Viele Immobilien wechseln in Deutschland nicht über Makler den Besitzer, sondern werden direkt von Privatpersonen verkauft. Oft steht da im Inserat: „Ohne Makler, direkt vom Eigentümer“. Klingt erstmal gut – schließlich sparst du dir die Provision. Aber: Ein Kauf direkt vom Eigentümer bringt auch einige Herausforderungen mit sich.
In diesem Beitrag zeige ich dir, was du beim Hauskauf von privat unbedingt beachten solltest, wie du typische Fallstricke vermeidest – und warum der Verzicht auf einen Makler nicht automatisch bedeutet, dass alles günstiger wird.
1. Vorteile: Warum der Kauf von privat interessant sein kann
Kein Makler, keine Provision
In vielen Regionen beträgt die Maklerprovision bis zu 3,57 Prozent des Kaufpreises für den Käufer. Bei einem Haus für 400.000 Euro sind das über 14.000 Euro. Wenn du direkt vom Eigentümer kaufst, entfällt dieser Posten komplett.
Direkter Kontakt zum Verkäufer
Du kannst Fragen unmittelbar stellen, bekommst ehrliche Antworten (zumindest im Idealfall) und hast es mit jemandem zu tun, der die Immobilie persönlich kennt.
Weniger Verhandlungspartner
Ohne Makler geht es oft schneller – keine Zwischenrufe, kein Weiterreichen von Informationen, kein Zeitverlust durch dritte Parteien.
2. Die Kehrseite: Was dir beim Kauf von privat fehlen kann
Keine professionelle Vorbereitung
Ein Makler stellt in der Regel alle Unterlagen bereit: Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte, Baupläne. Bei Privatverkäufern musst du das oft selbst einfordern – und manchmal wissen sie selbst nicht genau, was gebraucht wird.
Emotionale Bindung des Verkäufers
Viele Eigentümer hängen an ihrer Immobilie. Das kann die Verhandlungen schwierig machen – weil der Preis nicht realistisch ist oder Kritik an der Immobilie persönlich genommen wird.
Keine fachliche Begleitung
Ein guter Makler erkennt Mängel, kennt den Marktwert und kann zwischen den Parteien vermitteln. Fehlt das, bist du auf dich allein gestellt – und musst sehr gut vorbereitet sein.
3. Worauf du besonders achten solltest
1. Unterlagen prüfen
Verlange diese Dokumente frühzeitig:
- Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Energieausweis
- Flurkarte / Lageplan
- Bauunterlagen (Baugenehmigung, Baujahr, Pläne)
- Wohnflächenberechnung
- Nachweise über Modernisierungen oder Sanierungen
- Protokolle bei Eigentumswohnungen (z. B. letzte Eigentümerversammlung)
2. Zustand der Immobilie realistisch einschätzen
Wenn du kein Bausachverständiger bist: Nimm einen mit. Gerade bei älteren Häusern oder unklaren Umbauten ist das Geld gut investiert. Ein Experte erkennt feuchte Wände, veraltete Elektrik oder versteckte Baumängel – bevor du unterschreibst.
3. Kaufpreis kritisch hinterfragen
Nur weil ein Haus ohne Makler verkauft wird, heißt das nicht automatisch, dass der Preis günstig ist. Manche Verkäufer rechnen den gesparten Makler-Anteil stillschweigend in den Kaufpreis ein. Vergleiche mit ähnlichen Immobilien in der Gegend – oder hol dir eine kostenlose Marktwertanalyse über Banken oder Plattformen.
4. Klare Vereinbarungen treffen
Im Kaufvertrag muss alles sauber geregelt sein:
- Was bleibt im Haus? (z. B. Einbauküche, Markise, Gartenhaus)
- Welche Rechte und Pflichten werden mitverkauft?
- Gibt es Altlasten oder Baulasten im Grundbuch?
- Ist das Grundstück voll erschlossen?
- Wurde Schwarzarbeit geleistet oder gibt es Mängel?
Lass dir den Vertragsentwurf vom Notar frühzeitig zusenden – und lies genau.
4. Finanzierung nicht vergessen
Auch beim Privatverkauf brauchst du einen klaren Finanzierungsplan. Banken bestehen auf dieselben Unterlagen wie bei einem Maklerverkauf – oft sogar mehr, wenn der Verkäufer keine Erfahrung hat.
Mein Tipp: Klär frühzeitig mit der Bank, welche Unterlagen sie braucht, und informiere den Verkäufer, damit keine Zeit verloren geht. Und achte auf den zeitlichen Ablauf – oft muss die Finanzierung stehen, bevor der Notartermin anberaumt wird.
5. Risiken: Was schiefgehen kann
- Der Verkäufer hält sich nicht an Absprachen
- Die Immobilie weist nach dem Kauf versteckte Mängel auf
- Der Kaufpreis war überhöht
- Der Verkäufer ist rechtlich nicht allein verfügungsberechtigt (z. B. Erbengemeinschaft)
- Unterlagen fehlen oder sind veraltet
- Es bestehen Nutzungsrechte Dritter, die nicht bekannt sind (z. B. Wohnrechte)
Deshalb: Sei sorgfältig, auch wenn alles freundlich und unkompliziert wirkt. Im Zweifel lieber einmal zu viel nachfragen oder einen Experten einschalten.
Hauskauf von privat kann sich lohnen – mit Vorbereitung
✔ Du sparst die Maklerprovision und hast direkten Kontakt
✔ Du musst dich aber um alles selbst kümmern – Unterlagen, Einschätzung, Verhandlung
✔ Ein realistischer Preis und eine objektive Bewertung der Immobilie sind entscheidend
✔ Hole dir fachlichen Rat, wenn du unsicher bist – vor allem bei älteren Immobilien
✔ Lass dich nicht von Sympathie oder Zeitdruck leiten – sondern von Fakten
Mein Rat: Kaufst du privat, wirst du schnell zum Projektleiter deiner eigenen Immobilientransaktion. Das ist machbar – aber nur, wenn du bereit bist, dich intensiv vorzubereiten. Dann kann der Kauf ohne Makler tatsächlich ein guter Deal werden.
Habt ihr schon einmal eine Immobilie direkt vom Eigentümer gekauft oder verkauft? Ich bin gespannt auf eure Erfahrungen.