich zu deinem Vertrag sind, desto geringer fällt die Entschädigung aus. Ist dein Zinssatz hingegen deutlich höher als die aktuellen Marktzinsen, wird’s teuer.

Beispiel: Bei einer Restschuld von 200.000 Euro und noch fünf Jahren Restlaufzeit kann die Vorfälligkeitsentschädigung durchaus über 10.000 Euro liegen – je nachdem, wie hoch dein Zinssatz ist und was die Bank alternativ mit dem Geld verdienen könnte.

Kann man die Höhe prüfen lassen?

Unbedingt. Banken müssen seit dem BGH-Urteil von 2019 ihre Berechnungen transparent und nachvollziehbar machen. Leider ist das nicht immer der Fall. Es gibt spezialisierte Anwälte und Verbraucherzentralen, die solche Berechnungen überprüfen.
In vielen Fällen wurden in der Vergangenheit zu hohe Entschädigungen verlangt – oder sogar unzulässig berechnet, zum Beispiel bei fehlender Widerrufsbelehrung.

Wenn du also Zweifel hast, lass dir eine vollständige Berechnung geben und prüfe sie mit einem Fachmann. Es kann sich lohnen.

Gibt es Alternativen zur Kündigung?

Ja – in manchen Fällen kann die Bank einem Kreditnehmerwechsel zustimmen. Wenn du dein Haus verkaufst, übernimmt der Käufer deinen Kreditvertrag, inklusive aller Konditionen. Das ist allerdings eher die Ausnahme – und hängt stark von der jeweiligen Bank und Bonität des Käufers ab.
Eine andere Möglichkeit: Du nutzt dein Sondertilgungsrecht (falls im Vertrag vereinbart), um einen Teil der Schuld schneller abzubauen. Das spart Zinsen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Wer gut plant, spart bares Geld

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist kein böser Trick der Banken – aber sie kann ein echter Kostenfaktor sein, wenn du nicht vorbereitet bist. Deshalb: Prüfe deine Vertragslaufzeit genau, kenn deine Kündigungsrechte, und hol dir im Zweifel rechtlichen Rat.
Ich selbst habe mein Sonderkündigungsrecht damals genutzt – und damit über 8.000 Euro gespart. Es lohnt sich also, das Kleingedruckte nicht zu überfliegen, sondern wirklich zu verstehen.

Wenn du dir gerade überlegst, deinen Kredit umzuschulden oder deine Immobilie zu verkaufen, schreib mir gerne. Ich teile meine Erfahrungen und helfe dir, durch den Dschungel der Baufinanzierung zu finden.

Der Traum vom Eigenheim ist bei vielen fest verankert. Doch bevor du einziehen kannst, wartet der vielleicht wichtigste Schritt auf dich: die Baufinanzierung. Und genau hier passieren viele Fehler – nicht aus Leichtsinn, sondern weil die meisten diesen Schritt nur einmal im Leben gehen und das Thema ziemlich komplex ist.
Ich bin Alex, seit über 20 Jahren Hausbesitzer, und wenn ich heute zurückblicke, sehe ich klarer, was gut gelaufen ist – und was ich mit dem Wissen von heute anders machen würde. Deshalb schauen wir uns in diesem Beitrag an, welche typischen Fehler bei der Baufinanzierung auftreten und wie du sie vermeidest. Damit dein Haus nicht nur ein Zuhause, sondern auch ein solides Investment wird.

Fehler 1: Zu knapp kalkuliert

Klar, der Kaufpreis steht im Exposé – aber das ist längst nicht die ganze Wahrheit. Viele unterschätzen, was alles noch obendrauf kommt. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, eventuell Maklerprovision – das sind allein oft 10 bis 15 Prozent zusätzlich. Dann kommen noch Umzug, Küche, Garten, Möbel, vielleicht kleinere Umbauten.

Wer hier auf Kante rechnet, bringt sich unnötig unter Druck. Mein Tipp: Lieber mit einem ordentlichen Puffer planen – mindestens 10.000 bis 15.000 Euro über dem, was du denkst, zu brauchen. Das nimmt Druck raus und lässt dich auch mal atmen, wenn es irgendwo klemmt.

Fehler 2: Zu wenig Eigenkapital

Ja, es gibt sie, die 100-Prozent-Finanzierungen – manchmal sogar inklusive Nebenkosten. Aber sie sind teuer. Je weniger Eigenkapital du mitbringst, desto höher ist das Risiko für die Bank – und desto höher dein Zinssatz. Die monatliche Belastung steigt, und das kann sich über die Jahre summieren.

Wenn du mindestens die Nebenkosten aus eigener Tasche zahlen kannst, ist das ein solider Start. Noch besser ist es, wenn du zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises selbst aufbringen kannst. Das verbessert deine Verhandlungsposition und spart bares Geld.

