Archiv der Kategorie: Aktuelles

Ein verlorener Schlüsselbund kann teuer werden

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Ein verlorener Schlüsselbund kann teuer werden. Verliert ein Mieter seinen Hausschlüssel, der zu einer ganzen Schließanlage gehört, muss er den Austausch der gesamten Anlage bezahlen. In einem diesbezüglichen Verfahren urteilte der Bundesgerichtshof (BGH), dass der Mieter auch dann dazu verpflichtet werden kann, wenn der Austausch aus Sicherheitsgründen nötig ist – allerdings nur dann, wenn die Anlage wirklich erneuert wird. Vergisst oder unterlässt die zuständige Hausverwaltung den Austausch, muss der Mieter jedoch nur den Ersatzschlüssel bezahlen. Im vorliegenden Fall entschied das BGH, dass der Mieter nicht zahlen muss, da die zuständige Hausverwaltung, die beim Auszug des Mieters einen Kostenvorschuss für eine neue Anlage, in Höhe von 1500 Euro, verlangt hatte, die Schließanlage bis zum Gerichtsverfahren nicht ersetzt hatte.

 

Droht eine Immobilienblase?

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Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist so groß wie nie. Entsprechend schnell steigen auch die Preise. Diese haben so schnell angezogen, dass inzwischen schon Angst vor einer Immobilienblase grassiert. Allerdings führt nicht jeder schnelle Preisanstieg auch zu einer Preisblase. Diese entstehen in der Regel erst, wenn es aufgrund der gestiegenen Nachfrage zu einer allzu umfangreichen Ausweitung des Wohungsneubaus und der damit verbundenen Vergabe von Immobilienkrediten kommt. So entstanden in Spanien kurz vor Krisenbeginn rund 15,4 Wohnungen, auf Tausend Einwohner. Die dafür nötigen Baukredite betrugen 63 Prozent des damaligen BIP. In Irland lag die Quote sogar bei fast 21 Prozent Neubauten pro tausend Einwohner und die Kredithöhe entsprach 72 Prozent des BIP. Dagegen wurden in Deutschland gerade einmal drei Wohnungsneubauten pro tausend Einwohner fertiggestellt. Auch die ausstehende Kredithöhe beträgt nur 37 Prozent des BIP. Allerdings ist das nur der bundesweite Mittelwert. In einzelnen der 414 Landkreise liegen die Werte wesentlich höher. Um die mögliche Gefahr einschätzen zu können, wird ein sogenannter Blasenindex erstellt, der auf drei Prämissen basiert. Einkalkuliert wird darin der Mietpreisverfältiger, der anzeigt, ob sich der Kauf einer vermieteten Wohnung noch über die Mieteinnahmen finanzieren lässt. Als zweiter Indikator gilt das Verhältnis zwischen den Immobilienpreisen und den durchschnittlichen Einkommen und als dritter die Zahl der Neubauten. Zwei der drei in den Index fließenden Werte liegen in Deutschland bereits in grenzwertigen Bereichen. So ist es aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise, bei nur kaum erhöhten Mieten, kaum noch möglich, eine Wohnimmobilie allein über die Miete zu finanzieren. Auch reicht der Durchschnittsverdienst nicht mehr aus, um sich eine Eigentumswohnung leisten zu können. Allerdings ist in den meisten Landkreisen die Zahl der aktuell gebauten Wohnungen noch zu niedrig. Hier gibt es noch genug Potential für eine Entspannung, des derzeitigen Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage.

 

Achtung Frist zur Grundsteuerrückerstattung

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Noch bis zum 31. März können Vermieter einen Teil ihrer Grundsteuer zurückerhalten, wenn ihre Immobilie teilweise nicht vermietet werden konnte. Die Voraussetzung für die Rückerstattung ist, dass der Ausfall der Mieteinnahme nicht selbstverschuldet war, weil der Vermieter beispielsweise zu hohe Miete verlangt oder die Suche nach Mietern vernachlässigt hat. Wenn eine Rückerstattung der Grundsteuer beantragt wird, muss der Besitzer nachweisen können, dass er sich um die Vermietung des Objekts bemüht hat, oder der Leerstand durch höhere Gewalt verursacht wurde. Möglich ist die Rückerstattung, wenn die Netto-Miete im gesamten Jahr um mindestens 50 Prozent geringer war, als normalerweise ortsüblich für gleichartige Objekte erzielt wird. Zahlt allerdings der Mieter die Grundsteuer, über die Nebenkosten, dann erhält auch der Mieter die Rückerstattung. In einem solchen Fall sind Vermieter sogar dazu verpflichtet, die Rückerstattung der Grundsteuer zu beantragen, da sich dadurch die Höhe der Nebenkosten für den Mieter verringert, worauf er einen rechtlichen Anspruch hat. Zur Antragstellung reicht ein formloses Schreiben aus, dass allerdings bis zum 31.03. beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden muss.

 

Urteil: Zweitwohnungssteuersatz zu hoch

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Das Bundesverfassungsgericht Karlsruhe hat jetzt den Zweitwohnungssteuersatz der Stadt Konstanz als zu ungerecht beurteilt und die Stadt angewiesen, diesen zu ändern, da eine erhobene Zweitwohnungssteuer hohe Mieten nicht prozentual geringer belasten darf, als niedrigere. Demnach hat Konstanz eine gestaffelte Steuer auf Zweitwohnungen, die beispielsweise für eine Monatsmiete von 100 Euro 33 Prozent der Miethöhe und für eine Miete von 2000 Euro nur sechs Prozent beträgt. Mit einer Besteuerung nach Leistungsfähigkeit ist das aber nicht vereinbar, wie Karlsruhe entschied, da bei der Steuererhebung das Grundrecht auf Gleichbehandlung durch eine „Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit“ gewährleistet wird. Für Ausnahmen davon müssten „gewichtige Gründe“ vorliegen. Solche konnte die Stadtverwaltung jedoch nicht angeben.

 

Immobilienkauf: Vorsicht bei den Nebenkosten!

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Beim Kauf einer eigenen Wohnimmobilie sind neben der Eignung der Wohnung selbst, viele Rahmenbedingungen zu beachten, wie beispielsweise die richtige Infrastruktur. Begrenzt sind die Möglichkeiten nur durch die eigene Kaufkraft. Doch bei der Berechnung des nötigen Kredits werden oft die Nebenkosten vergessen. Und die summieren sich. Die Grunderwerbssteuer, Notarkosten und bei einer Vermittlung auch noch Maklergebühren, können zusätzlich bis zu 15 Prozent der eigentlichen Kaufsumme betragen. Zu beachten ist zudem, dass die Höhe der Grunderwerbssteuer regional festgelegt werden und es entsprechend große Unterschiede gibt. Momentan liegen sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, des Kaufpreises der Immobilie. 1,5 bis 2 Prozent müssen an Notarkosten einkalkuliert werden, die immer vom Käufer zu tragen sind. Am stärksten sind die Unterschiede bei den Maklerprovisionen, die sich teilweise schon innerhalb einer Region stark unterscheiden können. Zwischen drei bis sieben Prozent werden von den meisten Maklerfirmen verlangt. Zwar können Maklerprovisionen, im Gegensatz zu den anderen Nebenkosten, unter Umständen heruntergehandelt werden, doch bei der aktuell großen Immobilien-Nachfrage, ist die Chance dafür gering. In jedem Fall ist es sehr wichtig, alle Nebenkosten im Finanzierungsplan zu berücksichtigen, da es unter Umständen verheerend wäre, wenn die Kreditwürdigkeit wegen einer prozentual kleinen Summe herabgestuft wird.