Der Weg ins Eigenheim ist für viele klar vorgezeichnet – Finanzierung, Kauf, Einzug. Doch sobald das Wort „selbstständig“ fällt, verändert sich die Dynamik spürbar. Banken hören genauer hin, rechnen kritischer und verlangen mehr Unterlagen. Ich weiß das, weil ich selbst einige Jahre nebenberuflich selbstständig war – und erlebt habe, wie anders das Gespräch verläuft, wenn kein festes Angestelltenverhältnis vorliegt.
Dabei ist es keineswegs unmöglich, als Selbstständiger eine Immobilienfinanzierung zu bekommen. Aber: Du musst besser vorbereitet sein. Und wissen, was zählt.
Warum Selbstständige es bei der Finanzierung schwerer haben
Das Hauptproblem aus Sicht der Bank ist schnell erklärt: Wer selbstständig ist, hat kein garantiertes monatliches Einkommen. Mal läuft’s richtig gut, mal ist Flaute – das ist das Wesen der Selbstständigkeit. Für Banken bedeutet das Unsicherheit. Und die versuchen sie mit strengeren Anforderungen auszugleichen.
Dazu kommt: Bei Selbstständigen verschwimmen oft private und geschäftliche Finanzen. Viele investieren in ihre Firma, zahlen sich wenig Gehalt aus oder nutzen Steuervorteile, um das zu versteuernde Einkommen möglichst kleinzuhalten. Was dem Finanzamt gefällt, wirkt bei der Bank schnell wie mangelnde Bonität.
Diese Unterlagen solltest du parat haben
Wenn du eine Baufinanzierung als Selbstständiger beantragst, brauchst du deutlich mehr Unterlagen als ein Angestellter. Dazu gehören in der Regel:
- Einnahmen-Überschuss-Rechnungen oder Bilanzen der letzten 2–3 Jahre
- Steuerbescheide (mindestens zwei, besser drei Jahre)
- Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA)
- Nachweis über private Entnahmen und Rücklagen
- Ggf. Verträge mit Auftraggebern oder Referenzen
Je aktueller und vollständiger diese Unterlagen sind, desto besser stehen deine Chancen. Zeig, dass dein Unternehmen nicht nur existiert, sondern auch stabil wirtschaftet – das schafft Vertrauen.
Eigenkapital ist der Türöffner
Gerade bei Selbstständigen spielt das Eigenkapital eine noch größere Rolle als sonst. Wer 20, 30 oder sogar 40 Prozent des Kaufpreises selbst aufbringen kann, signalisiert der Bank: Hier ist jemand solide aufgestellt.
Auch Rücklagen außerhalb des Unternehmens – etwa private Ersparnisse oder Wertpapiere – machen sich positiv bemerkbar. Du solltest der Bank zeigen können, dass du auch bei schwankenden Einnahmen handlungsfähig bleibst.
So prüfen Banken deine Bonität
Neben deinen Einnahmen schauen viele Banken auch auf:
- die Branchensituation deines Gewerbes
- die Betriebsform (Einzelunternehmer, GmbH, Freiberufler usw.)
- die Dauer deiner Selbstständigkeit
- deinen SCHUFA-Score
- vorhandene Sicherheiten oder Kapitalanlagen
Wenn du erst seit wenigen Monaten selbstständig bist, wird es schwer. Die meisten Banken erwarten eine mindestens zweijährige Selbstständigkeit, idealerweise mit konstantem oder wachsendem Einkommen.
Finanzierung clever strukturieren
Eine Möglichkeit, deine Chancen zu verbessern, ist die Kombination aus mehreren Bausteinen:
- KfW-Förderdarlehen: Manche Programme (z. B. klimafreundlicher Neubau) sind einkommensunabhängig – ideal, um günstige Konditionen zu sichern.
- Tilgungssatz flexibel wählbar: So kannst du die Rate an dein Einkommen anpassen.
- Längere Zinsbindung: Bringt Sicherheit in wirtschaftlich stärkeren Zeiten.
- Sondertilgungsoptionen: Falls du mal ein besonders gutes Geschäftsjahr hast, kannst du Schulden schneller abbauen.
Besonders wichtig ist, dass du dir bewusst bist: Die günstigste Finanzierung ist nicht immer die beste. Es geht um Planbarkeit – und darum, auch in ruhigeren Monaten gut klarzukommen.
Was du besser nicht tun solltest
Viele Selbstständige machen den Fehler, das eigene Einkommen zu „optimieren“, um beim Finanzamt gut dazustehen – und wundern sich dann, warum sie keinen Kredit bekommen. Doch wer auf dem Papier wenig verdient, wirkt für die Bank wenig kreditwürdig.
Mein Rat: Überleg dir schon ein bis zwei Jahre vor dem geplanten Hauskauf, wie du dich gegenüber Banken präsentieren willst. Manchmal lohnt es sich, gezielt mehr Gewinn zu zeigen – auch wenn das Steuerlast bedeutet.
Selbstständig heißt nicht chancenlos – aber vorbereitungsintensiv
Eine Baufinanzierung als Selbstständiger ist möglich. Aber sie verlangt mehr Nachweise, mehr Geduld und oft auch ein bisschen kreatives Denken.
Wenn du deinen Betrieb stabil führst, Rücklagen aufgebaut hast und bereit bist, mit offenen Karten zu spielen, stehen deine Chancen gut. Und mit dem richtigen Finanzierungsmodell kannst du dir auch als Selbstständiger den Traum vom Eigenheim erfüllen – ganz ohne Bauchschmerzen.
Wenn du Fragen zur Finanzierung in der Selbstständigkeit hast oder gerade planst, dich auf die Suche nach einer passenden Immobilie zu machen: Schreib mir gern. Ich helfe dir, Klarheit zu schaffen – und den richtigen Weg durch den Finanzierungsdschungel zu finden.