Da stehst du also, Schlüssel in der Hand, frisch gebackener Eigentümer – und plötzlich kommt sie, die Frage: „Soll ich eigentlich selbst einziehen – oder lieber vermieten?“
Klingt erstmal wie eine reine Bauchentscheidung. Ist es auch – teilweise. Aber: Es gibt jede Menge gute Gründe für beides, und die Unterschiede sind größer, als viele denken.
In diesem Beitrag zeige ich dir die wichtigsten Vor- und Nachteile, steuerliche Aspekte und was du langfristig beachten solltest.
1. Selbst nutzen – der Traum vom Eigenheim
Für viele ist das eigene Zuhause ein Lebensziel. Unabhängig vom Vermieter, keine Mieterhöhungen, Gestaltungsfreiheit… klingt nach Freiheit. Aber es gibt auch Dinge, die man vorher wissen sollte.
Vorteile der Eigennutzung:
✔ Du wohnst mietfrei – nach Abzahlung des Kredits
✔ Hohe emotionale Bindung: „Mein Haus, mein Garten, mein Grillplatz“
✔ Du kannst umbauen, sanieren, anstreichen wie du willst
✔ Keine Kündigung durch Dritte möglich – maximale Sicherheit
✔ Kein Stress mit Mietern
Nachteile:
❌ Keine Einnahmen – die Immobilie kostet erstmal nur Geld
❌ Kein Steuervorteil: Zinsen und Kosten nicht absetzbar
❌ Wenn du umziehen musst, wird’s kompliziert (verkaufen oder vermieten?)
❌ Du bist stark an den Standort gebunden
Mein Eindruck: Wenn du sesshaft bist, die Immobilie gut zu deinem Leben passt und du langfristig bleibst – dann spricht viel für Eigennutzung.
2. Vermieten – die Immobilie als Kapitalanlage
Wer nicht selbst einziehen will oder kann, nutzt das Objekt als Einnahmequelle. Klingt nach passivem Einkommen – aber es gibt ein paar Haken.
Vorteile der Vermietung:
✔ Monatliche Einnahmen helfen bei der Kreditrückzahlung
✔ Zinsen, Abschreibung, Instandhaltungskosten sind steuerlich absetzbar
✔ Du kannst flexibel wohnen – Mieteinnahmen laufen weiter, auch wenn du selbst woanders wohnst
✔ Lässt sich gut als Altersvorsorge planen
✔ Bei guter Lage langfristig hohe Wertsteigerung möglich
Nachteile:
❌ Du bist Vermieter – mit allem, was dazugehört (Mieterwechsel, Instandhaltung, Streitfälle)
❌ Risiko von Mietausfall oder Leerstand
❌ Verwaltung kostet Zeit oder Geld (Hausverwaltung)
❌ Steuern auf Einnahmen (es sei denn, du steuerst clever dagegen)
❌ Kein Eigenheim-Bonus bei der Grunderwerbsteuer oder Wohnungsbauprämie
Mein Eindruck: Wer die Immobilie als Renditeobjekt sieht, regelmäßig investieren möchte und sich nicht vor etwas Bürokratie scheut – für den kann sich Vermietung lohnen.
3. Was sagt der Steuerberater dazu?
Das Finanzamt sieht bei Selbstnutzung und Vermietung große Unterschiede:
| Aspekt | Selbstnutzung | Vermietung |
|---|---|---|
| Zinsen absetzbar? | Nein | Ja |
| Abschreibung möglich? | Nein | Ja (2–3 % Gebäudeanteil/Jahr) |
| Reparaturen absetzbar? | Nein | Ja, wenn vermietest |
| Spekulationsfrist | 10 Jahre, dann steuerfrei | 10 Jahre, dann steuerfrei |
| Verkauf steuerfrei? | Ja, wenn selbst bewohnt | Nur nach Ablauf der Frist |
Besonderheit: Wenn du die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast, kannst du sie auch vor Ablauf der 10 Jahre steuerfrei verkaufen.
4. Emotion vs. Rendite – was zählt für dich mehr?
Diese Entscheidung ist mehr als eine Excel-Tabelle. Es geht auch um deinen Alltag, deine Lebensqualität und deine Pläne.
✔ Willst du in der Nähe deiner Arbeit und Familie wohnen?
✔ Macht es dir Spaß, Vermieter zu sein – oder eher Bauchschmerzen?
✔ Planst du in den nächsten Jahren umzuziehen oder sesshaft zu werden?
✔ Ist die Immobilie eher praktisch gelegen oder ein Renditeobjekt in guter Lage?
Mein Rat: Wenn die emotionale Bindung hoch ist – nutz sie selbst.
Wenn du rein wirtschaftlich denkst – rechne durch, ob die Mieteinnahmen Sinn ergeben.
5. Mein persönliches Fazit: Erst denken, dann einziehen (oder vermieten)
✔ Eigennutzung gibt dir Sicherheit und Freiheit – aber keine Einnahmen
✔ Vermietung bringt Rendite und Steuervorteile – aber auch Verantwortung
✔ Prüfe alle Optionen: Manchmal ist eine Zwischenlösung (z. B. erstmal vermieten, später selbst nutzen) sinnvoll
✔ Denk an deine Zukunftspläne, nicht nur an den Status quo
Mein Tipp:
Mach dir eine ehrliche Pro-und-Contra-Liste – emotional und finanziell. Und wenn du unsicher bist: Lass dich beraten. Es geht nicht um irgendeine Entscheidung, sondern um dein Zuhause oder dein Vermögen.
Wie habt ihr euch entschieden – und warum? Ich bin gespannt auf eure Erfahrungen!