Hallo zusammen, hier ist wieder Alex! Wer eine Immobilie finanzieren möchte, hört oft, dass Eigenkapital entscheidend für eine günstige Finanzierung ist. Doch wie viel Eigenkapital ist wirklich nötig? Reichen 10 oder 20 Prozent des Kaufpreises, oder ist eine Finanzierung auch ohne Eigenkapital möglich?
In diesem Artikel erkläre ich, welche Rolle Eigenkapital spielt, wie es die Finanzierung beeinflusst und welche Alternativen es gibt.
1. Warum ist Eigenkapital so wichtig?
Eigenkapital ist das Geld, das Käufer in den Immobilienkauf einbringen, ohne dafür einen Kredit aufnehmen zu müssen. Banken bevorzugen Kreditnehmer mit hohem Eigenkapital, weil das Risiko für sie geringer ist.
Vorteile von Eigenkapital:
✔ Günstigere Zinsen, da das Darlehensrisiko für die Bank sinkt
✔ Geringere monatliche Raten, weil weniger finanziert werden muss
✔ Höhere Chancen auf eine Kreditzusage
✔ Weniger Abhängigkeit von Banken
Wer kein oder nur wenig Eigenkapital hat, muss oft mit schlechteren Konditionen und höheren Zinsen rechnen.
2. Wie viel Eigenkapital wird empfohlen?
Experten empfehlen in der Regel, mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitzubringen.
Warum?
- 10 bis 15 Prozent für die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler)
- Mindestens 10 Prozent für die Finanzierung, um bessere Konditionen zu erhalten
Beispielrechnung für eine Immobilie mit 400.000 Euro Kaufpreis
| Eigenkapitalquote | Eigenkapitalbetrag | Benötigter Kredit |
|---|---|---|
| 0 % (Vollfinanzierung) | 0 Euro | 400.000 Euro |
| 10 % | 40.000 Euro | 360.000 Euro |
| 20 % | 80.000 Euro | 320.000 Euro |
| 30 % | 120.000 Euro | 280.000 Euro |
Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto weniger muss finanziert werden und desto niedriger sind die monatlichen Raten.
Mein Tipp: Wer mindestens die Kaufnebenkosten mit Eigenkapital deckt, verbessert seine Chancen auf eine günstige Finanzierung erheblich.
3. Welche Kaufnebenkosten müssen einkalkuliert werden?
Die Kaufnebenkosten müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, da Banken sie selten finanzieren.
Typische Kaufnebenkosten:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises (je nach Bundesland)
- Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises
- Maklerprovision: 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises (je nach Region)
Beispiel für eine Immobilie mit 400.000 Euro:
| Kostenart | Prozent | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (5 %) | 5 % | 20.000 € |
| Notar- und Grundbuchkosten | 1,5 % | 6.000 € |
| Makler (4 %) | 4 % | 16.000 € |
| Gesamtkosten | 10,5 % | 42.000 € |
Ohne Eigenkapital müsste diese Summe zusätzlich zum Immobilienpreis finanziert werden.
Mein Tipp: Wer wenig Eigenkapital hat, sollte prüfen, ob er zumindest die Kaufnebenkosten selbst tragen kann, um bessere Kreditbedingungen zu erhalten.
4. Ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Ja, es gibt sogenannte 100-%- und 110-%-Finanzierungen, bei denen Banken den gesamten Kaufpreis oder sogar die Kaufnebenkosten mitfinanzieren.
- 100-%-Finanzierung: Die Bank finanziert den kompletten Kaufpreis, aber nicht die Kaufnebenkosten.
- 110-%-Finanzierung: Zusätzlich werden auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert.
Vorteile einer Vollfinanzierung:
✔ Kauf ist auch ohne große Ersparnisse möglich
✔ Eigenkapital bleibt für andere Zwecke verfügbar
Nachteile einer Vollfinanzierung:
❌ Höhere Zinsen, da das Risiko für die Bank steigt
❌ Höhere monatliche Raten
❌ Längere Laufzeit und höhere Gesamtkosten
Beispiel für eine 100-%- vs. 110-%-Finanzierung (bei 3,5 % Zinsen und 2 % Tilgung):
| Finanzierungsart | Kreditsumme | Monatliche Rate | Zinskosten gesamt |
|---|---|---|---|
| 80-%-Finanzierung | 320.000 € | ca. 1.600 € | ca. 150.000 € |
| 100-%-Finanzierung | 400.000 € | ca. 2.000 € | ca. 190.000 € |
| 110-%-Finanzierung | 440.000 € | ca. 2.200 € | ca. 210.000 € |
Ohne Eigenkapital ist die monatliche Rate spürbar höher, und auch die Gesamtkosten für Zinsen steigen erheblich.
Mein Tipp: Eine Vollfinanzierung sollte nur in Betracht gezogen werden, wenn ein sicheres Einkommen und eine langfristig stabile Finanzlage gegeben sind.
5. Alternativen für wenig Eigenkapital
Falls wenig oder kein Eigenkapital vorhanden ist, gibt es Alternativen:
✅ Bausparvertrag: Falls in der Vergangenheit ein Bausparvertrag abgeschlossen wurde, kann dieser als Eigenkapital dienen.
✅ Verwandtendarlehen: Eltern oder Großeltern können als private Kreditgeber einspringen.
✅ Wertpapierdepot als Sicherheit: Manche Banken akzeptieren Aktien oder Fonds als zusätzliche Sicherheit.
✅ Zweitimmobilie oder andere Sicherheiten: Falls bereits eine Immobilie vorhanden ist, kann diese als Sicherheit dienen.
Mein Tipp: Wer wenig Eigenkapital hat, sollte prüfen, ob es Alternativen gibt, um die Finanzierungskonditionen zu verbessern.
6. Häufige Fehler bei der Eigenkapitalplanung vermeiden
❌ Alles Ersparte in die Immobilie stecken
- Lösung: Eine Notfallreserve behalten, z. B. für Reparaturen oder unvorhergesehene Ausgaben.
❌ Kaufnebenkosten unterschätzen
- Lösung: Mindestens 10–15 % des Kaufpreises für Nebenkosten einplanen.
❌ Zu geringe Tilgung bei 100-%-Finanzierung
- Lösung: Mindestens 2 % Tilgung pro Jahr wählen, um die Schulden nicht zu lange laufen zu lassen.
❌ Nicht frühzeitig Finanzierungsangebote vergleichen
- Lösung: Mehrere Banken vergleichen – oft gibt es große Unterschiede bei den Konditionen.
Mein Tipp: Eigenkapital ist wichtig, aber nicht alles – eine gute Finanzierungsstrategie kann oft den Unterschied machen.
7. Fazit: Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
✔ Optimal sind 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital.
✔ Mindestens die Kaufnebenkosten (10–15 %) sollten aus eigenen Mitteln gezahlt werden.
✔ Eine Vollfinanzierung ist möglich, aber mit höheren Zinsen und Risiken verbunden.
✔ Wer wenig Eigenkapital hat, kann Alternativen wie Bausparverträge oder Wertpapiere als Sicherheiten nutzen.
Mein Rat: Bevor man eine Immobilie kauft, sollte man genau durchrechnen, wie viel Eigenkapital vorhanden ist und welche Finanzierungsoptionen sinnvoll sind.
Wie seht ihr das? Habt ihr bereits Erfahrungen mit der Immobilienfinanzierung gemacht? Ich freue mich auf den Austausch!