Du hast dein Traumhaus geplant, dein Budget kalkuliert, die Finanzierung steht – und plötzlich kommen da noch ein paar „kleine Posten“, die gar nicht so klein sind: die Baunebenkosten. Viele Bauherren erleben hier ihr blaues Wunder, weil sie diese Ausgaben anfangs schlicht vergessen oder unterschätzen.
In diesem Beitrag erkläre ich dir, was alles zu den Baunebenkosten gehört, mit welchen Beträgen du rechnen musst – und wie du vermeidest, dass dein Budget aus dem Ruder läuft.
1. Was sind Baunebenkosten überhaupt?
Die Baunebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zum reinen Hausbau anfallen – also nicht für den Rohbau, die Fenster oder das Dach, sondern für alles drumherum: Planung, Genehmigung, Anschlusskosten, Versicherungen usw.
Typische Posten sind zum Beispiel:
- Notar- und Grundbuchkosten
- Grunderwerbsteuer
- Erschließungskosten
- Vermessung
- Bodengutachten
- Hausanschlüsse
- Versicherungen
- Baustrom, Bauwasser
- Außenanlagen
Faustregel:
Die Baunebenkosten liegen meist bei 15–20 % der Bausumme – und das ist kein Kleingeld!
2. Die wichtigsten Baunebenkosten im Überblick
1. Notar und Grundbuchamt (ca. 1,5 % vom Kaufpreis)
- Notarkosten für den Grundstückskaufvertrag
- Gebühren für die Grundbucheintragung und die Eintragung der Grundschuld
2. Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % vom Kaufpreis, je nach Bundesland)
- Fällig beim Kauf des Grundstücks (nicht auf den Bau selbst)
- Beispiel: In NRW 6,5 %, in Bayern „nur“ 3,5 %
3. Erschließungskosten (5.000–15.000 €)
- Anschluss an Straße, Wasser, Abwasser, Strom, ggf. Gas und Telekom
- Achtung: Auch bei „voll erschlossenen Grundstücken“ können Zusatzkosten anfallen
4. Hausanschlüsse (10.000–20.000 €)
- Für Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telekom
- Die Anbieter verlangen oft Vorauszahlungen
5. Bodengutachten (500–1.500 €)
- Pflicht bei fast allen Neubauten
- Gibt Auskunft über Tragfähigkeit und mögliche Altlasten
- Verhindert böse Überraschungen beim Aushub
6. Vermessung (1.000–3.000 €)
- Amtliche Vermessung zur Grenzfeststellung oder Bauabsteckung
7. Baugenehmigung (0,5–1 % der Bausumme)
- Abhängig von der Gemeinde und vom Umfang des Bauvorhabens
8. Baustrom & Bauwasser (1.000–2.500 €)
- Wird oft unterschätzt – muss separat beantragt und installiert werden
9. Bauversicherungen (ein paar hundert Euro)
- Bauherrenhaftpflicht
- Feuerrohbauversicherung
- Bauleistungsversicherung
10. Außenanlagen (Garten, Pflaster, Einfahrt etc.) – schnell 10.000 € oder mehr
- Werden oft ganz vergessen, gehören aber dazu, wenn du kein Matschgrundstück willst
3. Beispielrechnung: Baunebenkosten bei einem 400.000-Euro-Haus
| Kostenposition | Betrag (ca.) |
|---|---|
| Notar & Grundbuch | 6.000 € |
| Grunderwerbsteuer (5 %) | 20.000 € |
| Erschließungskosten | 10.000 € |
| Hausanschlüsse | 15.000 € |
| Vermessung & Gutachten | 2.000 € |
| Baugenehmigung | 2.000 € |
| Baustrom & Bauwasser | 1.500 € |
| Versicherungen | 800 € |
| Außenanlagen | 15.000 € |
| Gesamt | 72.300 € |
Du siehst: Da kommt ordentlich was zusammen – und das ganz ohne Küche, Möbel oder Umzugskosten.
4. Wie kannst du Baunebenkosten minimieren oder besser planen?
✔ Frühzeitig Puffer einplanen: Rechne lieber mit 20 % der Bausumme als mit 10 %
✔ Vertrag mit Bauträger genau prüfen: Was ist wirklich inklusive? Sind z. B. Hausanschlüsse enthalten?
✔ Angebote vergleichen: Bei Hausanschlüssen und Versicherungen lohnt sich ein Preisvergleich
✔ Kalkuliere Eigenleistungen realistisch: Man kann einiges selbst machen, aber nicht alles (z. B. Elektrik oder Gasanschluss)
✔ Erkundige dich bei der Gemeinde: Manche Gebühren (z. B. Erschließung) lassen sich konkret vorab erfragen
5. Häufige Fehler – und wie du sie vermeidest
❌ Den Außenbereich vergessen – Ein Haus ohne Terrasse, Wege oder Rasen ist kein Zuhause
❌ „Schlüsselfertig“ falsch verstehen – Viele Anbieter schließen Hausanschlüsse und Außenanlagen aus
❌ Puffer zu klein kalkulieren – 5.000 € extra reichen nicht, wenn gleich mehrere Posten teurer werden
❌ Alles der Baufirma überlassen – Nicht blind unterschreiben, sondern selbst mitrechnen
6. Fazit: Baunebenkosten gehören ins Budget – nicht in die Überraschungsliste
✔ Die Baunebenkosten können schnell 50.000 bis 80.000 Euro ausmachen – je nach Projekt
✔ Ohne diese Kosten ist keine realistische Baufinanzierung möglich
✔ Wer gut plant und sich informiert, spart bares Geld und Nerven
Mein Rat: Fang bei der Finanzierung nicht beim Hauspreis an, sondern beim Gesamtpaket. Erst wenn du alle Nebenkosten auf dem Zettel hast, weißt du, was du dir wirklich leisten kannst.
Wie war das bei euch? Habt ihr die Baunebenkosten gut einkalkuliert – oder kam da noch die eine oder andere Überraschung? Ich bin gespannt auf eure Erfahrungen!