Hallo zusammen, hier ist wieder Alex! Der Kauf einer vermieteten Immobilie ist für viele eine spannende Option, um direkt in den Immobilienmarkt einzusteigen und von Anfang an Einnahmen durch Miete zu generieren. Doch so einfach, wie es klingt, ist es nicht immer – es gibt einige Fallstricke, die ihr kennen solltet.
In diesem Artikel erfahrt ihr, welche Vorteile und Risiken der Kauf vermieteter Immobilien mit sich bringt und worauf ihr achten müsst, um eine gute Entscheidung zu treffen.
1. Was bedeutet der Kauf einer vermieteten Immobilie?
Beim Kauf einer vermieteten Immobilie übernehmt ihr die Immobilie zusammen mit dem bestehenden Mietvertrag. Das bedeutet, ihr werdet sofort Vermieter – und die Rechte und Pflichten des vorherigen Eigentümers gehen auf euch über.
Vorteile:
- Direkte Mieteinnahmen.
- Kein Risiko durch Leerstand nach dem Kauf.
- Oft langfristige Mietverträge, die für Planungssicherheit sorgen.
Nachteile:
- Eingeschränkte Handlungsfreiheit, z. B. bei Eigenbedarfskündigungen.
- Übernahme möglicher Probleme mit dem bestehenden Mietverhältnis.
Mein Tipp:
Schaut euch den Mietvertrag und die Miethistorie genau an, bevor ihr zuschlagt.
2. Vorteile des Kaufs einer vermieteten Immobilie
Der Kauf einer vermieteten Immobilie bietet einige interessante Vorteile, besonders für Kapitalanleger.
1. Sofortige Einnahmen:
Da die Immobilie bereits vermietet ist, müsst ihr euch nicht um die Suche nach Mietern kümmern und profitiert direkt von Mieteinnahmen.
2. Niedrigeres Risiko:
Ein bestehendes Mietverhältnis bedeutet, dass die Immobilie bereits als vermietbar bestätigt wurde – ein wichtiger Indikator für die Attraktivität des Objekts.
3. Steuerliche Vorteile:
Ihr könnt Zinsen, Instandhaltungskosten und Abschreibungen steuerlich geltend machen.
Mein Tipp:
Rechnet vorab, wie die Mieteinnahmen eure monatlichen Kosten decken – besonders, wenn ihr die Immobilie finanzieren wollt.
3. Risiken und Herausforderungen
Natürlich gibt es auch Risiken, die ihr beim Kauf vermieteter Immobilien beachten müsst.
1. Problematische Mieter:
- Mögliche Mietrückstände oder Konflikte mit Mietern können euch Zeit und Nerven kosten.
- Kündigungen (z. B. wegen Eigenbedarfs) sind rechtlich stark eingeschränkt.
2. Mietpreisbindung:
- Bei bestehenden Mietverträgen sind die Mieten oft unter dem aktuellen Marktwert.
- Mieterhöhungen sind nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen möglich.
3. Sanierungsbedarf:
- Ihr könnt auf hohe Instandhaltungskosten stoßen, wenn die Immobilie nicht gut gepflegt ist.
Mein Tipp:
Lasst die Immobilie und die Mietverträge von einem Experten prüfen, um potenzielle Risiken zu erkennen.
4. Wichtige Schritte vor dem Kauf
1. Mietvertrag prüfen:
- Ist die Miete pünktlich eingegangen?
- Gibt es Klauseln, die eure Rechte einschränken (z. B. lange Kündigungsfristen)?
- Ist die Miete marktgerecht?
2. Zustand der Immobilie bewerten:
- Beauftragt einen Gutachter, um den technischen Zustand der Immobilie zu prüfen.
- Achtet besonders auf versteckte Mängel, die hohe Sanierungskosten verursachen könnten.
3. Mietrecht verstehen:
- Informiert euch über die Rechte und Pflichten als Vermieter.
- Eigenbedarfskündigungen oder Umgestaltungen sind bei bestehenden Mietverträgen stark reglementiert.
Mein Tipp:
Nehmt euch Zeit für die Prüfung aller Unterlagen – besonders Grundbuchauszug, Mietvertrag und Nebenkostenabrechnungen.
5. Was ist bei der Finanzierung zu beachten?
Die Finanzierung einer vermieteten Immobilie unterscheidet sich kaum von anderen Immobilienkäufen. Allerdings solltet ihr die Mieteinnahmen in die Kalkulation einbeziehen.
Tipps zur Finanzierung:
- Eigenkapital: Mindestens 20 % des Kaufpreises.
- Mieteinnahmen als Sicherheit: Banken berücksichtigen oft die laufenden Mieteinnahmen bei der Kreditvergabe.
- Zinsbindung: Setzt auf lange Zinsbindungen (15–20 Jahre), um Planungssicherheit zu haben.
Mein Tipp:
Rechnet konservativ – verlasst euch nicht darauf, dass die Mieteinnahmen dauerhaft hoch bleiben oder schnell steigen.
6. Steuerliche Vorteile nutzen
Der Kauf einer vermieteten Immobilie bringt euch verschiedene steuerliche Vorteile.
Möglichkeiten:
- Abschreibung (AfA): Ihr könnt den Gebäudewert über mehrere Jahre abschreiben.
- Werbungskosten: Zinsen, Instandhaltungskosten, Maklergebühren und mehr können steuerlich geltend gemacht werden.
- Steuerfreie Gewinne: Nach 10 Jahren ist der Verkauf der Immobilie steuerfrei.
Mein Tipp:
Holt euch einen Steuerberater, um alle Vorteile optimal zu nutzen und mögliche Fallstricke zu vermeiden.
7. Fazit: Lohnt sich der Kauf vermieteter Immobilien?
Der Kauf einer vermieteten Immobilie kann eine lukrative Investition sein – vorausgesetzt, ihr geht gut vorbereitet an die Sache heran. Mit sofortigen Mieteinnahmen, steuerlichen Vorteilen und geringem Leerstandsrisiko bietet diese Option viele Chancen. Gleichzeitig müsst ihr mögliche Risiken wie problematische Mietverhältnisse oder Instandhaltungskosten im Blick behalten.
Mein Rat: Prüft die Immobilie, die Mietverträge und eure Finanzen gründlich, bevor ihr zuschlagt. Mit einer klugen Strategie und professioneller Unterstützung kann der Kauf einer vermieteten Immobilie ein wichtiger Baustein für euren Vermögensaufbau sein.
Habt ihr schon Erfahrungen mit vermieteten Immobilien gemacht oder plant einen Kauf? Teilt eure Fragen und Erlebnisse – ich freue mich auf den Austausch!