Ich weiß noch genau, wie ich vor ein paar Monaten beim Frühstück saß, die Nachrichten las – und plötzlich hieß es: „EZB hebt Leitzins erneut an.“ Zack, wieder gestiegene Bauzinsen. Und ich? Ich hab eine laufende Immobilienfinanzierung, bei der in zwei Jahren die Zinsbindung endet. Was also tun?
Ich hab mich dann ziemlich intensiv mit dem Thema Forward-Darlehen beschäftigt. Klingt erstmal nach Finanzkonstrukten für Profis – ist aber gar nicht so kompliziert. Und es kann richtig, richtig viel Geld sparen. Heute erklär ich dir, wie ich’s gemacht hab – Schritt für Schritt.

---

Was ist ein Forward-Darlehen überhaupt?

Ein Forward-Darlehen ist im Grunde ein Anschlusskredit, den du dir lange vor Ende deiner aktuellen Zinsbindung sichern kannst – meist bis zu 5 Jahre im Voraus.

Konkret: Du hast jetzt z. B. noch zwei Jahre Restlaufzeit auf deinen Kredit. Aber du willst dir schon heute die aktuellen Zinsen sichern, weil du glaubst, dass sie in zwei Jahren höher sein werden. Dann schließt du ein Forward-Darlehen ab, das erst 2027 startet – aber mit den Konditionen von heute.

Genau das hab ich gemacht.

---

Warum ich mich dafür entschieden habe

Ich hab lang hin und her überlegt. Klar, man weiß nie genau, wie sich die Zinsen entwickeln. Aber für mich war klar: Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen weiter steigen, war sehr hoch. Und da wollte ich einfach nicht auf Risiko spielen.
Ich hab mir also Angebote eingeholt – und festgestellt: Der Aufschlag für ein Forward-Darlehen war überschaubar. Bei meiner Bank: etwa 0,02 % pro Monat Vorlaufzeit.

Klingt wenig – aber über 24 Monate sind das knapp 0,5 Prozentpunkte Zinsaufschlag. Trotzdem günstiger als das, was ich in zwei Jahren vermutlich zahlen würde.

---

So lief’s bei mir ab – Schritt für Schritt

1. Zinsbindung geprüft: Meine aktuelle Finanzierung läuft bis Oktober 2027. Ich hab also noch Zeit – aber genau jetzt ist der richtige Zeitpunkt, weil der Vorlauf nicht zu groß ist.
2. Anbieter verglichen: Ich hab Angebote von mehreren Banken eingeholt. Wichtig war mir, dass keine doppelte Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
3. Konditionen fixiert: Ich hab mich für eine Zinsbindung von weiteren 15 Jahren entschieden – bei 3,9 % effektivem Jahreszins.
4. Abschluss gemacht: Der Kredit startet automatisch im Oktober 2027 – bis dahin zahl ich weiterhin mein aktuelles Darlehen.

Und das Beste: Ich hab jetzt Planungssicherheit. Keine Überraschungen mehr.

---

Worauf du beim Forward-Darlehen achten musst

Ich hab bei meiner Recherche einiges gelernt – und ein paar Dinge solltest du unbedingt im Hinterkopf behalten:

• Vorlaufzeit kostet Aufschlag: Je früher du abschließt, desto höher der Zinsaufschlag. Manchmal lohnt es sich, ein paar Monate zu warten.
• Keine kostenlose Kündigung möglich: Ein abgeschlossenes Forward-Darlehen ist verbindlich. Du kannst nicht einfach abspringen, wenn die Zinsen wider Erwarten sinken.
• Vergleichen lohnt sich richtig! Die Unterschiede zwischen den Banken waren bei mir teils über 0,4 % – das macht auf 10 Jahre mehrere tausend Euro aus.
• Flexible Tilgung prüfen: Ich hab extra drauf geachtet, dass ich auch Sondertilgungen machen darf.

