Archiv der Kategorie: Recht

BGH kippt weitere Renovierungsklausel

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Der BGH hat einen Teil der Renovierungsklausel in Mietverträgen für ungültig erklärt. Demnach müssen Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt werden, wenn im Mietvertrag dem Vermieter das Recht garantiert wurde, als Berechnungsgrundlage den Kostenvoranschlags „eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“ zu verwenden. Liegt eine solche Vertragsklausel vor, müssen die betroffenen Mieter nicht renovieren und auch keine sonst üblichen Anteile der Renovierungskosten zahlen. Davon sind, nach bisherigen Schätzungen, mehrere hunderttausend Vermieter betroffen, da ein Großteil der Mietverträge inzwischen derartige Schönheitsreparaturklauseln enthalten. Darin sind in der Regel Fristenpläne verzeichnet, die Stufenweise die Renovierungspflicht nach einer bestimmten Anzahl von Mietjahren festlegt. Dadurch sollen auch Mieter, die nur wenige Jahre in einer Wohnung lebten, anteilmäßig an den Renovierungskosten beteiligt werden. Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, dass solche Klauseln nur dann gültig bleiben, wenn sie „nachvollziehbar und verständlich“ sind, was bei einer allein dem Vermieter zustehenden Entscheidung über die Auswahl des Kostenvoranschlags, nicht der Fall ist.

 

Was tun bei Hochwasser in der Mietwohnung?

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Hochwasser ist für Immobilienbesitzer und Mieter gleichermaßen eine Katastrophe. Für die Besitzer einer Wohnung ist vorrangig die Beschädigung der Bausubstanz problematisch, aber auch beispielsweise Reparaturansprüche, die ihre, von einem Hochwasser betroffenen Mieter haben. Mietrechtlich gelten Ãœberflutungen nicht als höhere Gewalt, so dass bei Wasser in der Wohnung, oder auch „nur“ im Keller oder der Garage, Mietminderungen erlaubt sind. Ist die Wohnung unbewohnbar, kann für diese Zeit die Miete komplett, um 100 Prozent verweigert werden. Auch an Reparaturen und Reinigungskosten müssen Vermieter sich beteiligen, so lange die betroffenen Bereiche zu den mitvermieteten Gegenständen gehören. Das kann beispielsweise die Einbauküche sein, Teppichböden, oder bei möblierter Vermietung, die Möbel. Hierfür muss der Vermieter die vollständigen Kosten tragen. Lediglich was dem Mieter gehört, muss er selbst ersetzen, oder entstandenen Abfall beseitigen. Auch auf Schadenersatz kann ein Mieter erfolgreich klagen, allerdings nur dann, wenn der Vermieter Bauvorschriften nicht eingehalten hat und dadurch der Schaden für den Mieter gestiegen ist. Darüber hinaus besteht keine Ersatzpflicht, für den Vermieter, da Naturkatastrophen als zum „allgemeinen Lebensrisiko“ gehörend, gezählt werden.

 

Deutsche Mieterbund fordert Obergrenze bei Neuvermietung

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Da in den vergangenen Monaten die Mieten bei Neuvermietungen in Großstädten rasant gestiegen sind, fordert der Deutsche Mieterbund, während des Deutschen Mietertages in München, erneut eine Obergrenze für Wiedervermietungsmieten. Bisher können Vermieter die Höhe der verlangten Miete, bei einer Neuvermietung, nach eigenem Ermessen festlegen. In vielen deutschen Großstädten wurde das im vergangenen Jahr genutzt, um die Mieten teils erheblich aufzustocken. Bis zu 40 Prozent stiegen sie bei Neuvermietungen beispielsweise in Konstanz, Heidelberg, oder Münster. Das wirkt sich letztlich auf die durchschnittliche Miete in ganz Deutschland aus. „Die hohen Neuvermietungsmieten von heute sind also die Vergleichsmieten von morgen, die dann alle Mieter zahlen müssen“, erläutert der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Franz-Georg Rips. Auch die kürzlich festgelegte Senkung der Kappungsgrenze, von 20 auf 15 Prozent, wurde kritisch kommentiert. Die Kappungsgrenze regelt, um wie viel Vermieter, alle drei Jahre, die Miete bei laufenden Verträgen erhöhen dürfen. Zwar sieht der Deutsche Mieterbund die Senkung der Kappungsgrenze prinzipiell positiv, doch diese wurde in der Mietrechtsreform nicht verbindlich festgelegt, sondern liegt im Ermessen der einzelnen Bundesländer.

 

Satellitenschüssel nicht prinzipiell verboten

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Vermieter dürfen nicht prinzipiell die Installation einer Satellitenschüssel verbieten. Das entschied jetzt das Bundesverfassungsgericht (BVG). Es gab der Klage eines Ehepaars statt, dass gegen das Verbot mit der Begründung vorging, dass dadurch ihr Informationsrecht verletzt werde. Das Bundesverfassungsgericht urteilte zwar nicht gegen den Vermieter, doch es entschied, dass der Fall vom zuständigen Amtsgericht, im Hinblick auf das Informationsrecht, erneut geprüft werden muss. Das Amts- und Landesgericht München hatte ursprünglich der Vermieterin zugestimmt, die von ihren Mietern gefordert hatte, eine nicht genehmigte Parabolantenne wieder zu beseitigen. Laut Gesetz haben Vermieter bisher dazu das Recht, um eine Verunstaltung ihrer Immobilie durch einen „Schüsselwald“ zu verbieten, wenn als Alternative ein Kabelanschluss vorhanden ist. Das betroffene Ehepaar stammt ursprünglich aus Turkmenistan und kann nur über eine Satellitenschüssel ein turkmenisches TV-Programm empfangen. In diesem Fall, so das BVG, widerspricht das Verbot dem „besonderen Informationsinteresse [der] dauerhaft in Deutschland lebenden ausländischen Staatsbürger“. Unabhängig von den Umständen dieses Falles, müssen Gerichte zukünftig mehr auf „fallbezogene“ Details achten und entsprechend abwägen.

 

Vorlagepflicht für Energieausweise

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Mit dem Beginn des neuen Jahres sind Vermieter oder Verkäufer von Immobilien verpflichtet, für ihr Haus unaufgefordert einen Energieausweis vorzulegen. Bisher – seit 2008 – war dies nur auf Verlangen notwendig. Die meisten Käufer und Mieter waren sich dessen allerdings nicht bewusst und haben die Energieeffizienz der Immobilien kaum bei ihrer Entscheidungsfindung für oder gegen besichtigte Objekte berücksichtigt. Das wird sich ändern, wenn die Vorlage des Energieausweises erst einmal Normalität ist. Verkäufer und Vermieter sind übrigens gut beraten, diese Ausweispflicht nicht zu ignorieren. Bei Zuwiderhandlung droht ihnen nämlich ein Bußgeld von -im Wiederholungsfall- bis zu 15.000 Euro. Je nach Alter der betreffenden Immobilie muss entweder ein „Verbrauchsausweis“, oder ein „Bedarfsausweis“ beantragt werden. Beim Verbrauchsausweis wird der wahrscheinliche Energiebedarf nur anhand der Heizkosten berechnet, während der Bedarfsausweis durch einen Fachmann kalkuliert wird, der den Bauzustand der Immobilie und deren Wärmeverlust beurteilt. Der Bedarfsausweis ist für Zwei-, Drei- und Vierfamilienhäuser nötig, die noch nicht komplett energetisch saniert wurden sind.