Wer zum ersten Mal über eine Baufinanzierung nachdenkt, stolpert schnell über diesen Begriff: Tilgung. Klingt technisch, ist aber im Kern ganz einfach. Es geht darum, wie schnell du deinen Kredit zurückzahlst – und damit auch, wie lange du Schulden hast, wie viel du am Ende wirklich zahlst und wie flexibel du in den nächsten Jahren bist.
Ich bin Alex, seit über 20 Jahren Hausbesitzer. Und wenn ich heute an meine erste Finanzierung zurückdenke, dann war die Tilgung der Teil, bei dem ich am meisten gelernt habe. Warum? Weil sie mehr Einfluss hat, als viele denken – auf deine Monatsrate, auf deine Sicherheit, auf deine Zukunft.
Was bedeutet Tilgung überhaupt?
Wenn du einen Kredit aufnimmst, zahlst du ihn in monatlichen Raten zurück. Diese Raten bestehen aus zwei Teilen: Zinsen (das, was du der Bank fürs Leihen des Geldes bezahlst) und Tilgung (das, was tatsächlich deine Schulden verringert).
Am Anfang ist der Zinsanteil meistens hoch, der Tilgungsanteil niedrig. Aber mit jeder Rate sinkt die Restschuld – und damit auch die Zinsen. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil. Das ist der sogenannte „Annuitätendarlehen“-Effekt, der in Deutschland Standard ist.
Wie viel Tilgung ist sinnvoll?
Früher – bei hohen Zinsen – war 1 % Tilgung oft üblich. Das ist heute allerdings nicht mehr empfehlenswert. Wer mit 1 % Tilgung bei einem Zinssatz von 3 % finanziert, zahlt seinen Kredit vielleicht erst nach 40 Jahren komplett zurück.
Wenn du jung bist oder Sicherheit willst, solltest du mindestens mit 2 bis 3 % Tilgung starten. Viele Finanzierungsberater raten inzwischen sogar zu 4 % oder mehr, wenn du es dir leisten kannst.
Je höher die Tilgung, desto schneller sinkt deine Restschuld – und desto geringer ist das Risiko, dass du bei einer Anschlussfinanzierung in zehn oder fünfzehn Jahren plötzlich eine große Summe zu ungünstigen Konditionen neu aufnehmen musst.
Was bedeutet eine höhere Tilgung konkret für deine Monatsrate?
Nehmen wir ein einfaches Beispiel:
- Kreditsumme: 300.000 Euro
- Zinssatz: 3 %
- Tilgung 1 % → monatliche Rate ca. 1.000 Euro
- Tilgung 2 % → monatliche Rate ca. 1.250 Euro
- Tilgung 3 % → monatliche Rate ca. 1.500 Euro
Du siehst: Jede Prozentsteigerung bei der Tilgung erhöht die Monatsrate. Aber sie verkürzt die Laufzeit deutlich – und spart dir am Ende viele tausend Euro an Zinsen.
Tilgung ist auch ein Schutz vor Zinsrisiken
Das Zinsniveau ist aktuell wieder gestiegen. Wer jetzt finanziert, sollte sich bewusst machen, dass die Anschlussfinanzierung in zehn oder fünfzehn Jahren noch teurer sein kann – oder zumindest auf einem ähnlich hohen Niveau bleibt.
Wenn du in dieser Zeit schon viel getilgt hast, ist die Restschuld kleiner – und damit auch das Risiko, dass dich eine Anschlussfinanzierung aus der Bahn wirft. Tilgung ist also auch ein Risikopuffer.
Tilgungssatzwechsel – Flexibilität für die Zukunft
Gute Baufinanzierungen bieten dir die Möglichkeit, den Tilgungssatz später zu ändern. Vielleicht willst du zu Beginn mit 2 % starten, aber nach ein paar Jahren auf 3 oder 4 % erhöhen, wenn dein Einkommen gestiegen ist.
Oder du willst dich in Elternzeit oder bei einem Jobwechsel etwas entlasten – dann kann es helfen, temporär die Tilgung zu senken. Wichtig: Das muss im Vertrag geregelt sein. Sprich deine Bank darauf an, bevor du unterschreibst.
Sondertilgungen – ein echter Turbo
Neben der regulären Tilgung gibt es oft die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten. Das heißt: Du darfst zusätzlich zur normalen Rate einmal im Jahr einen bestimmten Betrag (z. B. 5 % der Restschuld) extra zurückzahlen.
Das lohnt sich besonders, wenn du z. B. einen Bonus bekommst, ein Auto verkaufst oder eine Erbschaft machst. Mit jeder Sondertilgung sinkt die Restschuld – und deine Zinskosten gleich mit.
Auch hier gilt: Sondertilgungen müssen im Vertrag stehen. Manche Banken bieten sie standardmäßig, andere nur gegen Zinsaufschlag. Achte beim Vergleich darauf.
Tilgung ist mehr als eine Zahl – sie ist deine Zukunftsentscheidung
Eine gut gewählte Tilgung bringt dir Planungssicherheit, spart Zinsen und sorgt dafür, dass du irgendwann wirklich schuldenfrei bist – nicht erst zur Rente, sondern vielleicht schon zehn Jahre früher.
Nimm dir Zeit, den für dich passenden Tilgungssatz zu finden. Und wenn du Luft hast: lieber etwas mehr tilgen als zu wenig. Ich hab das damals gemacht – und es nie bereut. Denn nichts fühlt sich besser an, als zu wissen: Mit jeder Rate wächst dein Eigentum. Nicht das der Bank.
Wenn du Fragen zur passenden Tilgung oder zu deiner Finanzierungsstrategie hast – schreib mir gern. Ich helfe dir, den richtigen Weg zu finden.