Wenn ich in Gesprächen mit angehenden Bauherren oder Immobilienkäufern den Satz höre: „Wir wollten einfach mal schauen, was so geht“, dann weiß ich: Jetzt wird’s spannend. Denn die große Frage lautet nicht: Was kostet das Haus?, sondern: Wie viel Haus kannst du dir wirklich leisten – ohne schlaflose Nächte?

In diesem Beitrag geht es um genau das: eine ehrliche, alltagstaugliche Einschätzung, wie du dein Budget findest – und wo die typischen Denkfehler liegen, die dich später teuer zu stehen kommen können.

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1. Monatliche Belastung: Was ist machbar?

Viele Banken rechnen mit festen Faustregeln, wenn es um die Kreditwürdigkeit geht. Und auch du solltest mit einer realistischen Größenordnung starten.

Grundregel: Die monatliche Rate für Zins und Tilgung sollte nicht mehr als 35 bis 40 Prozent deines Nettoeinkommens ausmachen.

Beispiel:

• Haushaltseinkommen: 4.000 Euro netto
• 35 Prozent davon: 1.400 Euro monatliche Belastung

Wichtig: Da ist alles drin – Zins, Tilgung, Instandhaltungspuffer, und am besten auch Grundsteuer oder Versicherungen.

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2. Eigenkapital: Wie viel solltest du einbringen?

Ohne Eigenkapital geht fast nichts – und wenn doch, wird’s richtig teuer.

Empfehlung: Mindestens die Kaufnebenkosten (ca. 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises) solltest du selbst zahlen können. Besser ist es, zusätzlich noch 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aufbringen zu können.

Beispiel:

• Hauspreis: 400.000 Euro
• Nebenkosten: ca. 45.000 Euro
• Eigenkapital idealerweise: 80.000 bis 120.000 Euro

Je mehr Eigenkapital, desto besser die Zinskonditionen – und desto geringer das Risiko für dich.

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3. Haushaltsrechnung: Was bleibt am Monatsende übrig?

Bevor du zur Bank gehst, mach deine eigene Haushaltsrechnung:

• Einnahmen: Gehalt, Kindergeld, Mieteinnahmen, etc.
• Ausgaben: Miete, Versicherungen, Auto, Essen, Handy, Freizeit, Rücklagen

Was wirklich zählt: Was bleibt übrig, wenn du alle Ausgaben ehrlich erfasst hast? Dieser Überschuss zeigt dir, was du dir monatlich leisten kannst.

Nicht vergessen: Auch wenn du später mietfrei wohnst, brauchst du Rücklagen für Reparaturen, Modernisierung, Nebenkosten.

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4. Kreditrahmen realistisch einschätzen

Jetzt kommt die Umrechnung: Was bekomme ich für eine Monatsrate von z. B. 1.400 Euro?

Beispiel:

• Zins: 3,5 Prozent
• Tilgung: 2,5 Prozent
• Gesamtrate: 6 Prozent
• 1.400 Euro monatlich = 16.800 Euro jährlich

→ Damit kannst du etwa 280.000 Euro Kredit stemmen

Wenn du 100.000 Euro Eigenkapital hast, liegt dein Gesamtbudget bei ca. 380.000 Euro. Nicht mehr – auch wenn das Traumhaus 450.000 kostet.

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5. Denkfehler, die dich teuer kommen können

❌ „In zehn Jahren verdiene ich bestimmt mehr“ – vielleicht, aber vielleicht auch nicht

❌ „Wir können ja später Sondertilgen“ – nur wenn du auch wirklich was zur Seite legst

❌ „Das bisschen Außenanlage machen wir später“ – das kostet schnell 10.000 bis 20.000 Euro

❌ „Die Rate passt schon“ – solange nichts Unvorhergesehenes passiert

Besser: Mit realistischen Annahmen planen – und dich freuen, wenn’s besser läuft.

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6. Erst rechnen, dann träumen

✔ Rechne von deinem Nettoeinkommen zur Monatsrate – nicht vom Wunschobjekt rückwärts

✔ Bring ausreichend Eigenkapital mit – das senkt die Zinsen und entspannt die Lage

✔ Plane mit Puffern – für Unvorhergesehenes, Reparaturen, Lebensveränderungen

✔ Hol dir unabhängige Beratung – nicht jede Bank rechnet zu deinem Vorteil

Mein Rat: Mach dich nicht von Quadratmetern oder Lagewünschen abhängig, sondern von Zahlen, die zu deinem Leben passen. Nichts ist schlimmer, als im Traumhaus zu wohnen – und keine Luft mehr zum Leben zu haben.

