Hallo zusammen, hier ist wieder Alex! Wer eine Immobilie finanziert, entscheidet sich meist für eine feste Monatsrate mit einem bestimmten Tilgungssatz. Doch was passiert, wenn sich die finanzielle Situation verändert? Genau hier kommt der Tilgungssatzwechsel ins Spiel – eine oft unterschätzte Möglichkeit, um während der Kreditlaufzeit flexibel zu bleiben.
In diesem Artikel erkläre ich, was ein Tilgungssatzwechsel ist, wann er sinnvoll ist und welche Banken ihn anbieten.
1. Was ist ein Tilgungssatzwechsel?
Der Tilgungssatz gibt an, wie viel Prozent des Kredits pro Jahr zurückgezahlt werden. Während der Zinsbindung bleibt dieser Satz meist konstant. Doch mit einem Tilgungssatzwechsel kann der Kreditnehmer während der Laufzeit die Tilgung anpassen – je nach finanzieller Situation.
Beispiel:
- Darlehenssumme: 300.000 Euro
- Ursprünglicher Tilgungssatz: 2 Prozent
- Nach fünf Jahren Erhöhung auf 4 Prozent → schnellere Rückzahlung und weniger Zinskosten
- Nach weiteren fünf Jahren Senkung auf 1 Prozent → niedrigere Monatsrate bei finanziellen Engpässen
Diese Möglichkeit kann langfristig viel Geld sparen oder kurzfristig finanzielle Spielräume schaffen.
2. Welche Vorteile bietet ein Tilgungssatzwechsel?
✔ Flexibilität bei Einkommensveränderungen:
- Falls das Einkommen steigt, kann die Tilgung erhöht werden, um schneller schuldenfrei zu sein.
- Falls finanzielle Engpässe auftreten, kann die Tilgung vorübergehend gesenkt werden.
✔ Verkürzung der Kreditlaufzeit:
- Eine höhere Tilgung reduziert die Laufzeit und die gesamten Zinskosten erheblich.
✔ Geringere Gesamtzinskosten:
- Wer frühzeitig die Tilgung erhöht, zahlt insgesamt weniger Zinsen.
✔ Bessere Planbarkeit:
- Familien mit schwankendem Einkommen (z. B. durch Elternzeit) können sich finanziellen Spielraum verschaffen.
3. Wie wirkt sich der Tilgungssatzwechsel auf die Laufzeit aus?
Die Wahl des Tilgungssatzes hat große Auswirkungen auf die Rückzahlungsdauer des Kredits.
| Tilgungssatz | Laufzeit des Kredits | Gesamtzinskosten (bei 3 % Zinssatz) |
|---|---|---|
| 1 % | ca. 45 Jahre | ca. 180.000 € |
| 2 % | ca. 30 Jahre | ca. 145.000 € |
| 3 % | ca. 25 Jahre | ca. 110.000 € |
| 4 % | ca. 20 Jahre | ca. 85.000 € |
| 5 % | ca. 18 Jahre | ca. 70.000 € |
Beispiel:
- Ausgangspunkt: Tilgung von 2 Prozent → Laufzeit ca. 30 Jahre
- Nach fünf Jahren Erhöhung auf 4 Prozent → Laufzeit verkürzt sich auf ca. 20 Jahre
- Dadurch entfallen Zinskosten in Höhe von ca. 60.000 Euro
Wer die Tilgung frühzeitig erhöht, spart viel Geld.
4. Wann ist ein Tilgungssatzwechsel sinnvoll?
✔ Bei steigendem Einkommen:
- Wer mehr verdient, kann die Tilgung erhöhen und schneller schuldenfrei sein.
✔ Bei Unsicherheiten in der Finanzplanung:
- Falls unklar ist, wie sich das Einkommen entwickelt, bietet eine flexible Tilgung Sicherheit.
✔ Bei Elternzeit oder Teilzeitphasen:
- Wer zeitweise weniger verdient, kann die Tilgung senken und später wieder erhöhen.
✔ Für Investoren mit variablen Einnahmen:
- Wer z. B. aus Vermietung oder Selbstständigkeit unregelmäßige Einnahmen hat, kann die Tilgung anpassen.
✔ Wenn Sondertilgungen nicht möglich sind:
- Falls keine kostenfreien Sondertilgungen erlaubt sind, kann eine Tilgungserhöhung eine gute Alternative sein.
5. Welche Banken bieten Tilgungssatzwechsel an?
Nicht jede Bank erlaubt es, die Tilgung flexibel anzupassen. Typische Regelungen sind:
- Tilgungswechsel während der Zinsbindung möglich: Meist ein- bis dreimal kostenlos
- Wechsel zwischen bestimmten Tilgungssätzen: Oft zwischen 1 und 5 Prozent
- Kostenpflichtige Änderungen: Einige Banken verlangen eine Gebühr für den Tilgungswechsel
Mein Tipp: Beim Abschluss der Baufinanzierung genau prüfen, welche Banken Tilgungssatzwechsel anbieten – das kann langfristig viel Flexibilität bringen.
6. Was kostet ein Tilgungssatzwechsel?
In vielen Fällen ist der Tilgungssatzwechsel kostenlos, aber einige Banken erheben Gebühren.
| Banktyp | Regelung zum Tilgungssatzwechsel |
|---|---|
| Direktbanken | Meist kostenlos (1–3 Mal möglich) |
| Filialbanken | Oft gegen Gebühr (50–300 Euro pro Wechsel) |
| Sparkassen/VR-Banken | Häufig individuelle Regelungen |
Ein kostenloser Tilgungssatzwechsel ist besonders attraktiv, da er ohne zusätzliche Kosten genutzt werden kann.
7. Häufige Fehler vermeiden
❌ Tilgungsoptionen im Vertrag nicht prüfen
- Lösung: Vor Vertragsabschluss sicherstellen, dass ein Tilgungssatzwechsel möglich ist.
❌ Tilgung dauerhaft zu niedrig ansetzen
- Lösung: Mindestens 2 bis 3 Prozent Tilgung wählen, um nicht Jahrzehnte lang zu zahlen.
❌ Tilgungsanpassung zu spät durchführen
- Lösung: Falls möglich, bereits nach wenigen Jahren die Tilgung erhöhen, um hohe Zinskosten zu vermeiden.
❌ Wechseloption nicht nutzen
- Lösung: Banken bieten diese Option oft an – sie sollte genutzt werden, wenn sich die finanzielle Lage verbessert.
8. Fazit: Warum sich ein Tilgungssatzwechsel lohnt
✔ Ermöglicht mehr finanzielle Flexibilität bei Einkommensveränderungen
✔ Kann die Laufzeit des Kredits um Jahre verkürzen
✔ Bietet eine Alternative zu Sondertilgungen
✔ Wird von vielen Banken kostenlos angeboten
Mein Rat: Ein Tilgungssatzwechsel kann eine clevere Strategie sein, um die Immobilienfinanzierung an das eigene Leben anzupassen. Wer die Tilgung nach oben anpasst, sobald es finanziell möglich ist, spart langfristig hohe Zinskosten.
Wie sieht es bei euch aus? Nutzt ihr die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels, oder setzt ihr auf eine feste Tilgung? Ich freue mich auf eure Erfahrungen.