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So finanziert man eine Immobilie sicher

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Momentan lassen sich Immobilien so günstig finanzieren, wie nie zuvor. Wer jetzt eine Immobilie auf Kredit kauft, muss sich allerdings dessen bewusst sein, dass die Zinsen auch wieder steigen. Je nachdem, für wie lange die Zinsen für den Immobilienkredit festgeschrieben wurden, kann sich die monatliche Kreditrate durch spätere Zinssteigerungen erheblich erhöhen. Ist der Kreditnehmer darauf nicht vorbereitet, kann ihn das seine Bonität und letztendlich auch die Immobilie kosten. Um sich vor bösen Überraschungen zu schützen, gibt es zwei Möglichkeiten. Zum einen eine möglichst lange Zinsbindung, auch wenn dafür vielleicht ein etwas höherer Zinssatz berechnet wird und zweitens, eine möglichst hohe Tilgungsquote. Diese wird oft zum Beginn einer Finanzierung eher niedrig angesetzt, so dass der Kunde anfangs weniger belastet wird. Dadurch verlängert sich allerdings auch die Tilgungszeit, was zwar gut für die kreditgebende Bank ist, die somit länger Zinsen einnehmen kann, doch je länger die Tilgunsdauer ist, umso mehr muss der Kreditnehmer insgesamt bezahlen und umso höher ist die Gefahr, dass er, beispielsweise durch Arbeitslosigkeit oder Krankheit, während der Laufzeit zahlungsunfähig wird. Es wäre deshalb fahrlässig, die erste angebotene Finanzierung kritiklos anzunehmen. Auch wenn die meisten Kreditnehmer froh sind, schnell eine Finanzierungszusage von ihrer Bank zu erhalten, sollten sie sich vorab genau überlegen, welche Rahmenbedingungen für sie die besten sind und diese dann auch einfordern.

 

Neue Regeln bei der Eigenbedarfskündigung

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Die Voraussetzungen für eine sogenannte Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter, wurden jetzt vom Bundesgerichtshof (BGH) konkretisiert. So reicht es bereits aus, wenn der Vermieter bei einer Kündigung aus Eigenbedarf dem gekündigten Mieter den Namen desjenigen nennt, der in die Wohnung ziehen soll. Genauere Angaben zu weiteren Angehörigen oder Freunden, die vielleicht mit einziehen, sind nicht nötig. Im vorliegenden Fall gab das Gericht damit dem Beklagten recht. Er hatte eine Eigenbedarfskündigung zugunsten seiner Tochter vorgenommen und wurde vom Mieter verklagt, weil diesem nicht der Name des mit in die Wohnung ziehenden Freundes der Tochter genannt worden war. Dies ist, so der Richter, unnötig. Lediglich der Name der Eigenbedarfsperson musst durch den Vermieter, im Kündigungsschreiben, bekannt gegeben werden. An den Auflagen für eine Kündigung, ändert sich aber nichts. Nach §573 Abs. 2, Nr. 2 BGB darf ein Vermieter nur eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn er diese vernünftig und nachvollziehbar begründen kann. Als angemessener Begründung gilt beispielsweise der Einzug eines Verwandten, aber auch, wenn die Wohnräume beispielsweise als Arbeitsräume vom Vermieter genutzt werden sollen.

 

Schadenersatz bei Immobilienfonds?

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Auch wenn aus einem offenen ein geschlossener Immobilienfond wird, müssen Banken ihre Anleger darüber informieren. Das entschied der Bundesgerichtshof. Demnach gilt diese Beratungspflicht auch, wenn die Verträge vor 2008 -also vor der Einführung der Beratungspflicht- geschlossen wurden. Seitdem müssen Anleger über derartige Risiken schon vor einem Vertragsabschluss informiert werden. Im vorliegenden Fall hatte eine Anlegerin, im Juni 2008, 30.000 Euro in einem offenen Immobilienfonds angelegt. Die vermittelnde Commerzbank verschwieg der Kundin, dass dieser in Notfällen geschlossen werden könnte. Dies geschah im Oktober des selben Jahres, zum Beginn der Finanzkrise. Der Fonds wurde geschlossen und abgewickelt. Die Klägerin hatte nur zehn Prozent ihrer ursprünglichen Einlage ausgezahlt bekommen und klagte jetzt den Restbetrag, in Höhe von 27.500 Euro ein. Erfolgreich. Der BGH entschied, dass die Commerzbank „ungefragt“ das Risiko hätte erwähnen müssen. „Ein Anleger muss bereits bei Erwerb der Anlage wissen, worauf er sich einlässt“, argumentierte der Richter. Wie groß die Auswirkung dieses Urteils auf ähnliche Fälle ist, lässt sich bisher noch nicht absehen.