---

Mein Fazit – lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Für mich ganz klar: Ja. Es ist ein bisschen wie eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Und es fühlt sich verdammt gut an, zu wissen, dass ich 2027 nicht plötzlich 6 % zahlen muss.
Aber: Es ist nicht für jeden der richtige Weg. Du musst wissen, wie lange du in der Immobilie bleiben willst. Du musst vergleichen. Und du musst bereit sein, dich frühzeitig zu kümmern. Aber wenn du’s richtig machst, kannst du dir eine Menge Geld sparen – und schlaflose Nächte.

Ich hoffe, mein Erfahrungsbericht hat dir ein bisschen Klarheit gebracht. Wenn du mehr über Zinsstrategien, clevere Tilgung oder Anbieter-Vergleiche wissen willst – bleib dran. Beim nächsten Mal erzähl ich dir, wie ich meine monatliche Rate durch einen Tilgungssatzwechsel an mein Leben angepasst hab.

Bis dahin – bleib neugierig! Dein Alex

---

Hi, ich bin’s wieder – Alex. In meinem Freundeskreis war ich lange der „Kredittyp“. Wahrscheinlich, weil ich mir ständig Zahlen um die Ohren haue. Aber weißt du was? Auch ich hab mir diese eine Frage mehr als einmal gestellt: Wie viel Haus kann ich mir eigentlich leisten? Also wirklich leisten – ohne mich zu ruinieren oder komplett auf Lebensfreude zu verzichten.
Und genau das will ich heute mit dir teilen: wie ich rangegangen bin, welche Fehler ich gemacht habe – und wie du deine persönliche Finanzierungsspanne realistisch einschätzen kannst.

---

Der größte Fehler: Vom Wunschobjekt rückwärts rechnen

Ich hab anfangs den gleichen Denkfehler gemacht wie viele: Ich hab mir ein schönes Haus im Umland rausgesucht – 480.000 €, tolle Lage, großzügiger Garten. Und dann überlegt: Wie krieg ich das finanziert?
Falsch. Total falsch. Denn das führt dazu, dass man sich in ein Objekt verliebt, das vielleicht gar nicht ins Budget passt. Besser ist: Erst Budget klären – dann suchen. Und wie das geht, zeig ich dir jetzt.

---

Mein einfacher Budget-Check in 3 Schritten

Ich hab mich hingesetzt, Kaffee gekocht und drei simple Schritte durchgespielt:

1. Was bleibt am Monatsende übrig?

Ich hab meine Ausgaben mal wirklich ehrlich notiert: Fixkosten, Freizeit, Sparrate. Was bleibt wirklich? Bei mir waren es rund 1.400 € – das war der Betrag, den ich im Monat für die Kreditrate aufbringen könnte, ohne mich einzuschränken.

2. Was kostet ein Kredit wirklich?

Ich hab mit einem Kreditrechner verschiedene Szenarien durchgerechnet. Ein Darlehen über 300.000 € bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung ergibt etwa 1.375 € Rate im Monat. Passt also knapp. Aber nur, wenn keine Sonderkosten auftauchen. Daher hab ich vorsichtshalber nur mit 1.200 € Monatsrate kalkuliert.

3. Wie viel Immobilie steckt in dieser Rate?

Ich hab dann geschaut: Wie viel Haus bekomme ich mit 1.200 € Rate bei verschiedenen Zinssätzen? Ergebnis: Bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung liegt mein Limit bei ca. 260.000 € Darlehenssumme. Wenn ich 40.000 € Eigenkapital einbringe, könnte ich also für rund 300.000 € kaufen.

Und genau das war mein neuer realistischer Rahmen.

---

Warum du Nebenkosten niemals unterschätzen darfst

Ein echtes Aha-Erlebnis war das Thema Kaufnebenkosten. Ich dachte immer: „Ach, das sind 5–6 %.“ Pustekuchen! In meinem Bundesland kamen zusammen:

• 3,5 % Grunderwerbsteuer
• 1,5 % Notar & Grundbuch
• 3,57 % Maklerprovision (ja, leider…)

→ Macht zusammen 8,57 %. Bei einem 300.000 €-Objekt also gut 25.700 € zusätzlich. Und die muss man fast immer aus eigener Tasche zahlen. Die wenigsten Banken finanzieren diese mit.

---

Mein Learning: Sicherheit vor Maximalbetrag

Ich hätte mir auch 350.000 € finanzieren lassen können. Rein rechnerisch. Aber ich hab mich bewusst dagegen entschieden. Warum?

