Wenn man zum ersten Mal mit einem dicken Immobilienkredit vor der Nase beim Notar sitzt, denkt man: „Okay, das zahl ich jetzt 30 Jahre lang ab – Hauptsache, die Rate passt.“ Aber ganz ehrlich: Wer clever finanziert, kann das Ganze auch deutlich schneller hinter sich bringen.
Die beiden wichtigsten Werkzeuge dafür: Tilgung und Sondertilgung. Doch wann lohnt sich was? Und worauf solltest du achten, um wirklich Zinsen zu sparen – ohne dich finanziell zu übernehmen?
In diesem Beitrag erkläre ich dir den Unterschied, zeige dir konkrete Rechenbeispiele und gebe dir meine Tipps aus 20 Jahren als Hausbesitzer mit Hypothek.
1. Tilgung – was ist das eigentlich?
Die Tilgung ist der Anteil deiner monatlichen Rate, mit dem du die Schulden abbaust – also deine Restschuld verringerst.
Beispiel:
- Du nimmst 300.000 € Kredit auf
- Zinssatz: 3 %
- Anfangstilgung: 2 %
- Monatliche Rate: ca. 1.250 €
Davon zahlst du anfangs ca. 750 € Zinsen – und nur 500 € Tilgung.
Aber: Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, und damit auch der Zinsanteil – die Tilgung steigt automatisch.
Je höher die Anfangstilgung, desto schneller bist du schuldenfrei – und desto weniger Zinsen zahlst du insgesamt.
2. Sondertilgung – der flexible Zins-Killer
Eine Sondertilgung ist eine freiwillige Extra-Zahlung, die du zusätzlich zur normalen Monatsrate leistest.
Beispiel:
- Vertraglich vereinbart: 5 % Sondertilgung pro Jahr erlaubt
- Bei 300.000 € Kredit = bis zu 15.000 € zusätzlich pro Jahr
Diese Sondertilgungen gehen direkt in die Restschuld – und reduzieren so auch deine zukünftigen Zinszahlungen.
Wichtig: Nicht jeder Kredit erlaubt kostenlose Sondertilgungen! Manche Banken verlangen dafür Gebühren oder bieten gar keine Möglichkeit dazu.
3. Was ist besser – hohe Tilgung oder Sondertilgung?
Kurz gesagt:
- Hohe Tilgung bringt dir eine planbare, stetige Entschuldung – ideal, wenn du regelmäßiges Einkommen hast
- Sondertilgung ist super, wenn du flexibel bleiben willst oder unregelmäßige Einnahmen hast (z. B. Bonus, Erbschaft, Steuererstattung)
Meine Empfehlung:
- Mindestens 2,5–3 % Tilgung zum Start
- Zusätzlich Vertrag mit 5 % Sondertilgung pro Jahr – dann bist du maximal flexibel
So kannst du das Beste aus beiden Welten kombinieren.
4. Beispielrechnung: So viel kannst du sparen
Ausgangssituation:
- Darlehen: 300.000 €
- Zinssatz: 3 %
- Tilgung: 2 %
- Laufzeit: ca. 35 Jahre
- Zinskosten: rund 175.000 €
Jetzt Sondertilgung: 5.000 € pro Jahr ab Jahr 2
→ Laufzeit sinkt auf ca. 26 Jahre
→ Zinskosten: nur noch ca. 130.000 €
Ersparnis: 45.000 € – nur durch freiwillige Zusatzzahlungen!
Und noch besser:
Wenn du von Anfang an 3 % Tilgung und zusätzlich Sondertilgungen machst, bist du oft in unter 20 Jahren schuldenfrei.
5. Worauf du bei Sondertilgungen achten solltest
✔ Vertraglich vereinbaren: Ohne Sondertilgungsrecht geht’s nur mit Vorfälligkeitsentschädigung (und das wird teuer)
✔ Höchstgrenze prüfen: Oft sind max. 5 % pro Jahr erlaubt – bei einigen Banken sogar bis 10 %
✔ Regelmäßige Sonderzahlungen planen: z. B. jedes Jahr den Weihnachtsbonus oder Steuererstattung einplanen
✔ Keine Verpflichtung: Du musst nichts leisten – kannst aber jederzeit
6. Tilgungssatzwechsel – dein Joker für später
Viele Kreditverträge bieten inzwischen auch die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu ändern – zum Beispiel von 2 auf 4 %.
Vorteile:
- Du kannst später mehr tilgen, wenn dein Einkommen steigt
- Oder auch mal runtergehen, wenn’s knapp wird
Mein Tipp: Achte beim Abschluss deiner Finanzierung darauf, dass mindestens 1–2 Tilgungssatzwechsel kostenlos erlaubt sind.
7. Fazit: Wer schneller tilgt, spart viel Geld
✔ Eine hohe Anfangstilgung verkürzt die Laufzeit und senkt die Zinskosten
✔ Sondertilgungen geben dir Flexibilität und enorme Sparpotenziale
✔ Die beste Kombination ist: solide Tilgung + freiwillige Sondertilgungen
✔ Achte schon beim Vertragsabschluss auf deine Rechte – nicht jede Bank ist da großzügig
Mein Rat: Mach dir einmal im Jahr Gedanken: Kann ich dieses Jahr eine Sondertilgung leisten? Vielleicht ein kleiner Betrag aus dem Urlaubsgeld – das bringt mehr als du denkst.
Und glaub mir: Es gibt kaum ein besseres Gefühl, als den Tag, an dem die letzte Rate abgebucht wird.
Wie sieht’s bei euch aus – nutzt ihr Sondertilgungen schon? Oder habt ihr Fragen zur besten Strategie? Schreibt’s gern in die Kommentare!