 

Das Eigenheim wird immer mehr zur Kostenfalle

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Noch immer gelten selbstgenutzte Immobilien als die beste Altersvorsorge. Aufgrund der historisch niedrigen Zinsen in den letzten Jahren, steigt jedoch die Nachfrage nach und damit auch die Preise für Immobilien. Dazu kommt, dass die Grunderwerbssteuer in vielen Gebieten um bis über 50 Prozent erhöht wurden. Wie das Statistische Bundesamt mitteilte, stiegen die Staatseinnahmen aus der Grunderwerbssteuer zwischen 2010 und 2013 um 60 Prozent, auf 8,4 Milliarden Euro. Aktuell liegen die Steuerkosten beim Immobilienkauf deutschlandweit zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist nicht unerheblich. Beim Kauf eines Hauses mit einem Wert von 200.000 Euro, beispielsweise in Berlin, fallen somit 12.000 Euro, allein an Grunderwerbssteuer an. Auch die jährlich anfallende Grundsteuer wurde in den letzten Jahren merklich erhöht. Durchschnittlich 30 Prozent müssen seit 2012 mehr gezahlt werden, als noch fünf Jahre zuvor. Da die Kommunen die Höhe der Grundsteuer selbst bestimmen können, und die Gemeindeausgaben durch verschiedene staatliche Neuregelungen gestiegen sind, ist auch zukünftig nicht mit einer Entlastung zu rechnen. Neben steigenden Steuern gibt es weitere Kostenfaktoren, die das wohnen im Eigenheim verteuern. Weitere kostenintensive Neuerungen sind beispielsweise die neue Trinkwasserverordnung, notwendige Umbauten um der Energiesparverordnung gerecht zu werden oder verlangte Dichtigkeitsprüfungen von Abwasser oder Öltanks. „Die Kosten sind individuell und unterscheiden sich von Immobilie zu Immobilie. Sie sind eine zusätzliche Belastung“, erklärt der Geschäftsführer des Eigentümerverbandes „Haus & Grund“, Stefan Walter. Je nachdem, wie sich der Kostenanstieg weiter entwickelt, könnte es deshalb sinnvoller sein, die eigene Immobilie zu vermieten, statt darin zu wohnen, da alle anfallenden Betriebskosten, zu denen auch die oben genannten gehören, auf die Miete umgelegt werden dürfen.

 

Neue Steuererleichterung für Modernisierung

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Eigentümer die ihren Wohnraum von Fachkräften reparieren oder modernisieren lassen, können 20 Prozent der dabei anfallenden Kosten von der Steuer absetzen. Damit soll Immobilienbesitzern die Sanierung, besonders im Bereich der Wärmedämmung ein wenig erleichtert werden. Gültig ist die Steuererleichterung für alle Bauarbeiten mit einem zu leistenden Arbeitslohn von bis zu 60.000 Euro. Zusätzlich zu der seit 2006 bestehenden staatlichen Unterstützung, will die Regierung jetzt auch Erweiterungen und Anbauten steuerlich subventionieren. „Das ist eine gute Nachricht, die da vom Bundesfinanzministerium kam. Jetzt ist für Steuerzahler noch viel mehr drin“, erklärt der Geschäftsführer des Neuen Verbands der Lohnsteuerhilfevereine (NVL), Uwe Rauhöft, in einem Interview mit der „Welt“ online. Als Orientierungshilfe für Hausbesitzer liegt ein 37-seitiges Informationsschreiben bei den Finanzämtern aus. Steuerlich gefördert werden demnach beispielsweise Maschinenmieten, Kosten für deren An- und Abfahrt, sowie Handwerkerleistungen. Auch kleinere Schönheitsreparaturen, wie Maler- und Tapezierarbeiten, Modernisierungen von Küche oder Bad, das Verlegen neuer Böden, aber auch Gartenarbeiten, sind zukünftig absetzbar. Voraussetzung dafür sind eine Rechnung und die Bezahlung mittels Ãœberweisung auf das Konto des dienstleistenden Unternehmens. Bar bezahlte Rechnungen bleiben von der Subventionierung ausgenommen.