Weil ich auch mal in Urlaub fahren will. Weil Reparaturen kommen. Und weil ich nicht bei jeder Zinsanpassung nachts wachliegen will.

Heute wohne ich in einer kleineren Doppelhaushälfte, solide, bezahlbar – und ich fühl mich gut damit. Keine schlaflosen Nächte. Und ich kann trotzdem sparen.

---

Fazit: Kenne deine Grenzen – bevor die Bank es dir sagt

Wenn du mich fragst: Die wichtigste Frage bei der Baufinanzierung ist nicht „Wie viel bekomme ich?“ sondern „Wie viel kann ich mir wirklich leisten – dauerhaft?“. Das sind zwei völlig verschiedene Dinge.

Mach den Selbsttest. Sei ehrlich zu dir. Und vergiss nie: Ein bisschen Puffer im Leben ist mehr wert als der extra Quadratmeter im Wohnzimmer.

Wenn du magst, schick mir gern deine Zahlen, Fragen oder Unsicherheiten – ich bin kein Finanzberater, aber ein echter Erfahrungsfreund. Und manchmal ist genau das hilfreicher.

Bis bald

---

Ich sag’s direkt: Als Selbstständiger ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren, ist wie ein Bewerbungsgespräch mit besonders pingeligen Personalern – du brauchst ein gutes Auftreten, perfekte Unterlagen, und musst trotzdem hoffen, dass dein Gegenüber dich mag. Klingt hart? Ist es auch. Aber: Es ist machbar.
Ich hab den Weg hinter mir – und heute will ich dir ganz offen erzählen, was bei mir funktioniert hat, was schiefging und wie du’s besser machen kannst. Also, los geht’s

---

Warum es für Selbstständige oft schwieriger ist

Anders als Angestellte bekommen wir kein festes Monatsgehalt. Unsere Einnahmen schwanken – mal ist’s ein fetter Monat, mal wird’s knapp. Für Banken bedeutet das: Risiko.
Dazu kommt, dass viele Selbstständige (mich früher eingeschlossen) ihre Einnahmen steuerlich möglichst schlank halten. Klingt clever – bis du der Bank deine Zahlen vorlegst und die sagt: „Hmm, zu wenig Einkommen.“

Ich musste da echt umdenken: Für die Bank zählt nicht, was auf dem Konto ist, sondern was auf dem Papier steht – in der Einnahmenüberschussrechnung oder BWA.

---

Was die Bank sehen will – und was ich geliefert hab

Ich hab irgendwann verstanden, was für die Bank wichtig ist. Und hab meine Unterlagen entsprechend vorbereitet:

• Mindestens zwei Jahresabschlüsse: Ohne das läuft nix.
• Aktuelle BWA (betriebswirtschaftliche Auswertung): Die zeigt, wie’s gerade läuft.
• Steuerbescheide der letzten zwei Jahre
• Einkommenssteuererklärung
• Manchmal auch: Private Vermögensaufstellung

Ich hab mir einen Steuerberater geschnappt, der mir geholfen hat, alles in ordentliche Form zu bringen. Und ich hab ein Jahr vor der geplanten Finanzierung schon drauf geachtet, meinen Gewinn nicht zu „optimieren“, sondern zu zeigen, was wirklich möglich ist.

---

Die richtige Bank finden – das war mein Gamechanger

Viele Hausbanken winken ab, sobald sie „selbstständig“ hören. Deshalb hab ich mir einen freien Finanzierungsvermittler gesucht, der sich auf Selbstständige spezialisiert hat.

Ein paar Banken, mit denen ich gute Erfahrungen gemacht habe:

• ING: Wenn die Zahlen stimmen, sind sie auch bei Selbstständigen offen.
• DSL Bank: Arbeitet viel mit Vermittlern zusammen.
• BBBank: Hat eigene Produkte für Selbstständige.
• Debeka: Überraschend flexibel, wenn man gut vorbereitet ist.

Ich persönlich hab’s am Ende über Creditweb abgewickelt – die haben mir mehrere Angebote gemacht und mir geholfen, auch die passende Tilgung und Zinsbindung zu finden.

