Viele denken beim Hauskauf direkt an das klassische Einfamilienhaus vom Architekten – individuell geplant, Stein auf Stein gebaut. Aber es gibt noch eine andere, oft günstigere Möglichkeit: Der Hauskauf vom Bauträger. Klingt nach „Rundum-sorglos-Paket“ – und das ist es manchmal auch. Aber nicht immer.
In diesem Beitrag zeige ich dir, wie der Kauf vom Bauträger abläuft, welche Vorteile und Fallstricke es gibt – und worauf du ganz genau achten solltest, bevor du unterschreibst.
1. Was heißt eigentlich „Hauskauf vom Bauträger“?
Beim Kauf vom Bauträger erwirbst du ein Haus (oder eine Wohnung), das noch nicht gebaut ist – oder gerade im Bau ist. Grundstück und Bauleistung kommen dabei aus einer Hand.
Du schließt einen notariellen Kaufvertrag, bezahlst in mehreren Raten – und bekommst am Ende ein fertiges Objekt übergeben.
Typische Beispiele:
- Reihenhäuser oder Doppelhaushälften in Neubaugebieten
- Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern
- Schlüsselfertige Einfamilienhäuser auf standardisierten Grundstücken
2. Vorteile beim Kauf vom Bauträger
✔ Keine Bauplanung nötig: Du musst dich nicht um Architekt, Statik oder Baugenehmigung kümmern – das erledigt alles der Bauträger.
✔ Fester Preis (meistens): Du weißt schon vor Baubeginn, was es kostet – wenn du beim Vertrag gut aufpasst.
✔ Geringerer Aufwand: Keine Handwerker suchen, keine Bauleitung übernehmen, keine Ausschreibungen
✔ Zeitersparnis: Das Projekt ist oft schon in Planung oder im Bau – du musst nicht bei null anfangen
✔ Ratenzahlung nach Baufortschritt: Du zahlst in Etappen – nicht alles auf einmal
Gerade für berufstätige Paare oder Familien ohne Bau-Erfahrung kann das sehr entspannend sein.
3. Aber: Es gibt auch Risiken
❌ Kaum Einfluss auf die Planung: Änderungen sind nur in engem Rahmen möglich – und kosten oft extra.
❌ Mangelhafte Bauqualität möglich: Der Bauträger beauftragt meist Subunternehmer – da kann es zu Qualitätsproblemen kommen.
❌ Verzögerungen beim Bau: Lieferengpässe, Wetter oder Insolvenz des Bauunternehmers – all das kann den Zeitplan sprengen.
❌ Intransparente Verträge: Nicht selten sind Verträge einseitig zugunsten des Bauträgers formuliert.
❌ Abhängigkeit vom Anbieter: Du kannst dir weder Handwerker noch Materialien selbst aussuchen – Vertrauen ist Pflicht.
Mein Rat: Geh nie ohne rechtliche und bautechnische Prüfung in so ein Projekt. Ein unabhängiger Sachverständiger kann Gold wert sein.
4. So läuft der Kauf beim Bauträger ab
- Besichtigung und Auswahl eines Projekts
- Prüfung der Bau- und Leistungsbeschreibung
- Finanzierung klären – denn der Notarvertrag wird früh geschlossen
- Notarvertrag unterschreiben
- Eintragung im Grundbuch (Vormerkung)
- Zahlungen nach Baufortschritt (gemäß Makler- und Bauträgerverordnung)
- Abnahme der Immobilie und Schlüsselübergabe
Wichtig: Der Kaufpreis wird nicht auf einmal gezahlt, sondern in mehreren Teilbeträgen – z. B. 30 % bei Rohbaufertigstellung, 10 % bei Fenster und Dach, usw.
5. Worauf du unbedingt achten solltest
✔ Baubeschreibung genau lesen: Was genau ist im Preis enthalten? Gibt’s z. B. Rollläden, eine Terrasse, wie sind die Böden ausgestattet?
✔ Alle Sonderwünsche vertraglich festhalten: Auch kleine Änderungen können später teuer werden
✔ Fertigstellungstermin mit Vertragsstrafe absichern: Wenn der Bau sich verspätet, willst du nicht auf Hotelkosten sitzen bleiben
✔ Bonität des Bauträgers prüfen: Wie lange gibt es die Firma? Gibt es laufende Verfahren? Was sagen andere Käufer?
✔ Bauüberwachung durch unabhängigen Gutachter: So erkennst du Mängel frühzeitig – und kannst sie direkt reklamieren
✔ Rücktrittsrecht klären: Was passiert, wenn du doch zurücktreten willst oder der Bauträger insolvent wird?
6. Was steht im Bauträgervertrag?
Der Bauträgervertrag ist ein Mischvertrag – aus Kaufvertrag (für das Grundstück) und Werkvertrag (für das Haus).
Typische Inhalte:
- Kaufpreis und Zahlungsplan
- Bau- und Leistungsbeschreibung
- Fertigstellungstermine
- Regelung bei Baumängeln
- Gewährleistung (meist 5 Jahre)
- Übergabeprotokoll
- Sonderwünsche und Aufpreise
Mein Tipp: Lass den Vertrag immer vor Unterzeichnung prüfen – idealerweise durch einen Fachanwalt für Baurecht.
7. Nach dem Einzug – was, wenn’s Mängel gibt?
Wenn nach dem Einzug Probleme auftauchen – Risse, feuchte Wände, schiefe Fenster – ist das erstmal ärgerlich, aber nicht das Ende der Welt.
Du hast in der Regel:
- 5 Jahre Gewährleistung auf Mängel
- Anspruch auf Nachbesserung
- Bei schwerwiegenden Problemen ggf. Minderung oder Rücktritt vom Vertrag
Wichtig:
- Mängel schriftlich anzeigen
- Frist zur Beseitigung setzen
- Alles dokumentieren (Fotos, Zeugen, Schriftverkehr)
Mein Rat: Nicht zögern – je früher du Mängel meldest, desto besser stehen deine Chancen.
8. Fazit: Hauskauf vom Bauträger – bequem, aber mit Kontrollpflicht
✔ Ideal für alle, die bauen wollen, aber keine eigene Bauleitung übernehmen möchten
✔ Du brauchst Vertrauen in den Anbieter – also gut prüfen!
✔ Vertrag, Bauqualität und Zahlungsmodalitäten müssen klar und fair geregelt sein
✔ Ein unabhängiger Experte kann dich vor teuren Überraschungen schützen
Mein Fazit: Bauträger können ein guter Weg zum Eigenheim sein – aber nur, wenn man nicht blind unterschreibt. Wer sich gut informiert und vorbereitet, kann hier viel Nerven (und Geld) sparen.
Wie sind eure Erfahrungen mit Bauträgern? Wart ihr zufrieden – oder habt ihr Lehrgeld bezahlt? Ich freue mich auf eure Berichte!