Hallo zusammen, hier ist wieder Alex! Viele Immobilienkäufer konzentrieren sich auf den Kaufpreis, doch die Nebenkosten werden oft unterschätzt. Dabei können sie leicht 10–15 % des Kaufpreises ausmachen – und wer nicht vorbereitet ist, kann eine böse Überraschung erleben.
In diesem Artikel erfahrt ihr, welche Nebenkosten beim Immobilienkauf anfallen, wie hoch sie sind und wie ihr sie reduzieren könnt.
1. Warum sind Kaufnebenkosten so wichtig?
Die Nebenkosten müssen in der Regel aus dem Eigenkapital bezahlt werden – Banken finanzieren sie selten mit. Das bedeutet: Wer eine Immobilie für 400.000 Euro kauft, braucht oft 40.000–60.000 Euro zusätzlich nur für die Nebenkosten.
Mein Tipp:
Plant die Kaufnebenkosten frühzeitig ein – sonst könnte euer Eigenkapital nicht ausreichen und die Finanzierung scheitert.
2. Diese Nebenkosten müsst ihr einplanen
| Kostenart | Höhe (ca.) | Wer zahlt? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % des Kaufpreises | Käufer |
| Notar- und Grundbuchkosten | ca. 1,5 % des Kaufpreises | Käufer |
| Maklerprovision | 3,57–7,14 % des Kaufpreises | Käufer und/oder Verkäufer |
| Kreditzinsen und Bereitstellungszinsen | Je nach Bank und Zinssatz | Käufer |
| Umzugskosten und Renovierung | Variabel, je nach Zustand | Käufer |
Schauen wir uns die einzelnen Posten genauer an.
3. Grunderwerbsteuer: Der größte Kostenpunkt
Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Immobilienkauf an und variiert je nach Bundesland:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % |
| Hamburg | 4,5 % |
| Berlin, Hessen, NRW, Brandenburg | 6,0–6,5 % |
Beispiel:
Für eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro zahlt ihr je nach Bundesland:
- In Bayern (3,5 %): 14.000 Euro
- In NRW (6,5 %): 26.000 Euro
Mein Tipp:
Falls ihr flexibel bei der Standortwahl seid, prüft die Grunderwerbsteuer in verschiedenen Bundesländern – das kann mehrere tausend Euro sparen.
4. Notarkosten und Grundbuchgebühren
Der Notar ist gesetzlich vorgeschrieben, da er den Kaufvertrag beglaubigt. Ohne ihn ist der Immobilienkauf nicht rechtsgültig.
✅ Typische Kosten:
- Notargebühr: ca. 1 % des Kaufpreises
- Grundbucheintrag: ca. 0,5 % des Kaufpreises
Beispiel für eine Immobilie mit 400.000 Euro:
- Notar: 4.000 Euro
- Grundbuchamt: 2.000 Euro
- Gesamt: 6.000 Euro
Mein Tipp:
Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt – es gibt kaum Sparpotenzial. Achtet darauf, dass alle Angaben korrekt sind, um spätere Korrekturen und zusätzliche Kosten zu vermeiden.
5. Maklerprovision: Einer der größten Posten
Die Maklerprovision variiert stark je nach Bundesland und Verhandlung. Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland:
- Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision jeweils zur Hälfte.
- In den meisten Bundesländern beträgt die Gesamtprovision 3,57–7,14 % des Kaufpreises.
Beispiel:
- Kaufpreis: 400.000 Euro
- Maklerprovision (5,95 % gesamt): 23.800 Euro
- Käuferanteil (50 %): 11.900 Euro
Mein Tipp:
Falls ihr direkt vom Eigentümer kauft (ohne Makler), spart ihr die Maklerprovision komplett. Alternativ lohnt es sich, über die Höhe der Provision zu verhandeln.
6. Kreditnebenkosten: Bereitstellungszinsen und Gebühren
Falls ihr einen Immobilienkredit aufnehmt, gibt es weitere Nebenkosten:
✅ Bereitstellungszinsen:
- Banken verlangen oft 0,25 % pro Monat, wenn das Darlehen nicht sofort abgerufen wird.
- Falls sich der Kauf verzögert, kann das teuer werden.
✅ Kontoführungsgebühren:
- Einige Banken erheben Gebühren für das Kreditkonto.
Mein Tipp:
Vergleicht verschiedene Banken – einige bieten eine längere zinsfreie Bereitstellungsfrist.
7. Renovierung und Umzugskosten nicht vergessen
Neben den direkten Kaufnebenkosten gibt es oft zusätzliche Ausgaben für:
- Renovierungen und Modernisierungen: Neue Böden, Wände streichen, Küche einbauen
- Umzugskosten: Transport, Möbeleinkauf, doppelte Mietzahlungen in der Übergangszeit
✅ Kalkuliert mindestens 5.000–10.000 Euro zusätzlich für unerwartete Kosten ein.
Mein Tipp:
Plant einen Puffer für Renovierungen – oft sind nach dem Einzug mehr Arbeiten nötig als gedacht.
8. Wie kann man die Kaufnebenkosten senken?
- Maklerprovision vermeiden:
- Direkt vom Eigentümer kaufen oder über private Immobilienplattformen suchen.
- Grunderwerbsteuer sparen:
- Neubauten kaufen, bei denen nur das Grundstück versteuert wird.
- Bundesländer mit niedriger Steuer bevorzugen.
- Finanzierung optimieren:
- Bank mit langen bereitstellungszinsfreien Zeiten wählen.
- Vergleichsportale für günstige Kreditangebote nutzen.
- Notarkosten nicht doppelt zahlen:
- Grundschuld gleich beim ersten Notartermin mit eintragen lassen.
Mein Tipp:
Jede Einsparung bei den Kaufnebenkosten reduziert den Eigenkapitalbedarf – vergleicht genau!
9. Fazit: Kaufnebenkosten nicht unterschätzen
✔ Die Nebenkosten machen oft 10–15 % des Kaufpreises aus und müssen meist aus Eigenkapital bezahlt werden.
✔ Die größten Posten sind die Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notarkosten.
✔ Zusätzliche Kosten für Kredit, Umzug und Renovierung einplanen.
✔ Es gibt Sparpotenzial bei Maklergebühren, Grunderwerbsteuer und der Finanzierung.
Mein Rat:
Berechnet vor dem Kauf alle Nebenkosten genau, damit es später keine bösen Überraschungen gibt. Eine gute Planung spart euch mehrere tausend Euro!
Habt ihr schon Erfahrungen mit Kaufnebenkosten gemacht oder plant einen Immobilienkauf? Ich freue mich auf den Austausch!