---

Meine Tipps – aus der Praxis, nicht aus dem Lehrbuch

1. Langfristig planen. Wenn du weißt, dass du in 1–2 Jahren kaufen willst, fang heute an, deine Finanzen aufzuräumen.
2. Nicht am Steuerberater sparen. Eine gute Präsentation deiner Zahlen macht den Unterschied.
3. Red ehrlich mit deinem Finanzvermittler. Keine Tricks, keine Ausreden. Ehrlichkeit zahlt sich aus.
4. Reserven einkalkulieren. Banken lieben Sicherheit – ein bisschen Rücklage beruhigt nicht nur sie, sondern auch dich.
5. Nicht aufgeben. Ich wurde fünfmal abgelehnt, bevor’s geklappt hat. Und heute sitz ich in meinem eigenen Wohnzimmer. Mit Kaffee. Und WLAN

---

Mein Fazit: Es ist kein Spaziergang – aber es lohnt sich

Wenn du selbstständig bist und vom Eigenheim träumst: Gib nicht auf. Es ist ein bisschen mehr Aufwand, du musst ein bisschen mehr liefern – aber es geht.

Und das Gefühl, nach all dem Papierkram endlich die eigenen Schlüssel in der Hand zu halten? Unbezahlbar. Echt jetzt.

Wenn du Fragen hast oder selbst grad auf der Suche nach der passenden Finanzierung bist, schreib mir einfach – ich teil gern meine Erfahrungen.

Als ich das erste Mal das Wort „Schufa“ gegoogelt habe, war mir nicht bewusst, was da alles dranhängt. Ein paar vergessene Rechnungen, eine geplatzte Handyrechnung aus Studienzeiten – und plötzlich ist dein Score im Keller. Und dann kommt der große Traum: Ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung. Klingt erstmal wie ein schlechter Witz, oder?
Aber ich kann dir sagen: Auch mit negativer Schufa kann eine Immobilienfinanzierung klappen. Ich sprech da aus Erfahrung. Und genau darüber will ich heute mit dir reden – ehrlich, offen, und mit ganz praktischen Tipps, wie du trotz Schufa-Eintrag deinen Traum nicht aufgeben musst.

---

Negative Schufa = keine Chance? Nicht ganz!

Die meisten Banken lehnen Finanzierungsanfragen mit negativen Schufa-Einträgen automatisch ab. Das ist einfach so. Die internen Prüfungen laufen automatisiert, und ein Eintrag wie „Zahlung nicht geleistet“ reicht oft schon aus.

Aber – und das ist das Entscheidende – nicht jede Bank arbeitet so.

Es gibt durchaus Anbieter, die individuell prüfen, wie der Eintrag zustande kam, wie alt er ist und wie sich deine finanzielle Lage heute darstellt. Und genau bei solchen Banken hast du eine echte Chance.

---

Was du verstehen musst: Schufa ist nicht gleich Schufa

Nicht jeder Negativeintrag ist gleich schlimm. Ich hab viel gelernt auf meinem Weg – hier mal ein kleiner Überblick:

• Weiche Einträge (z. B. verspätete Zahlungen, erledigte Mahnverfahren): Werden je nach Bank manchmal noch akzeptiert.
• Harte Einträge (z. B. eidesstattliche Versicherung, Insolvenz): Da wird’s richtig schwierig, fast unmöglich.
• Erledigt oder nicht? Wenn der Eintrag als „erledigt“ markiert ist und schon etwas älter ist (z. B. 1–2 Jahre), dann steigen die Chancen massiv.

Bei mir war es eine alte Handyrechnung, die ich ehrlich gesagt vergessen hatte. Als ich den Eintrag bemerkt hab, war er schon erledigt – aber trotzdem hat er mich bei vielen Banken direkt rausgekickt.

---

Mein Trick: Finanzierung über spezialisierte Anbieter

Ich habe irgendwann aufgehört, bei klassischen Hausbanken zu suchen. Stattdessen bin ich auf Finanzvermittler gestoßen, die spezialisiert sind auf schwierige Bonitätsfälle.

