Viele Hausbesitzer bleiben über Jahre bei derselben Bank – mit dem Gefühl: „Das läuft doch alles, warum etwas ändern?“ Doch gerade bei Immobilienkrediten kann es sich lohnen, regelmäßig zu prüfen, ob eine Umschuldung finanziell sinnvoll ist.
Ich bin Alex, seit über 20 Jahren Hausbesitzer. Und ich habe meine Finanzierung selbst einmal umgeschuldet – nicht, weil ich musste, sondern weil ich nachgerechnet habe. Und gemerkt habe: Das bringt mir langfristig einen echten Vorteil. Genau darum geht’s in diesem Beitrag: Wann sich eine Umschuldung lohnt, wie sie funktioniert und worauf du achten solltest.
Was bedeutet Umschuldung bei einer Baufinanzierung?
Umschuldung heißt: Du löst deinen bestehenden Immobilienkredit durch ein neues Darlehen ab – entweder bei derselben Bank oder bei einem anderen Anbieter.
Der Grund ist fast immer derselbe: Du möchtest bessere Konditionen – also einen niedrigeren Zinssatz oder flexiblere Vertragsbedingungen. Oft ist die Umschuldung mit einer neuen Zinsbindung verbunden und damit eine gute Gelegenheit, die Finanzierung auf neue Lebensumstände anzupassen.
Wann kann ich meinen Kredit überhaupt umschulden?
Es gibt drei typische Zeitpunkte für eine Umschuldung:
- Nach Ende der Zinsbindung: Hier kannst du den Kredit ohne zusätzliche Kosten ablösen oder verlängern.
- Nach 10 Jahren Laufzeit (§ 489 BGB): Auch wenn deine Zinsbindung z. B. 15 Jahre beträgt, kannst du den Kredit nach 10 Jahren kündigen, mit einer Frist von sechs Monaten – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
- Vorzeitig innerhalb der Zinsbindung: Auch möglich, aber hier wird in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Diese kann hoch ausfallen und muss in die Entscheidung mit einbezogen werden.
Wann lohnt sich eine Umschuldung wirklich?
Der häufigste Grund für eine Umschuldung ist ein gesunkener Zinssatz. Selbst ein Unterschied von nur 0,5 % kann über die verbleibende Laufzeit mehrere tausend Euro Ersparnis bringen.
Beispiel:
Restschuld: 150.000 €
Zinsersparnis: 0,5 %
Laufzeit: 10 Jahre
→ mögliche Ersparnis: über 7.000 €
Aber auch andere Faktoren spielen eine Rolle:
Du willst die Tilgung erhöhen? Die Rate senken? Sondertilgungen vereinbaren? Eine neue Zinsbindung festlegen? Mit einer Umschuldung kannst du all das neu verhandeln – und oft an deine aktuelle Lebenssituation anpassen.
Wie läuft eine Umschuldung ab?
Im Grunde funktioniert die Umschuldung wie ein neuer Kredit:
- Du vergleichst Angebote – entweder bei deiner bisherigen Bank oder über Vermittler.
- Du entscheidest dich für ein neues Darlehen mit passenden Konditionen.
- Die neue Bank zahlt den alten Kredit ab – und du beginnst mit neuen Raten bei deinem neuen Kreditgeber.
Wichtig: Auch bei der Umschuldung können Kosten entstehen – etwa für die Grundschuldbestellung, Notarkosten oder die Umschreibung im Grundbuch. Diese sind in der Regel überschaubar (meist unter 1.000 €), aber sie müssen einkalkuliert werden.
Was passiert mit der alten Grundschuld?
Die Grundschuld bleibt im Grundbuch bestehen – sie kann vom neuen Kreditgeber übernommen werden, was Kosten spart. Dieses Verfahren nennt sich Abtretung der Grundschuld. Sprich das bei der neuen Bank an – nicht jede bietet das automatisch an.
Welche Fristen muss ich beachten?
Wenn du nach Ablauf der Zinsbindung oder nach 10 Jahren gemäß § 489 BGB kündigen willst, musst du sechs Monate vorher schriftlich kündigen. Am besten: rechtzeitig Angebote vergleichen, mindestens 6 bis 9 Monate vor dem gewünschten Wechseltermin. So hast du genug Zeit, die Finanzierung in Ruhe neu aufzusetzen.
Umschuldung kann tausende Euro sparen – wenn du aktiv wirst
Viele Hausbesitzer verpassen den richtigen Zeitpunkt, weil sie sich nicht rechtzeitig mit ihrer Finanzierung beschäftigen. Dabei ist die Umschuldung eine große Chance: Du kannst deine monatliche Belastung reduzieren, die Laufzeit verkürzen oder flexibler werden.
Mein Rat: Prüfe regelmäßig deine Konditionen – spätestens nach 8 Jahren solltest du einen Blick auf deine Restschuld und die aktuellen Zinsen werfen. Und wenn du unsicher bist, lass dir Angebote machen – das kostet nichts, bringt aber oft den entscheidenden Impuls.
Wenn du Fragen zur Umschuldung hast oder wissen willst, wie du deine Finanzierung optimieren kannst – melde dich gern. Ich teile meine Erfahrungen und rechne gern mit dir gemeinsam durch, ob sich der Wechsel für dich lohnt.