Wie habt ihr euer Budget ermittelt? Gab’s Überraschungen? Ich freu mich auf eure Erfahrungsberichte!

Hallo zusammen, hier ist wieder Alex! Wer eine Immobilie kaufen möchte, hört oft, dass Eigenkapital ein Muss ist. Doch was, wenn ihr nicht genügend Ersparnisse habt? Ist eine 100-%-Finanzierung oder sogar eine 110-%-Finanzierung (inklusive Kaufnebenkosten) möglich?

In diesem Artikel erfahrt ihr, ob und wann eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll ist, welche Risiken es gibt und worauf ihr unbedingt achten müsst.

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1. Was bedeutet eine Vollfinanzierung?

Bei einer klassischen Immobilienfinanzierung bringt der Käufer mindestens 20–30 % Eigenkapital mit, um bessere Zinskonditionen zu bekommen.

100-%-Finanzierung:

• Die Bank finanziert den vollen Kaufpreis der Immobilie.
• Kaufnebenkosten (z. B. Notar, Grunderwerbsteuer) müssen selbst bezahlt werden.

110-%-Finanzierung:

• Die Bank finanziert den Kaufpreis + Nebenkosten.
• Ihr benötigt kein Eigenkapital, tragt aber ein höheres Risiko.

Mein Tipp:
Eine Vollfinanzierung ist möglich, aber nicht für jeden geeignet – Banken prüfen eure Bonität sehr genau!

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2. Wann ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Nicht jeder bekommt eine 100-%- oder 110-%-Finanzierung. Banken vergeben solche Kredite nur unter bestimmten Bedingungen.

✔ Sehr gutes und sicheres Einkommen:

• Beamte, Ärzte oder IT-Spezialisten haben oft bessere Chancen.
• Ein unbefristeter Arbeitsvertrag ist Pflicht.

✔ Hervorragende Bonität:

• Keine negativen Schufa-Einträge.
• Niedrige Schulden und ein stabiles finanzielles Verhalten.

✔ Immobilie mit hoher Wertstabilität:

• Banken finanzieren lieber Objekte in gefragten Lagen.
• Neubauten oder sanierte Immobilien werden bevorzugt.

✔ Geringe Nebenkosten oder staatliche Förderungen:

• Förderungen wie KfW-Kredite können helfen, die Finanzierungslast zu senken.

Mein Tipp:
Wenn ihr kein Eigenkapital habt, solltet ihr zumindest eine sehr gute Bonität und ein stabiles Einkommen vorweisen können.

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3. Vorteile und Nachteile einer Vollfinanzierung

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital hat klare Vor- und Nachteile:

Vorteile:

• Ihr könnt eine Immobilie kaufen, ohne jahrelang sparen zu müssen.
• Ihr bleibt flexibel mit eurem Kapital für andere Investitionen.
• Inflation kann sich positiv auswirken – die Schulden entwerten sich über die Jahre.

Nachteile:

• Höhere Zinsen: Banken verlangen höhere Zinsen als bei Finanzierungen mit Eigenkapital.
• Längere Laufzeit: Ihr zahlt über viele Jahre höhere Raten.
• Höheres Risiko: Falls die Immobilienpreise fallen, bleibt ihr auf hohen Schulden sitzen.

Mein Tipp:
Berechnet genau, ob ihr die höhere monatliche Belastung über Jahrzehnte stemmen könnt – sonst droht eine finanzielle Falle!

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4. Beispielrechnung: Vollfinanzierung vs. Finanzierung mit Eigenkapital

Schauen wir uns ein Beispiel an:

Immobilienpreis: 300.000 €
Nebenkosten (10 %): 30.000 €

1. Finanzierung mit 20 % Eigenkapital:

• Eigenkapital: 60.000 €
• Kreditsumme: 240.000 €
• Zinssatz: 3,5 %
• Monatliche Rate (2 % Tilgung): ca. 1.400 €

2. 100-%-Finanzierung (ohne Eigenkapital):

• Eigenkapital: 0 €
• Kreditsumme: 300.000 €
• Zinssatz: 4,5 %
• Monatliche Rate (2 % Tilgung): ca. 1.875 €

Ergebnis:

• Ihr zahlt bei der Vollfinanzierung fast 500 € mehr pro Monat.
• Über die Laufzeit zahlt ihr zehntausende Euro mehr an Zinsen.

Mein Tipp:
Ohne Eigenkapital steigen die Kosten deutlich – rechnet genau durch, ob ihr euch die monatliche Belastung wirklich leisten könnt!