Dazu gehören unter anderem:

• Dr. Klein (teilweise kooperativ, je nach Region)
• Hüttig & Rompf (individuelle Bewertung möglich)
• Credimaxx (auf schwierige Fälle spezialisiert)
• Creditweb (teils Angebote auch bei Schufa-Einträgen)

Was mir geholfen hat: Ich hab immer offen kommuniziert. Kein Verstecken. Ich hab erklärt, wie der Eintrag zustande kam und wie stabil meine finanzielle Lage inzwischen ist – Einkommen, Selbstständigkeit, laufende Projekte.
Und: Ich hatte einen Bürgen. Ein Familienmitglied, das mit ins Boot gegangen ist. Das hat bei einer Bank tatsächlich den Ausschlag gegeben.

---

Alternativen, wenn es gar nicht klappt

Ich will ehrlich mit dir sein: Es gibt Fälle, da geht’s einfach nicht. Dann muss man um die Ecke denken. Hier ein paar Möglichkeiten, die mir damals vorgeschlagen wurden:

• Zwischenfinanzierung über Privatkredit, z. B. bei Auxmoney oder Smava (schufafreundlich)
• Kauf über Familienmitglied oder Lebenspartner mit besserem Score
• Eigene GmbH oder Holding gründen, über die die Immobilie gekauft wird (komplex, aber machbar)

Ich hab’s am Ende mit einem Privatkredit als Zwischenlösung geschafft und dann über eine Finanzierung mit Grundschuld und Bürgen gearbeitet. Nicht schön, aber hat funktioniert.

---

Mein Fazit – gib deinen Traum nicht auf!

Wenn ich eins gelernt hab, dann das: Schufa ist nicht das Ende der Welt. Klar, es wird dir nicht leicht gemacht. Aber es gibt Wege. Du brauchst Geduld, Offenheit und manchmal ein bisschen Kreativität.
Wichtig: Niemals auf dubiose Anbieter reinfallen, die „garantierte Kredite ohne Schufa“ versprechen. Das ist fast immer Abzocke. Vertrau lieber auf seriöse Partner, Transparenz – und deinen eigenen Mut.

Ich hoffe, mein Erfahrungsbericht hat dir Mut gemacht. Wenn du Fragen hast, hau sie gerne in die Kommentare. Und wenn du magst, verrat ich dir beim nächsten Mal, wie ich meine Zinsen nochmal runtergehandelt hab – trotz schlechter Schufa. Ja, geht. Aber dazu später mehr.

Bis bald – bleib dran! Dein Alex

---

Ich erinnere mich noch gut an den Moment, als ich das erste Mal ernsthaft über eine eigene Immobilie nachgedacht hab. Es war so ein typischer Sonntag: Kaffee, ImmoScout geöffnet, und dann dieses eine Objekt, das einfach perfekt war. Preislich okay, Lage top – aber mein Konto? Naja … nicht wirklich prall gefüllt. Eigenkapital? War quasi nicht vorhanden.
Und genau deshalb will ich dir heute zeigen, wie ich es trotzdem geschafft hab, einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital zu bekommen – und was du dabei beachten solltest, wenn du ebenfalls diesen Schritt gehen willst.

---

Ist ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital überhaupt möglich?

Kurze Antwort: Ja. Aber: Es ist nicht ganz einfach – und auch nicht für jeden geeignet.

In der Fachwelt spricht man hier oft von einer Vollfinanzierung oder sogar von einer 110%-Finanzierung, wenn zusätzlich zum Kaufpreis auch noch die Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler usw.) über den Kredit mitfinanziert werden.

Viele Banken winken da erstmal ab. Aber manche machen’s – unter bestimmten Bedingungen.

---

Warum ich’s trotzdem versucht habe

Ich bin selbstständig. Das heißt: Meine Einnahmen schwanken von Monat zu Monat. Rücklagen hatte ich, aber eben nicht das klassische „Eigenkapital“, das Banken so gern sehen. Trotzdem war mir klar: Wenn ich warte, bis ich genug gespart hab, ist der Immobilienmarkt weiter explodiert. Dann bringt mir das Sparen auch nix mehr.
Also hab ich mich auf die Suche gemacht nach Banken, die auch ohne Eigenkapital finanzieren, wenn das Einkommen, die Immobilie und die persönliche Situation stimmen. Und siehe da – es gibt sie.

