Hallo zusammen, hier ist wieder Alex! Wer eine Immobilie finanziert, muss sich nicht nur um den Zinssatz kümmern, sondern auch um die Tilgungsstrategie. Doch wie viel Tilgung ist sinnvoll? Sollte man möglichst schnell tilgen, um Zinsen zu sparen, oder lieber eine niedrige Rate wählen, um flexibel zu bleiben?
In diesem Artikel erkläre ich, welche Tilgungsarten es gibt, welche Strategie am besten zu unterschiedlichen Lebenssituationen passt und welche Fehler man vermeiden sollte.
1. Warum ist die Tilgung so wichtig?
Die Tilgung bestimmt, wie lange man braucht, um einen Immobilienkredit vollständig zurückzuzahlen. Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller ist man schuldenfrei und desto weniger Zinsen zahlt man über die gesamte Laufzeit.
Die Tilgung beeinflusst:
- Die Laufzeit des Kredits
- Die Höhe der Monatsrate
- Die Gesamtkosten der Finanzierung
Beispiel:
- Kreditsumme: 300.000 Euro
- Zinssatz: 3 Prozent
- Tilgung: 2 Prozent vs. 3 Prozent
| Tilgungssatz | Monatliche Rate | Laufzeit bis zur Schuldenfreiheit | Gesamtzinskosten |
|---|---|---|---|
| 2 % | ca. 1.250 € | ca. 30 Jahre | ca. 155.000 € |
| 3 % | ca. 1.500 € | ca. 23 Jahre | ca. 110.000 € |
| 4 % | ca. 1.750 € | ca. 20 Jahre | ca. 85.000 € |
Wer mit 3 statt 2 Prozent tilgt, spart über 40.000 Euro Zinsen und ist 7 Jahre früher schuldenfrei.
Mein Tipp: Eine Tilgung von mindestens 2,5 bis 3 Prozent ist empfehlenswert, um den Kredit nicht unnötig in die Länge zu ziehen.
2. Welche Tilgungsstrategien gibt es?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie man seinen Immobilienkredit tilgen kann.
1. Klassisches Annuitätendarlehen
- Die monatliche Rate bleibt konstant.
- Der Zinsanteil sinkt mit der Zeit, während die Tilgung steigt.
- Vorteil: Planbare Raten über viele Jahre.
2. Hohe Anfangstilgung (3–5 Prozent oder mehr)
- Der Kredit wird schneller zurückgezahlt.
- Die Gesamtzinskosten sind deutlich niedriger.
- Nachteil: Höhere monatliche Belastung.
3. Sondertilgungen nutzen
- Viele Banken erlauben jährliche Sondertilgungen (z. B. bis zu 5 % der Kreditsumme).
- Vorteil: Flexible Rückzahlung, ohne hohe Monatsraten.
- Nachteil: Wer keine Sondertilgung nutzt, zahlt am Ende länger.
4. Volltilgerdarlehen (komplette Tilgung während der Zinsbindung)
- Der Kredit wird innerhalb von 15–20 Jahren komplett zurückgezahlt.
- Vorteil: Keine Anschlussfinanzierung nötig, volle Zinssicherheit.
- Nachteil: Sehr hohe monatliche Belastung.
Mein Tipp: Eine Kombination aus solider Grundtilgung (mindestens 3 Prozent) und Sondertilgungen kann die ideale Strategie sein.
3. Wie viel Tilgung ist optimal?
| Tilgungssatz | Für wen geeignet? |
|---|---|
| 1–2 % | Wer eine niedrige Monatsrate möchte, aber länger abzahlt |
| 3–4 % | Für sichere und planbare Rückzahlung, gute Balance zwischen Rate und Laufzeit |
| 5 % oder mehr | Für Menschen, die möglichst schnell schuldenfrei sein wollen |
Mein Tipp: Wer sich höhere Tilgungen leisten kann, spart langfristig hohe Zinskosten.
