Hallo zusammen, hier ist wieder Alex! Eine Immobilienfinanzierung ist für viele die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Doch leider passieren immer wieder Fehler, die richtig teuer werden können. Manche lassen sich leicht vermeiden – wenn man sie kennt.
In diesem Artikel stelle ich die häufigsten Fehler vor, die Immobilienkäufer bei der Finanzierung machen, und gebe Tipps, wie man sie vermeiden kann.
1. Zu wenig Eigenkapital einbringen
Viele Banken finanzieren mittlerweile Immobilien mit wenig oder gar keinem Eigenkapital. Doch je weniger Eigenkapital vorhanden ist, desto teurer wird der Kredit.
Warum ist das ein Problem?
- Höhere Zinsen, weil das Risiko für die Bank steigt
- Höhere monatliche Raten
- Längere Laufzeit des Kredits
- Höhere Gesamtkosten durch Zinsen
Wie vermeidest du diesen Fehler?
- Mindestens 20–30 Prozent Eigenkapital einbringen
- Mindestens die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) aus eigenen Mitteln zahlen
- Falls noch nicht genug Eigenkapital da ist, lieber ein bis zwei Jahre sparen
2. Kreditrate zu hoch ansetzen
Viele Käufer berechnen die monatliche Rate knapp, um sich eine teurere Immobilie leisten zu können. Doch wenn dann unvorhergesehene Kosten auftreten, wird es schnell eng.
Warum ist das ein Problem?
- Finanzielle Engpässe bei unerwarteten Ausgaben
- Kein Spielraum für Sondertilgungen oder andere Investitionen
- Risiko einer Zwangsversteigerung, falls die Raten dauerhaft nicht gezahlt werden können
Wie vermeidest du diesen Fehler?
- Die monatliche Rate sollte maximal 35–40 Prozent des Nettoeinkommens betragen
- Einen Notfallpuffer einplanen (z. B. für Reparaturen oder Einkommensausfälle)
- Bei Unsicherheiten eine längere Laufzeit wählen, um die Monatsrate zu senken
3. Zinsbindung zu kurz wählen
Ein häufig unterschätztes Risiko ist eine zu kurze Zinsbindung. Wer nur fünf oder zehn Jahre wählt, steht danach vor einer Anschlussfinanzierung – oft zu schlechteren Bedingungen.
Warum ist das ein Problem?
- Falls die Zinsen steigen, wird die Anschlussfinanzierung teurer
- Keine langfristige Planungssicherheit
- Risiko, dass die Monatsrate nach der Zinsbindung deutlich höher ausfällt
Wie vermeidest du diesen Fehler?
- In Niedrigzinsphasen eine lange Zinsbindung (15–20 Jahre) wählen
- Falls eine kürzere Zinsbindung gewählt wird, parallel Sondertilgungen nutzen, um die Restschuld schneller zu senken
4. Zu niedrige Tilgung wählen
Viele setzen den Tilgungssatz auf das Minimum, um die Monatsrate niedrig zu halten. Doch das bedeutet, dass der Kredit über Jahrzehnte läuft – mit hohen Gesamtkosten.
Warum ist das ein Problem?
- Lange Kreditlaufzeit (bei 1 Prozent Tilgung dauert es über 40 Jahre!)
- Hohe Zinskosten über die gesamte Laufzeit
- Kein schneller Vermögensaufbau
Wie vermeidest du diesen Fehler?
- Mindestens 2,5 bis 3 Prozent Tilgung wählen
- Falls finanziell möglich, später auf 4 oder 5 Prozent erhöhen
- Sondertilgungen nutzen, um schneller schuldenfrei zu sein
5. Kaufnebenkosten unterschätzen
Viele Immobilienkäufer kalkulieren nur den Kaufpreis, vergessen aber die Nebenkosten. Diese machen schnell 10–15 Prozent des Kaufpreises aus.
Warum ist das ein Problem?
- Plötzlicher Finanzierungsbedarf, wenn die Nebenkosten nicht einkalkuliert wurden
- Manchmal müssen Nebenkosten aus teuren Ratenkrediten oder dem Dispo bezahlt werden
- Weniger Eigenkapital für den eigentlichen Kredit
Wie vermeidest du diesen Fehler?