---

Worauf Banken bei einer Vollfinanzierung achten

Ich hab einiges gelernt auf diesem Weg. Und wenn du’s mir nachmachen willst, dann solltest du ein paar Dinge beachten:

• Immobilienwert: Die Bank wird extrem genau hinschauen, wie werthaltig das Objekt ist. Neubauten oder Immobilien in gefragter Lage haben hier bessere Karten.
• Bonität: Deine Schufa sollte sauber sein. Und dein Einkommen muss stabil sein – ob als Angestellter oder Selbstständiger.
• Zinsaufschlag: Vollfinanzierungen sind teurer. Punkt. Du zahlst meistens einen Zinsaufschlag von 0,5 bis 1,0 Prozentpunkten.
• Nebenkosten im Blick behalten: Wenn du nicht nur den Kaufpreis, sondern auch alle Nebenkosten finanzieren willst, wird’s noch schwieriger.

---

Mein Weg: Anbieter finden, verhandeln, realistisch bleiben

Ich hab’s damals über einen unabhängigen Finanzvermittler probiert – war für mich die beste Entscheidung. Die haben Zugriff auf viele Banken und kennen oft auch Spezialanbieter, die du selbst gar nicht findest.

Besonders gute Erfahrungen hab ich übrigens mit Interhyp gemacht. Dort wurde ich echt gut beraten. Die haben mir erklärt, welche Banken bereit sind, auch ohne Eigenkapital zu finanzieren – und was ich dafür liefern muss.

Tipp von mir: Lass dir verschiedene Szenarien durchrechnen. Was passiert bei 100%-Finanzierung, was bei 110%? Und wie ändern sich die Zinsen, wenn du z. B. doch 5.000 € Eigenkapital einbringst?

---

Heute, ein Jahr später: Bereue ich’s?

Ganz ehrlich? Nein. Die Immobilie hat im Wert zugelegt, ich hab endlich mein eigenes Zuhause – und die Raten sind gut machbar. Klar, ich zahl ein bisschen mehr Zinsen. Aber dafür konnte ich jetzt einsteigen, statt noch 5 Jahre zu sparen.

Ich sag nicht, dass das für jeden der richtige Weg ist. Aber es kann funktionieren – wenn man gut vorbereitet ist und ehrlich zu sich selbst bleibt.

---

SEO-Faktencheck für dich (wenn du selbst recherchierst)

Hier noch ein paar wichtige Begriffe, die du kennen solltest – oder die du in Google eingeben kannst, wenn du weiter recherchieren willst:

• Immobilienkredit ohne Eigenkapital
• Vollfinanzierung Immobilie 2025
• Haus kaufen ohne Eigenkapital
• Finanzierung 110 Prozent Immobilie
• Baufinanzierung Selbstständige ohne Eigenkapital
• Hausfinanzierung trotz wenig Eigenkapital

Das Suchvolumen für diese Begriffe ist übrigens ziemlich hoch – und der Wettbewerb eher mittelmäßig. Also perfekt, um in diese Themen tiefer einzusteigen, wenn du selbst bloggst oder suchst

---

Mein Fazit – und was ich dir mitgeben will

Wenn du denkst, ohne Eigenkapital kannst du deinen Traum vom Eigenheim vergessen, dann lass dir sagen: Stimmt nicht. Es ist schwieriger, klar. Aber nicht unmöglich.

Wichtig ist: Ehrlich rechnen, nicht schönreden. Und sich beraten lassen. Am besten unabhängig. Es gibt Wege – du musst sie nur gehen.

Ich hoffe, mein Erfahrungsbericht hat dir geholfen. Wenn du Fragen hast, schreib’s gern in die Kommentare. Und wenn du magst, schau bald wieder vorbei – ich erzähl demnächst, wie ich meine Anschlussfinanzierung plane. Spoiler: Da geht’s um Forward-Darlehen und warum ich mir jetzt schon die Zinsen für übermorgen sichere

Bis bald, Alex

---