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5. Strategien für eine bessere Finanzierung ohne Eigenkapital

Falls ihr euch für eine Vollfinanzierung entscheidet, könnt ihr mit ein paar Tricks die Konditionen verbessern:

Sondertilgungen nutzen:

• Falls ihr Gehaltserhöhungen oder Boni bekommt, könnt ihr damit schneller tilgen.

Zinsbindung clever wählen:

• Wählt eine lange Zinsbindung (15–20 Jahre), um Sicherheit zu haben.

Günstige Immobilien bevorzugen:

• Startet mit einer kleineren oder günstigeren Immobilie, um das Risiko zu minimieren.

Eigenkapital „simulieren“:

• Wenn ihr zwar kein Bargeld habt, aber eine abbezahlte Eigentumswohnung oder Wertpapiere besitzt, könnt ihr diese als Sicherheit nutzen.

Mein Tipp:
Manche Banken akzeptieren Wertpapiere oder Bausparverträge als „Eigenkapital-Ersatz“ – fragt bei eurer Bank nach!

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6. Fazit: Lohnt sich eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital?

Ja, wenn:

• Ihr ein sehr sicheres und hohes Einkommen habt.
• Die Immobilie in einer gefragten Lage ist und Wertsteigerungspotenzial hat.
• Ihr langfristig stabile Zinsen sichert (z. B. mit 15–20 Jahren Zinsbindung).

Nein, wenn:

• Ihr kein finanzielles Polster für Notfälle habt.
• Die Zinsen hoch sind und die monatliche Rate euch finanziell stark belastet.
• Ihr flexibel bleiben wollt – eine hohe Verschuldung schränkt euch ein.

Mein Rat:
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital kann funktionieren – aber sie ist nicht für jeden geeignet. Wer sich für eine Vollfinanzierung entscheidet, sollte sich der Risiken bewusst sein und eine langfristige Strategie haben.

Habt ihr Erfahrungen mit einer Vollfinanzierung oder überlegt ihr, ohne Eigenkapital eine Immobilie zu kaufen? Teilt eure Gedanken – ich freue mich auf den Austausch!

Hallo zusammen, hier ist wieder Alex! Der Immobilienmarkt ist im ständigen Wandel, und auch 2025 bringt neue Herausforderungen und Chancen. Steigende Zinsen, hohe Baukosten und eine volatile Wirtschaft machen die Lage unübersichtlich. Doch das bedeutet nicht, dass ihr auf euren Traum vom Eigenheim oder einer lohnenden Kapitalanlage verzichten müsst – es kommt darauf an, die Entwicklungen zu verstehen und die richtige Strategie zu finden.

In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf die aktuellen Trends, die den Immobilienmarkt 2025 prägen, und gebe euch Tipps, wie ihr als Käufer oder Verkäufer das Beste daraus machen könnt.

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1. Höhere Zinsen: Der Druck auf Käufer wächst

Die steigenden Bauzinsen sind eines der dominierenden Themen auf dem Immobilienmarkt. Während niedrige Zinsen in den letzten Jahren viele Menschen in den Markt gelockt haben, wird die Finanzierung jetzt teurer.

Was das bedeutet:

• Für Käufer: Höhere Raten und geringere Darlehenssummen machen es schwieriger, sich eine Immobilie zu leisten.
• Für Verkäufer: Weniger Kaufinteressenten könnten die Preise drücken – besonders in weniger gefragten Lagen.

Mein Tipp:
Als Käufer: Vergleicht Kreditangebote sorgfältig und setzt auf längere Zinsbindungen. Als Verkäufer: Seid flexibel bei Preisverhandlungen und hebt die Vorteile eurer Immobilie hervor (z. B. Energieeffizienz oder Lage).

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2. Nachfrage in den Städten sinkt leicht – Chancen im Umland

Großstädte wie Berlin, München oder Hamburg bleiben gefragt, aber die hohe Preisdynamik der letzten Jahre flacht ab. Viele Käufer orientieren sich ins Umland, wo die Preise moderater sind.

Was das bedeutet:

• Für Käufer: Im Umland könnt ihr günstigere Immobilien finden, müsst aber längere Arbeitswege einplanen.
• Für Verkäufer: Immobilien im Umland gewinnen an Attraktivität, besonders mit guter Anbindung an die Stadt.

Mein Tipp:
Prüft als Käufer, ob eine Immobilie im Speckgürtel euren Bedürfnissen entspricht. Als Verkäufer im Umland: Nutzt die steigende Nachfrage, um euren Verkaufspreis durchzusetzen.

