Wenn du ein Haus oder eine Wohnung kaufst, kommst du um einen Begriff nicht herum: das Grundbuch. Klingt erstmal trocken, juristisch und irgendwie nebensächlich. Aber ich sag’s dir ganz ehrlich: Das Grundbuch ist das Herzstück deiner Immobilie.
Was da drinsteht, kann darüber entscheiden, ob du ein gutes Geschäft machst – oder dir später die Haare raufst. In diesem Beitrag zeige ich dir, was genau im Grundbuch steht, wie du es liest, was du prüfen musst und welche Fallen du unbedingt vermeiden solltest.
1. Was ist das Grundbuch überhaupt?
Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das beim Amtsgericht geführt wird. Es dokumentiert, wer Eigentümer einer Immobilie ist, welche Rechte und Lasten auf dem Grundstück liegen und ob es Hypotheken oder Grundschulden gibt.
Jede Immobilie hat ein eigenes Grundbuchblatt – und darin steht schwarz auf weiß, was Sache ist.
2. Wie ist das Grundbuch aufgebaut?
Das Grundbuch besteht aus einem Deckblatt und drei sogenannten Abteilungen:
Deckblatt:
- Gemarkung (also der Ort)
- Flurstücknummer
- Größe des Grundstücks
- Hinweise auf das zuständige Amtsgericht
Abteilung I – Eigentumsverhältnisse:
- Wer ist Eigentümer?
- Seit wann?
- Wie wurde das Eigentum erworben (z. B. Kauf, Erbschaft)?
Abteilung II – Lasten und Beschränkungen:
- Wegerechte
- Wohnrechte
- Nießbrauch
- Reallasten
- Vorkaufsrechte
- Vermerke über Insolvenz oder Testamentsvollstreckung
Abteilung III – Grundpfandrechte:
- Grundschulden
- Hypotheken
- Rentenschulden
- Angaben zur Höhe und zu den Gläubigern (z. B. Banken)
Gerade Abteilung II und III solltest du dir als Käufer genau anschauen.
3. Was muss ich als Käufer im Grundbuch prüfen?
Eigentümer:
- Ist der Verkäufer wirklich als Eigentümer eingetragen?
- Wenn nicht: Warum nicht? (z. B. Erbfall noch nicht abgewickelt)
Dienstbarkeiten (Abteilung II):
- Gibt es Wegerechte für Nachbarn?
- Besteht ein Wohnrecht für Dritte?
- Ist ein Nießbrauch eingetragen (z. B. für die Eltern des Verkäufers)?
Achtung: Ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch kann den Wert der Immobilie massiv mindern – und bedeutet, dass du nicht einfach frei über das Haus verfügen kannst.
Grundpfandrechte (Abteilung III):
- Liegt eine Grundschuld oder Hypothek auf dem Grundstück?
- Wurde diese bereits gelöscht oder muss das noch erfolgen?
- Besteht eine Briefgrundschuld oder eine Buchgrundschuld?
Beim Kauf wird die Grundschuld des Verkäufers in der Regel gelöscht – aber erst nach Bezahlung. Dafür ist der Notar zuständig.
Wichtig: Du solltest niemals eine Immobilie kaufen, ohne das aktuelle Grundbuch eingesehen zu haben. Lass dir unbedingt einen aktuellen Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt) zeigen oder direkt vom Notar besorgen.
4. Wie bekomme ich Einsicht ins Grundbuch?
Nur bestimmte Personen dürfen das Grundbuch einsehen:
- Eigentümer
- Kaufinteressenten mit berechtigtem Interesse
- Notare, Banken, Gerichte, Anwälte
Als Kaufinteressent kannst du meist über den Notar, den Verkäufer oder die Bank einen amtlichen Auszug erhalten. Alternativ kannst du ihn direkt beim Grundbuchamt beantragen – allerdings mit Begründung und oft etwas Wartezeit.
5. Was bedeutet eigentlich „Auflassungsvormerkung“?
Ein Begriff, der in jedem Kaufprozess auftaucht: die Auflassungsvormerkung.
Sie wird im Grundbuch eingetragen, sobald der Kaufvertrag unterschrieben wurde, und sichert dein Recht auf Eigentum, bis du endgültig als neuer Eigentümer eingetragen wirst.
Heißt: Niemand anders kann sich das Grundstück „wegschnappen“, und der Verkäufer kann es auch nicht doppelt verkaufen.
Die Auflassungsvormerkung ist also dein Schutzschild zwischen Kaufvertrag und endgültigem Eigentum.
6. Was passiert mit den alten Grundschulden?
In vielen Fällen steht in Abteilung III noch eine alte Grundschuld – oft bei einer Bank, mit der der Verkäufer finanziert hat.
Keine Sorge: Diese wird in der Regel vom Notar gelöscht, sobald die Restschuld bezahlt ist.
Oder: Du übernimmst die Grundschuld als Sicherheit für deine eigene Finanzierung – das spart manchmal Notarkosten.
Sprich in jedem Fall mit deiner Bank und dem Notar darüber, wie mit bestehenden Grundpfandrechten umgegangen wird.
Grundbuch lesen ist Pflicht, kein Luxus
✔ Das Grundbuch zeigt dir, wem die Immobilie gehört und welche Rechte darauf liegen
✔ Eintragungen in Abteilung II können dein Nutzungsrecht stark einschränken
✔ In Abteilung III erkennst du, ob noch Schulden auf dem Haus lasten
✔ Die Auflassungsvormerkung schützt dich als Käufer vor bösen Überraschungen
✔ Lass dir immer einen aktuellen Auszug zeigen – und lies ihn sorgfältig oder frag deinen Notar
Mein Rat: Auch wenn’s trocken klingt – das Grundbuch ist dein bester Freund beim Immobilienkauf. Wer hier genau hinschaut, erkennt Risiken frühzeitig und schläft nach dem Kauf besser.
Hast du schon Erfahrungen mit Grundbucheinträgen gemacht, die dich überrascht haben? Ich freue mich wie immer auf deinen Erfahrungsbericht.