4. Sondertilgungen: Wie sinnvoll sind sie?
Viele Banken erlauben jährliche Sondertilgungen zwischen 5 und 10 Prozent der Kreditsumme.
Vorteile:
✔ Schnellere Rückzahlung des Kredits
✔ Reduzierung der Gesamtzinskosten
✔ Mehr Flexibilität, falls später weniger gezahlt werden soll
Beispiel:
- Kreditsumme: 300.000 Euro
- Sondertilgung: 5.000 Euro pro Jahr
- Laufzeitverkürzung: 4–5 Jahre
Mein Tipp: Vor Vertragsabschluss prüfen, ob Sondertilgungen kostenlos möglich sind – einige Banken verlangen dafür Gebühren.
5. Tilgungswechsel: Mehr Flexibilität in der Finanzierung
Einige Banken bieten an, den Tilgungssatz während der Laufzeit anzupassen.
- Wann ist ein Tilgungswechsel sinnvoll?
- Falls das Einkommen steigt und man schneller zurückzahlen möchte.
- Falls das Einkommen sinkt und man die monatliche Belastung reduzieren muss.
- Typische Bedingungen:
- Meist 1–2 Mal während der Laufzeit möglich
- Kostenfrei oder gegen eine geringe Gebühr
Mein Tipp: Eine Finanzierung mit Tilgungswechsel-Option gibt mehr Flexibilität und kann sich bei unsicheren Einkommensentwicklungen lohnen.
6. Häufige Fehler bei der Tilgungsstrategie vermeiden
❌ Zu niedrige Tilgung wählen (unter 2 Prozent)
- Problem: Die Laufzeit verlängert sich auf über 35 Jahre, hohe Zinskosten.
- Lösung: Mindestens 2,5 bis 3 Prozent Tilgung wählen.
❌ Keine Sondertilgungen nutzen
- Problem: Der Kredit läuft unnötig lange und kostet mehr Zinsen.
- Lösung: Sondertilgungen aktiv einplanen und regelmäßig nutzen.
❌ Tilgung zu hoch ansetzen und finanzielle Flexibilität verlieren
- Problem: Falls unvorhergesehene Kosten entstehen, kann die hohe Monatsrate zur Belastung werden.
- Lösung: Einen guten Kompromiss zwischen schneller Tilgung und finanzieller Sicherheit wählen.
❌ Anschlussfinanzierung nicht frühzeitig planen
- Problem: Falls nach 10 oder 15 Jahren noch eine hohe Restschuld besteht, kann ein hoher Zinssatz die Kosten steigern.
- Lösung: Mit einer höheren Anfangstilgung oder einem Forward-Darlehen vorsorgen.
Mein Tipp: Eine ausgewogene Strategie zwischen schneller Rückzahlung und finanzieller Sicherheit ist der Schlüssel zur erfolgreichen Immobilienfinanzierung.
7. Fazit: Welche Tilgungsstrategie ist die beste Wahl?
✔ Wer niedrige Monatsraten braucht, wählt eine niedrigere Tilgung (2–2,5 Prozent), sollte aber mit Sondertilgungen gegensteuern.
✔ Wer langfristig sparen will, setzt auf eine höhere Tilgung (3–4 Prozent) und reduziert damit die Laufzeit und die Zinskosten.
✔ Wer absolute Planungssicherheit möchte, nutzt ein Volltilgerdarlehen, muss aber mit hohen Raten rechnen.
Mein Rat: Eine solide Tilgungsstrategie ist mindestens genauso wichtig wie der Zinssatz. Wer gut plant, kann viele Jahre früher schuldenfrei sein und tausende Euro an Zinsen sparen.
Wie handhabt ihr eure Tilgung? Setzt ihr eher auf eine schnelle Rückzahlung oder auf finanzielle Flexibilität? Ich freue mich auf eure Meinungen!