Fehler 3: Den Tilgungssatz zu niedrig ansetzen

In Niedrigzinszeiten war es verlockend, mit einer geringen Tilgung von 1 oder 2 Prozent zu finanzieren. Aber je niedriger du tilgst, desto länger zahlst du – und desto höher bleibt die Restschuld nach Ende der Zinsbindung.
Wenn du dir eine höhere Tilgung leisten kannst, tu es. Drei oder vier Prozent machen einen großen Unterschied. Nicht nur bei der Laufzeit, sondern auch bei der Zinssicherheit. Je schneller du tilgst, desto weniger Zeit bleibst du dem Zinsrisiko ausgesetzt.

Fehler 4: Zinsbindung falsch gewählt

Auch das wird oft unterschätzt. Wer nur fünf oder zehn Jahre festschreibt, zahlt vielleicht heute weniger Zinsen – aber muss später nachfinanzieren. Und niemand weiß, wo die Zinsen dann stehen.

Wenn du langfristig planst (und das tust du beim Hauskauf eigentlich immer), ist eine Zinsbindung von 15 oder sogar 20 Jahren oft die sicherere Variante. Du kaufst dir Stabilität – und das kann viel wert sein. Vor allem, wenn dein Einkommen nicht in zehn Jahren plötzlich sprunghaft steigt.

Fehler 5: Die Angebote nicht verglichen

Es gibt nicht „die eine Bank“. Und es gibt auch nicht das eine perfekte Angebot. Jeder Fall ist individuell – und gerade deshalb lohnt sich der Vergleich. Viele holen nur bei ihrer Hausbank ein Angebot ein und unterschreiben dort.

Ein unabhängiger Finanzierungsvermittler kann dir oft bessere Konditionen rausholen – und zwar bei bekannten Banken. Es lohnt sich, mehrere Varianten durchzurechnen: unterschiedliche Tilgungen, Laufzeiten, Kombinationen mit KfW-Krediten. Das kostet dich vielleicht ein paar Stunden, spart aber im Zweifel tausende Euro.

Fehler 6: Keine Rücklagen für später eingeplant

Ein Haus ist keine Einmal-Investition. Es lebt, es altert, es braucht Pflege. Eine Heizung kann kaputtgehen, das Dach irgendwann undicht werden, Fenster müssen vielleicht ersetzt werden.

Wenn du jeden Monat am Limit lebst, wird jeder ungeplante Posten zum Problem. Deshalb: Plane von Anfang an Rücklagen ein. Als Faustregel gelten 1 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Das klingt wenig – aber es summiert sich. Und wenn du das Geld brauchst, wirst du froh sein, es zur Seite gelegt zu haben.

Baufinanzierung ist kein Sprint – sondern ein Langstreckenlauf

Wer beim Start sauber plant, sich nicht von Emotionen treiben lässt und realistisch rechnet, kommt am Ende entspannter ans Ziel. Es geht nicht nur um den günstigsten Zinssatz – sondern um eine Finanzierung, die zu deinem Leben passt. Heute und morgen.
Wenn du dir eine solide Basis schaffst, kannst du dein Zuhause auch wirklich genießen. Ohne schlaflose Nächte wegen der Monatsrate, ohne Bauchschmerzen bei der nächsten Rechnung. Und genau darum geht’s doch: ein Haus, das dich trägt – nicht umgekehrt.

Hast du Fragen zur Finanzierung oder überlegst, wie du deinen Hauskauf angehen sollst? Dann schreib mir – ich teile gern, was ich gelernt habe.

Der Blick auf den Kaufpreis einer Immobilie ist oft nur die halbe Wahrheit. Wer zum ersten Mal ein Haus kaufen will, ist schnell überrascht, wie viel zusätzlich zum eigentlichen Preis noch fällig wird. Nebenkosten beim Hauskauf sind kein Randthema – sie entscheiden darüber, ob du deine Finanzierung wirklich solide aufstellen kannst.

Ich bin Alex, seit über 20 Jahren Hausbesitzer, und ich erinnere mich noch gut an meine erste Kaufabwicklung. Der Kaufpreis war verhandelt, die Finanzierung stand – und dann kamen plötzlich all diese Posten, die keiner auf dem Zettel hatte. Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Makler, Umzug, neue Möbel. Am Ende waren es nicht 300.000 Euro, sondern eher 330.000 Euro. Und das ist noch vorsichtig geschätzt.

Grunderwerbsteuer: Pflichtausgabe Nummer eins

Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch. In Bayern und Sachsen liegt sie aktuell bei 3,5 %, in anderen Bundesländern wie Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg bei satten 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das schnell mal 26.000 Euro, die direkt ans Finanzamt gehen.
Das Geld musst du aufbringen, bevor du Eigentümer wirst – und das meist aus eigener Tasche. Die Bank finanziert diesen Betrag in der Regel nicht mit. Deshalb solltest du die Grunderwerbsteuer in deiner Budgetplanung ganz oben mit einrechnen.