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3. Nachhaltigkeit wird immer wichtiger

Energieeffiziente Immobilien sind gefragt wie nie. Strengere Vorschriften, steigende Energiekosten und das wachsende Bewusstsein für Nachhaltigkeit machen Häuser mit modernen Dämmungen, Solaranlagen und effizienten Heizsystemen attraktiver.

Was das bedeutet:

• Für Käufer: Energieeffiziente Immobilien sparen langfristig Kosten, sind aber oft teurer in der Anschaffung.
• Für Verkäufer: Investitionen in Modernisierungen wie Wärmedämmung oder eine neue Heizung können den Wert der Immobilie steigern.

Mein Tipp:
Käufer sollten die langfristigen Einsparungen durch eine energieeffiziente Immobilie berücksichtigen. Verkäufer können mit energetischen Modernisierungen ihre Immobilie aufwerten und sich von der Konkurrenz abheben.

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4. Steigende Baukosten: Neubau bleibt teuer

Die Baukosten sind durch gestiegene Materialpreise und Fachkräftemangel weiterhin hoch. Neubauten sind für viele Käufer schwer zu finanzieren, was den Fokus auf Bestandsimmobilien lenkt.

Was das bedeutet:

• Für Käufer: Bestandsimmobilien sind oft die günstigere Alternative.
• Für Verkäufer: Gut erhaltene Bestandsimmobilien können von der hohen Nachfrage profitieren.

Mein Tipp:
Als Käufer: Lasst euch nicht von älteren Immobilien abschrecken – mit Renovierungen könnt ihr sie an eure Bedürfnisse anpassen. Als Verkäufer: Hebt den Vorteil hervor, dass die Immobilie sofort bezugsfertig ist.

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5. Flexibilität bei der Finanzierung wird entscheidend

Die höheren Zinsen machen flexible Finanzierungsmodelle attraktiver. Sondertilgungen, Zinsbindungen und variable Tilgungssätze spielen eine immer größere Rolle.

Was das bedeutet:

• Für Käufer: Sichert euch Finanzierungsmöglichkeiten, die an eure Lebenssituation angepasst sind.
• Für Verkäufer: Käufer achten stärker auf den Preis – Flexibilität bei den Verhandlungen wird wichtiger.

Mein Tipp:
Arbeitet eng mit einem unabhängigen Finanzberater zusammen, um das optimale Modell für eure Situation zu finden.

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6. Mietmarkt bleibt angespannt

Steigende Mieten und ein knappes Angebot machen Wohnen teurer. Das hat Auswirkungen auf Kaufentscheidungen und den Immobilienmarkt insgesamt.

Was das bedeutet:

• Für Käufer: Eine Immobilie zur Selbstnutzung kann langfristig günstiger sein als Mieten.
• Für Investoren: Mietobjekte bleiben eine interessante Kapitalanlage – vorausgesetzt, die Lage stimmt.

Mein Tipp:
Als Käufer: Rechnet durch, ob sich ein Kauf langfristig gegenüber Mieten rechnet. Als Vermieter: Achtet auf stabile und gefragte Lagen, um Leerstände zu vermeiden.

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Fazit: Der Immobilienmarkt 2025 erfordert Strategie und Weitblick

Der Immobilienmarkt bleibt auch 2025 spannend und herausfordernd. Höhere Zinsen, steigende Baukosten und der Fokus auf Nachhaltigkeit stellen neue Anforderungen an Käufer und Verkäufer. Mit einer guten Vorbereitung, realistischen Erwartungen und einem klaren Blick auf die Trends könnt ihr jedoch die richtigen Entscheidungen treffen.

Mein Rat: Informiert euch gründlich, rechnet genau und bleibt flexibel. Der richtige Zeitpunkt für den Immobilienkauf oder -verkauf hängt immer von eurer persönlichen Situation ab.

Wie seht ihr die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt 2025? Steht ihr vor einem Kauf oder Verkauf? Teilt eure Gedanken und Erfahrungen – ich freue mich auf den Austausch!

Die Europäische Zentralbank treibt die Zinswende im Euroraum im Kampf gegen die zu hohe Inflation unermüdlich voran. Die höheren Leitzinsen schlagen sich bereits auf die Kreditzinsen und Finanzierungskosten nieder? Eine aktuelle Übersicht zur Zinsentwicklung der Kredite und zum weiteren Trend kann nachfolgend eingesehen werden:

• Kreditzinsen

Die Liste wird monatlich aktualisiert.