Hallo zusammen, hier ist wieder Alex! Wer eine Immobilie finanziert, stößt schnell auf Begriffe wie Grundschuld und Hypothek. Beide dienen als Sicherheit für die Bank – doch es gibt wichtige Unterschiede, die viele Käufer nicht kennen.
In diesem Artikel erkläre ich euch, wie Grundschuld und Hypothek funktionieren, welche Vor- und Nachteile sie haben und worauf ihr achten müsst.
1. Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist eine im Grundbuch eingetragene Belastung, die als Sicherheit für einen Immobilienkredit dient. Falls der Kreditnehmer nicht zahlt, kann die Bank die Immobilie verwerten.
Merkmale der Grundschuld:
- Höhe bleibt gleich, auch wenn der Kredit teilweise oder vollständig getilgt ist.
- Kann nach Rückzahlung des Kredits weiter genutzt oder gelöscht werden.
- Ist flexibler als eine Hypothek, da sie nicht direkt an einen bestimmten Kredit gebunden ist.
Beispiel:
Ihr nehmt ein Darlehen von 300.000 Euro auf. Die Bank lässt eine Grundschuld in dieser Höhe ins Grundbuch eintragen. Selbst wenn ihr schon 100.000 Euro zurückgezahlt habt, bleibt die volle Summe als Sicherheit eingetragen.
Mein Tipp:
Eine Grundschuld kann nach der Kreditrückzahlung bestehen bleiben und später für eine neue Finanzierung genutzt werden – das spart Notar- und Grundbuchkosten.
2. Was ist eine Hypothek?
Die Hypothek ist ebenfalls eine Sicherheit für die Bank, aber sie sinkt mit jeder Tilgung des Kredits.
Merkmale der Hypothek:
- Direkt an den Kredit gebunden – sie reduziert sich mit jeder Rückzahlung.
- Nach vollständiger Tilgung erlischt die Hypothek automatisch.
- Heute kaum noch genutzt, da Grundschulden flexibler sind.
Beispiel:
Ihr nehmt einen Kredit über 300.000 Euro auf, abgesichert durch eine Hypothek. Wenn ihr 50.000 Euro zurückzahlt, sinkt die Hypothek auf 250.000 Euro. Sobald der Kredit vollständig getilgt ist, existiert die Hypothek nicht mehr.
Mein Tipp:
Da Hypotheken nach Tilgung erlöschen, sind sie weniger flexibel als Grundschulden – deswegen werden sie heutzutage kaum noch genutzt.
3. Grundschuld oder Hypothek – was ist besser?
In Deutschland ist die Grundschuld mittlerweile Standard, weil sie flexibler ist.
| Merkmal | Grundschuld | Hypothek |
|---|---|---|
| Bindung an Kredit | Nein | Ja |
| Höhe nach Tilgung | Bleibt gleich | Sinkt mit Rückzahlung |
| Weiterverwendbar | Ja, für neue Kredite | Nein, erlischt mit Kredit |
| Löschungsaufwand | Muss aktiv gelöscht werden | Automatisch gelöscht |
Mein Tipp:
Eine Grundschuld ist praktischer, wenn ihr später eine Anschlussfinanzierung oder einen neuen Kredit aufnehmen wollt.
4. Wie wird eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen?
Die Eintragung der Grundschuld erfolgt durch einen Notar und das Grundbuchamt.
Ablauf:
- Die Bank stellt eine Finanzierungszusage aus.
- Der Notar erstellt die Grundschuldbestellung.
- Käufer unterschreibt die Bestellung vor dem Notar.
- Die Grundschuld wird ins Grundbuch eingetragen.
- Die Bank bekommt eine Grundschuldurkunde als Sicherheit.
Kosten:
- Die Grundbucheintragung kostet etwa 1 % der Grundschuldhöhe.
- Beispiel: Bei einer Grundschuld von 300.000 Euro fallen ca. 3.000 Euro an Notar- und Grundbuchkosten an.
Mein Tipp:
Wenn ihr eine bestehende Grundschuld später wiederverwenden wollt, spart ihr euch eine erneute Eintragung und damit diese Kosten.
5. Kann man eine Grundschuld nach der Rückzahlung löschen lassen?
Ja, aber es ist nicht zwingend notwendig.
Löschung einer Grundschuld:
- Ihr benötigt eine Löschungsbewilligung der Bank.
- Der Notar beantragt die Löschung beim Grundbuchamt.
- Kosten für die Löschung: ca. 0,5 % der Grundschuldhöhe.
Wann ist eine Löschung sinnvoll?
- Falls ihr die Immobilie verkaufen wollt, ist eine lastenfreie Grundbuchlage oft attraktiver.
Wann sollte die Grundschuld bestehen bleiben?
- Falls ihr später eine neue Finanzierung plant, spart ihr die Kosten für eine erneute Eintragung.
Mein Tipp:
Eine gelöschte Grundschuld kann nicht wieder genutzt werden – überlegt also gut, ob eine Löschung nötig ist.
6. Häufige Fehler bei Grundschuld und Hypothek vermeiden
❌ Grundschuld unnötig löschen:
- Lösung: Falls eine erneute Finanzierung geplant ist, die Grundschuld bestehen lassen.
❌ Kosten unterschätzen:
- Lösung: Neben dem Kaufpreis auch Notar- und Grundbuchkosten einplanen.
❌ Kreditbedingungen nicht genau prüfen:
- Lösung: Vorher klären, ob Sondertilgungen oder eine flexible Nutzung der Grundschuld möglich sind.
❌ Grundschuldhöhe zu niedrig ansetzen:
- Lösung: Etwas Puffer einplanen, falls ihr später zusätzliche Darlehen benötigt.
Mein Tipp:
Eine flexible Finanzierung kann euch später Geld und Zeit sparen – achtet darauf, dass eure Grundschuld klug gestaltet ist.
7. Fazit: Grundschuld als Standard, Hypothek als Auslaufmodell
✔ Die Grundschuld ist heute die gängigste Form der Kreditsicherheit, weil sie flexibler als die Hypothek ist.
✔ Eine Hypothek sinkt mit der Rückzahlung des Kredits und erlischt automatisch, wird aber kaum noch genutzt.
✔ Die Grundschuld kann nach der Rückzahlung bestehen bleiben und erneut verwendet werden, was Kosten spart.
✔ Eine Löschung der Grundschuld ist nur sinnvoll, wenn die Immobilie verkauft wird und keine neue Finanzierung geplant ist.
Mein Rat:
Falls ihr eine Immobilie finanziert, solltet ihr euch mit dem Thema Grundschuld genau auseinandersetzen. Eine kluge Gestaltung kann euch spätere Kosten und bürokratischen Aufwand ersparen.
Habt ihr Erfahrungen mit Grundschulden oder Hypotheken gemacht? Ich freue mich auf den Austausch!