Notar und Grundbuch: Ohne sie kein Eigentum

In Deutschland läuft kein Immobilienkauf ohne Notar. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, regelt die Auflassungsvormerkung und beantragt die Eintragung ins Grundbuch. Dafür fallen je nach Höhe des Kaufpreises zwischen 1,2 und 1,5 % Notar- und Grundbuchkosten an.
Bei einem Haus für 400.000 Euro solltest du also mit mindestens 5.000 bis 6.000 Euro rechnen. Auch diese Kosten sind nicht verhandelbar – und ebenfalls vom Käufer zu tragen.

Maklerprovision: Manchmal Pflicht, manchmal verhandelbar

Ob Maklerkosten anfallen, hängt davon ab, wie das Haus verkauft wird. Bei selbst genutztem Wohneigentum gilt seit Ende 2020 das sogenannte „Bestellerprinzip“: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision – jeder zahlt in der Regel 50 %.
Typisch ist eine Maklerprovision von 3,57 % (inkl. Mehrwertsteuer). Bei 400.000 Euro Kaufpreis wären das rund 7.140 Euro für dich als Käufer. In manchen Regionen, gerade in ländlichen Gegenden, kann die Provision niedriger sein – oder ganz entfallen, wenn du direkt vom Eigentümer kaufst.

Aber Vorsicht: Auch wenn du keinen Makler beauftragst, kann der Verkäufer einen einschalten. Und dann wirst du in der Regel trotzdem zur Kasse gebeten, sofern ihr euch die Provision laut Vertrag teilen müsst.

Zusätzliche Kosten, die gerne vergessen werden

Neben den klassischen Nebenkosten gibt es viele kleinere Posten, die schnell ins Gewicht fallen:

• Umzugskosten: Je nachdem, ob du selbst anpackst oder ein Unternehmen beauftragst, sind hier 500 bis 3.000 Euro fällig.
• Möbel und Einrichtung: Neue Gardinen, eine Küche oder schlicht ein Sofa, das in den neuen Wohnstil passt – rechne lieber mit einem vierstelligen Betrag.
• Renovierung oder Schönheitsreparaturen: Auch bei frisch sanierten Häusern bleibt selten alles genau so, wie du es willst.
• Versicherungen: Wohngebäudeversicherung, Hausrat, eventuell Haftpflicht – auch das will mit eingeplant sein.
• Anschlussgebühren: Für Internet, Strom, Wasser, Gas und Müll fallen oft einmalige Gebühren an, insbesondere bei Neubauten.

Diese Kosten sind zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber in der Praxis fast immer Teil des Gesamtpakets.

Wie viel Nebenkosten musst du also einplanen?

Eine gute Faustregel lautet: 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises kommen zusätzlich auf dich zu – je nachdem, ob du mit Makler kaufst, ob du renovierst, ob du neu möblierst oder vieles übernehmen kannst.

Kaufst du also ein Haus für 400.000 Euro, solltest du mindestens 40.000 bis 60.000 Euro an Nebenkosten einrechnen. Und zwar zusätzlich zum Eigenkapital für den eigentlichen Kauf.

Finanzierung und Nebenkosten: Diese Fehler solltest du vermeiden

Ein häufiger Fehler ist, die Nebenkosten mitfinanzieren zu wollen – oder gar davon auszugehen, dass sie „irgendwie mit drin sind“. Die meisten Banken lehnen das ab oder verlangen deutlich höhere Zinsen. Wenn du gar kein Eigenkapital mitbringst, wird es richtig schwierig.
Deshalb mein Rat: Kalkuliere die Nebenkosten realistisch und halte dafür eigene Mittel bereit. So vermeidest du Nachfinanzierungen, teure Zwischenlösungen oder im schlimmsten Fall: das Scheitern des gesamten Kaufvorhabens.

Mein Fazit: Nebenkosten entscheiden über die Tragfähigkeit deiner Finanzierung

Viele Käufer schauen nur auf den Kaufpreis – aber was daneben an Kosten anfällt, ist mindestens genauso wichtig. Wer die Nebenkosten unterschätzt, startet mit einem Minus in die Immobilienfinanzierung.

Plane sauber. Frag im Zweifel nach. Und nimm dir genug Puffer mit. So wird der Schritt ins Eigenheim nicht nur machbar, sondern auch finanziell gesund.

Wenn du magst, schreib mir gerne, welche Erfahrungen du mit Nebenkosten gemacht hast – oder welche Posten dich besonders überrascht haben. Ich freue mich über den Austausch.