Es klingt erstmal harmlos, fast bürokratisch: Vorfälligkeitsentschädigung. Doch wer in der Praxis damit konfrontiert wird, merkt schnell, dass hinter diesem Begriff eine Summe stecken kann, die richtig weh tut.
Ich bin Alex, Hausbesitzer seit über 20 Jahren. Ich habe erlebt, wie flexibel das Leben manchmal spielt – und wie wenig flexibel Banken mitunter reagieren. Wer seinen Immobilienkredit vorzeitig kündigen möchte, etwa wegen Hausverkaufs, Scheidung oder Umschuldung, kommt oft nicht drum herum, diese sogenannte Entschädigung zu zahlen. Umso wichtiger ist es, vorher zu wissen, worauf man sich einlässt.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt?
Wenn du einen Kreditvertrag abschließt, legt die Bank eine bestimmte Laufzeit und einen festen Zinssatz mit dir fest. Kündigst du den Kredit vor Ablauf der Zinsbindung, entgeht der Bank ein Teil des eingeplanten Gewinns – die Zinsen, die du eigentlich noch hättest zahlen sollen.
Und genau diesen entgangenen Zinsgewinn lässt sich die Bank über die Vorfälligkeitsentschädigung ersetzen. Juristisch korrekt, aber für viele Kreditnehmer ein harter Brocken. Denn je nach Restlaufzeit und Kreditsumme kann diese Entschädigung mehrere tausend bis zehntausend Euro betragen.
Wann kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen?
Typisch ist die Situation, dass ein Haus verkauft wird, bevor der Kredit abbezahlt ist. Das kann viele Gründe haben: beruflicher Umzug, Trennung, geänderte Lebensplanung. Aber auch eine Umschuldung in ein günstigeres Darlehen kann den Wunsch nach vorzeitiger Kündigung auslösen.
Wenn dein Vertrag eine feste Zinsbindung hat und du ihn außerhalb der gesetzlich geregelten Sonderkündigungsrechte kündigen willst, kann die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Was viele nicht wissen: Bei Immobilienkrediten hast du ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Sobald zehn Jahre seit der vollständigen Auszahlung vergangen sind, kannst du den Kredit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Das gilt unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Heißt: Auch wenn du einen 20-Jahres-Vertrag hast, kannst du nach zehn Jahren aussteigen, ohne dass die Bank eine Entschädigung verlangen darf.
Wichtig ist: Die Zehnjahresfrist beginnt mit der vollständigen Auszahlung, nicht mit der Unterschrift des Vertrags. Wenn der Kredit in mehreren Raten abgerufen wurde, zählt das letzte Auszahlungsdatum.
Wie hoch kann eine Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen?
Das hängt von mehreren Faktoren ab:
- der Restschuld
- dem vereinbarten Zinssatz
- der verbleibenden Zinsbindung
- und dem aktuellen Zinsniveau am Markt
Je höher die Zinsen zum Zeitpunkt deiner Kündigung im Vergleich zu deinem Vertrag sind, desto geringer fällt die Entschädigung aus. Ist dein Zinssatz hingegen deutlich höher als die aktuellen Marktzinsen, wird’s teuer.
Beispiel: Bei einer Restschuld von 200.000 Euro und noch fünf Jahren Restlaufzeit kann die Vorfälligkeitsentschädigung durchaus über 10.000 Euro liegen – je nachdem, wie hoch dein Zinssatz ist und was die Bank alternativ mit dem Geld verdienen könnte.
Kann man die Höhe prüfen lassen?
Unbedingt. Banken müssen seit dem BGH-Urteil von 2019 ihre Berechnungen transparent und nachvollziehbar machen. Leider ist das nicht immer der Fall. Es gibt spezialisierte Anwälte und Verbraucherzentralen, die solche Berechnungen überprüfen.
In vielen Fällen wurden in der Vergangenheit zu hohe Entschädigungen verlangt – oder sogar unzulässig berechnet, zum Beispiel bei fehlender Widerrufsbelehrung.
Wenn du also Zweifel hast, lass dir eine vollständige Berechnung geben und prüfe sie mit einem Fachmann. Es kann sich lohnen.
Gibt es Alternativen zur Kündigung?
Ja – in manchen Fällen kann die Bank einem Kreditnehmerwechsel zustimmen. Wenn du dein Haus verkaufst, übernimmt der Käufer deinen Kreditvertrag, inklusive aller Konditionen. Das ist allerdings eher die Ausnahme – und hängt stark von der jeweiligen Bank und Bonität des Käufers ab.
Eine andere Möglichkeit: Du nutzt dein Sondertilgungsrecht (falls im Vertrag vereinbart), um einen Teil der Schuld schneller abzubauen. Das spart Zinsen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.
Wer gut plant, spart bares Geld
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist kein böser Trick der Banken – aber sie kann ein echter Kostenfaktor sein, wenn du nicht vorbereitet bist. Deshalb: Prüfe deine Vertragslaufzeit genau, kenn deine Kündigungsrechte, und hol dir im Zweifel rechtlichen Rat.
Ich selbst habe mein Sonderkündigungsrecht damals genutzt – und damit über 8.000 Euro gespart. Es lohnt sich also, das Kleingedruckte nicht zu überfliegen, sondern wirklich zu verstehen.
Wenn du dir gerade überlegst, deinen Kredit umzuschulden oder deine Immobilie zu verkaufen, schreib mir gerne. Ich teile meine Erfahrungen und helfe dir, durch den Dschungel der Baufinanzierung zu finden.