Du hast ein tolles Haus gefunden. Der Preis scheint machbar, die Finanzierung steht – und dann kommt der Schock: Auf einmal steht da eine Summe, die du so nicht eingeplant hast. Willkommen in der Welt der Kaufnebenkosten.
Ich kann dir sagen: Wer die Nebenkosten beim Immobilienkauf unterschätzt, fängt schnell an zu schwimmen. Denn diese Beträge müssen in den meisten Fällen aus eigener Tasche gezahlt werden – und können mitunter 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
In diesem Beitrag zeige ich dir, welche Nebenkosten auf dich zukommen, wie viel du realistisch einplanen solltest – und wo sich vielleicht doch etwas sparen lässt.
1. Grunderwerbsteuer – der größte Posten
Das ist der Klassiker unter den Nebenkosten und kaum jemand kommt drum herum.
Die Grunderwerbsteuer wird fällig, sobald du ein Grundstück oder eine Immobilie kaufst.
Wie hoch?
Das hängt vom Bundesland ab:
- Bayern und Sachsen: 3,5 %
- Hamburg: 5,5 %
- NRW, Brandenburg, Thüringen: 6,5 %
- Die meisten anderen Bundesländer: zwischen 5,0 % und 6,5 %
Beispiel:
Kaufpreis: 400.000 Euro
Grunderwerbsteuer (6,5 %): 26.000 Euro
Das Geld überweist du direkt ans Finanzamt, oft schon kurz nach Vertragsabschluss.
2. Notar- und Grundbuchkosten
Ohne Notar kein Immobilienkauf in Deutschland. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf, beurkundet ihn und kümmert sich um die Eintragung im Grundbuch.
Übliche Kosten:
- Notar: ca. 1,0 % des Kaufpreises
- Grundbuchamt: ca. 0,5 %
Beispiel bei 400.000 Euro Kaufpreis:
- Notar: 4.000 Euro
- Grundbuchamt: 2.000 Euro
- Gesamt: ca. 6.000 Euro
Die Rechnung kommt in der Regel nach dem Termin – und muss innerhalb kurzer Zeit bezahlt werden.
3. Maklerprovision
Nicht bei jedem Immobilienkauf fällig – aber wenn, dann wird es teuer.
Seit 2020 gilt beim Kauf von selbst genutztem Wohnraum:
- Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision
- Jeder zahlt also maximal 50 %
Die Höhe hängt vom Maklervertrag ab – üblich sind 3,57 % (inkl. MwSt.) pro Partei, in einigen Regionen auch weniger.
Beispiel bei 400.000 Euro Kaufpreis:
Maklerprovision: 14.280 Euro (Gesamt), davon 7.140 Euro für den Käufer
Achtung: Bei Anlageimmobilien (Vermietung) oder Grundstücken kann der Käufer weiterhin die volle Provision zahlen müssen.
4. Finanzierungskosten
Neben dem Kredit selbst können weitere Kosten anfallen, z. B.:
- Bereitstellungszinsen, wenn der Kredit noch nicht ausgezahlt wird, aber die Bank Geld „bereitstellt“
- Gebühren für die Grundschuldeintragung, meist zusammen mit dem Notar geregelt
- Gebühren für Finanzierungsvermittler (selten, wenn du z. B. nicht über Interhyp & Co. gehst)
- Schätzkosten der Bank, wenn ein Gutachter eingeschaltet wird
Je nach Bank können das nochmal 500 bis 2.000 Euro sein.
5. Umzug, Renovierung, Einrichtung – oft vergessen, aber nötig
Nicht direkt Teil der klassischen Nebenkosten – aber trotzdem relevant für die Gesamtkalkulation.
Was typischerweise anfällt:
- Umzugsunternehmen oder Mietwagen
- Neue Möbel, Küche, Gardinen
- Renovierungen, Malerarbeiten, Böden
- Anschlussgebühren (Internet, Strom, Wasser, Müll)
- Erstausstattung (Werkzeug, Rasenmäher, Leitern, etc.)
Mein Tipp: Plane mindestens 5.000 bis 10.000 Euro zusätzlich – je nach Zustand der Immobilie und Umfang des Umzugs.
6. Gesamtkalkulation: Was kommt da zusammen?
Ein Rechenbeispiel für einen Immobilienkauf von 400.000 Euro:
| Kostenart | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 26.000 € |
| Notar + Grundbuch | 6.000 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 7.140 € |
| Finanzierungskosten | 1.500 € |
| Umzug, Einrichtung etc. | 10.000 € |
| Gesamtkosten | ca. 50.000 € extra |
Heißt: Aus einem 400.000-Euro-Haus werden realistisch 450.000 bis 460.000 Euro, je nach Region und Ausstattung.
7. Wo lässt sich sparen?
Ganz ehrlich: Viel ist verpflichtend. Aber an ein paar Stellschrauben kannst du drehen:
- Verhandlung mit dem Makler: Gerade bei Direktkontakten lässt sich manchmal eine niedrigere Provision vereinbaren
- Kauf von Familie oder Bekannten: Ohne Makler, eventuell mit niedrigem Preis
- Einzelne Kaufbestandteile separat regeln: Manche lassen z. B. die Küche separat verkaufen, um die Grunderwerbsteuer leicht zu senken – allerdings rechtlich nicht ganz ohne Risiko
- Fördermittel nutzen: Z. B. KfW-Programme, Wohnungsbauprämien, zinsgünstige Darlehen für Familien
Kaufnebenkosten sind kein Kleingeld
✔ Plane mindestens 10 bis 15 % des Kaufpreises zusätzlich ein
✔ Diese Kosten musst du oft aus Eigenmitteln stemmen
✔ Wer sie unterschätzt, hat nach dem Notartermin plötzlich ein Problem
✔ Lieber zu hoch kalkulieren als zu knapp
✔ Eine solide Planung macht den Hauskauf entspannter – und verhindert böse Überraschungen
Mein Rat: Erstelle dir vor dem Kauf eine ehrliche Gesamtkostenrechnung. Der Preis im Exposé ist nur der Anfang – aber dein Konto interessiert sich für die Summe am Ende.
Wie war’s bei euch? Hattet ihr alle Nebenkosten auf dem Schirm oder kam da doch noch was? Ich bin gespannt auf eure Geschichten.