Der Blick auf den Kaufpreis einer Immobilie ist oft nur die halbe Wahrheit. Wer zum ersten Mal ein Haus kaufen will, ist schnell überrascht, wie viel zusätzlich zum eigentlichen Preis noch fällig wird. Nebenkosten beim Hauskauf sind kein Randthema – sie entscheiden darüber, ob du deine Finanzierung wirklich solide aufstellen kannst.
Ich bin Alex, seit über 20 Jahren Hausbesitzer, und ich erinnere mich noch gut an meine erste Kaufabwicklung. Der Kaufpreis war verhandelt, die Finanzierung stand – und dann kamen plötzlich all diese Posten, die keiner auf dem Zettel hatte. Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Makler, Umzug, neue Möbel. Am Ende waren es nicht 300.000 Euro, sondern eher 330.000 Euro. Und das ist noch vorsichtig geschätzt.
Grunderwerbsteuer: Pflichtausgabe Nummer eins
Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch. In Bayern und Sachsen liegt sie aktuell bei 3,5 %, in anderen Bundesländern wie Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg bei satten 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das schnell mal 26.000 Euro, die direkt ans Finanzamt gehen.
Das Geld musst du aufbringen, bevor du Eigentümer wirst – und das meist aus eigener Tasche. Die Bank finanziert diesen Betrag in der Regel nicht mit. Deshalb solltest du die Grunderwerbsteuer in deiner Budgetplanung ganz oben mit einrechnen.
Notar und Grundbuch: Ohne sie kein Eigentum
In Deutschland läuft kein Immobilienkauf ohne Notar. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, regelt die Auflassungsvormerkung und beantragt die Eintragung ins Grundbuch. Dafür fallen je nach Höhe des Kaufpreises zwischen 1,2 und 1,5 % Notar- und Grundbuchkosten an.
Bei einem Haus für 400.000 Euro solltest du also mit mindestens 5.000 bis 6.000 Euro rechnen. Auch diese Kosten sind nicht verhandelbar – und ebenfalls vom Käufer zu tragen.
Maklerprovision: Manchmal Pflicht, manchmal verhandelbar
Ob Maklerkosten anfallen, hängt davon ab, wie das Haus verkauft wird. Bei selbst genutztem Wohneigentum gilt seit Ende 2020 das sogenannte „Bestellerprinzip“: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision – jeder zahlt in der Regel 50 %.
Typisch ist eine Maklerprovision von 3,57 % (inkl. Mehrwertsteuer). Bei 400.000 Euro Kaufpreis wären das rund 7.140 Euro für dich als Käufer. In manchen Regionen, gerade in ländlichen Gegenden, kann die Provision niedriger sein – oder ganz entfallen, wenn du direkt vom Eigentümer kaufst.
Aber Vorsicht: Auch wenn du keinen Makler beauftragst, kann der Verkäufer einen einschalten. Und dann wirst du in der Regel trotzdem zur Kasse gebeten, sofern ihr euch die Provision laut Vertrag teilen müsst.
Zusätzliche Kosten, die gerne vergessen werden
Neben den klassischen Nebenkosten gibt es viele kleinere Posten, die schnell ins Gewicht fallen:
- Umzugskosten: Je nachdem, ob du selbst anpackst oder ein Unternehmen beauftragst, sind hier 500 bis 3.000 Euro fällig.
- Möbel und Einrichtung: Neue Gardinen, eine Küche oder schlicht ein Sofa, das in den neuen Wohnstil passt – rechne lieber mit einem vierstelligen Betrag.
- Renovierung oder Schönheitsreparaturen: Auch bei frisch sanierten Häusern bleibt selten alles genau so, wie du es willst.
- Versicherungen: Wohngebäudeversicherung, Hausrat, eventuell Haftpflicht – auch das will mit eingeplant sein.
- Anschlussgebühren: Für Internet, Strom, Wasser, Gas und Müll fallen oft einmalige Gebühren an, insbesondere bei Neubauten.
Diese Kosten sind zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber in der Praxis fast immer Teil des Gesamtpakets.
Wie viel Nebenkosten musst du also einplanen?
Eine gute Faustregel lautet: 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises kommen zusätzlich auf dich zu – je nachdem, ob du mit Makler kaufst, ob du renovierst, ob du neu möblierst oder vieles übernehmen kannst.
Kaufst du also ein Haus für 400.000 Euro, solltest du mindestens 40.000 bis 60.000 Euro an Nebenkosten einrechnen. Und zwar zusätzlich zum Eigenkapital für den eigentlichen Kauf.
Finanzierung und Nebenkosten: Diese Fehler solltest du vermeiden
Ein häufiger Fehler ist, die Nebenkosten mitfinanzieren zu wollen – oder gar davon auszugehen, dass sie „irgendwie mit drin sind“. Die meisten Banken lehnen das ab oder verlangen deutlich höhere Zinsen. Wenn du gar kein Eigenkapital mitbringst, wird es richtig schwierig.
Deshalb mein Rat: Kalkuliere die Nebenkosten realistisch und halte dafür eigene Mittel bereit. So vermeidest du Nachfinanzierungen, teure Zwischenlösungen oder im schlimmsten Fall: das Scheitern des gesamten Kaufvorhabens.
Mein Fazit: Nebenkosten entscheiden über die Tragfähigkeit deiner Finanzierung
Viele Käufer schauen nur auf den Kaufpreis – aber was daneben an Kosten anfällt, ist mindestens genauso wichtig. Wer die Nebenkosten unterschätzt, startet mit einem Minus in die Immobilienfinanzierung.
Plane sauber. Frag im Zweifel nach. Und nimm dir genug Puffer mit. So wird der Schritt ins Eigenheim nicht nur machbar, sondern auch finanziell gesund.
Wenn du magst, schreib mir gerne, welche Erfahrungen du mit Nebenkosten gemacht hast – oder welche Posten dich besonders überrascht haben. Ich freue mich über den Austausch.