- Kaufnebenkosten bereits vor der Immobiliensuche berechnen
- Mindestens 15 Prozent des Kaufpreises als Puffer einplanen
Beispiel für eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro:
| Kostenart | Prozent | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland) | 3,5–6,5 % | 14.000–26.000 € |
| Notarkosten & Grundbuch | ca. 1,5 % | 6.000 € |
| Makler (falls vorhanden) | 3–7 % | 12.000–28.000 € |
| Gesamtkosten | ca. 10–15 % | 32.000–60.000 € |
6. Nur eine Bank anfragen
Viele Immobilienkäufer nehmen einfach das Kreditangebot der Hausbank an, ohne andere Angebote zu vergleichen. Doch oft gibt es deutlich bessere Konditionen bei anderen Banken.
Warum ist das ein Problem?
- Banken haben unterschiedliche Zinssätze und Konditionen
- Wer nicht vergleicht, zahlt oft Tausende Euro mehr
Wie vermeidest du diesen Fehler?
- Mindestens drei bis fünf Banken oder Vermittler anfragen
- Vergleichsportale nutzen oder einen unabhängigen Finanzierungsberater einbeziehen
Beispiel für eine Ersparnis:
- Darlehenssumme: 300.000 Euro
- Zinssatz Bank A: 3,5 Prozent
- Zinssatz Bank B: 3,0 Prozent
- Unterschied: 0,5 Prozent klingt wenig, kostet aber über 20 Jahre über 10.000 Euro mehr an Zinsen!
7. Keine Sondertilgungen nutzen
Viele Banken erlauben kostenlose Sondertilgungen, doch viele Kreditnehmer nutzen sie nicht – und zahlen dadurch länger.
Warum ist das ein Problem?
- Ohne Sondertilgungen dauert die Rückzahlung unnötig lange
- Es fallen über die Jahre hohe Zinskosten an
Wie vermeidest du diesen Fehler?
- Beim Vertragsabschluss sicherstellen, dass jährliche Sondertilgungen möglich sind
- Falls möglich, jedes Jahr einen zusätzlichen Betrag zur Tilgung leisten
8. Keine Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung
Wer eine Immobilie kauft, muss nicht nur die Kreditraten zahlen – sondern auch für Reparaturen und Instandhaltung sorgen.
Warum ist das ein Problem?
- Ohne finanzielle Reserven können größere Reparaturen schnell zu neuen Schulden führen
- Eine kaputte Heizung oder ein undichtes Dach kann mehrere tausend Euro kosten
Wie vermeidest du diesen Fehler?
- Monatlich eine feste Summe für Instandhaltung zurücklegen
- Faustregel: 1–2 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr als Rücklage einplanen
Beispiel:
- Immobilienwert: 400.000 Euro
- Jährliche Rücklage: 4.000 bis 8.000 Euro
Fazit: So vermeidest du teure Fehler bei der Immobilienfinanzierung
✔ Mindestens 20–30 Prozent Eigenkapital einbringen
✔ Nicht zu hohe Monatsraten wählen – maximal 35–40 Prozent des Nettoeinkommens
✔ Lange Zinsbindung (mindestens 10–15 Jahre) wählen
✔ Tilgung nicht zu niedrig ansetzen – mindestens 2,5 bis 3 Prozent
✔ Kaufnebenkosten nicht unterschätzen – mindestens 10–15 Prozent einplanen
✔ Mehrere Banken vergleichen, um die besten Konditionen zu sichern
✔ Sondertilgungen nutzen, um schneller schuldenfrei zu sein
✔ Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung einplanen
Mein Rat: Eine gute Immobilienfinanzierung ist mehr als nur eine günstige Monatsrate. Wer gut plant und typische Fehler vermeidet, spart langfristig viel Geld und bleibt finanziell entspannt.
Welche Fehler habt ihr gemacht oder erfolgreich vermieden? Ich freue mich auf eure Erfahrungen!