Wenn du dich mit dem Thema Baufinanzierung beschäftigst, stolperst du früher oder später über einen Begriff, der im ersten Moment ziemlich technisch klingt: Beleihungswert. Für viele Kreditnehmer ist er zunächst schwer greifbar – schließlich hast du ja den Kaufpreis schwarz auf weiß, wozu dann noch ein zusätzlicher Wert?
Ich bin Alex, Hausbesitzer seit über 20 Jahren, und ich kann dir sagen: Der Beleihungswert spielt eine viel größere Rolle für deine Finanzierung, als du vielleicht denkst. Denn er bestimmt mit, wie viel Geld dir die Bank gibt – und zu welchen Konditionen.
Beleihungswert – was steckt dahinter?
Der Beleihungswert ist eine vorsichtige Schätzung des Immobilienwerts durch die Bank. Und zwar nicht danach, was du oder der Verkäufer als realistischen Preis ansetzen, sondern danach, was die Bank im Notfall – bei einer Zwangsversteigerung – sicher erzielen könnte.
Dieser Wert liegt in der Regel unter dem tatsächlichen Markt- oder Kaufpreis. Warum? Weil Banken Sicherheitsdenken haben. Sie gehen nicht vom Best-Case aus, sondern vom Worst-Case.
Einfach gesagt: Der Beleihungswert ist der Betrag, den die Bank deiner Immobilie zutraut – unabhängig von Emotion, Lagehype oder schönem Gartenhäuschen.
Warum ist der Beleihungswert so wichtig?
Der Beleihungswert ist die Grundlage für die sogenannte Beleihungsgrenze – also wie viel Prozent des Immobilienwerts dir die Bank maximal als Kredit gewährt.
Die meisten Banken finanzieren bis zu 80 % des Beleihungswerts zu besonders günstigen Konditionen. Alles, was darüber hinausgeht, wird mit einem Risikoaufschlag belegt – oder gar nicht erst angeboten.
Und genau deshalb kann es sein, dass du für ein Haus, das du für 400.000 Euro kaufen willst, nur 300.000 bis 320.000 Euro als günstigen Kredit bekommst, obwohl du denkst: Das ist doch der reale Wert!
Beleihungsauslauf: der Schlüssel zu deinem Zinssatz
Ein Begriff, der hier ins Spiel kommt, ist der Beleihungsauslauf. Er beschreibt das Verhältnis von Darlehenshöhe zum Beleihungswert – also z. B. 80 %, 90 % oder 100 %.
Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser dein Zinssatz. Deshalb lohnt es sich, mit Eigenkapital zu arbeiten – denn je mehr du selbst einbringst, desto besser stellt dich die Bank in ihrer Risikoeinschätzung.
Viele Banken staffeln ihre Zinsen nach Beleihungsgrenzen – etwa bis 60 %, bis 80 %, bis 90 %, darüber hinaus. Schon wenige Tausend Euro Eigenkapital mehr können dich in die nächste, günstigere Kategorie heben.
Was passiert, wenn der Kaufpreis höher ist als der Beleihungswert?
Das ist keine Seltenheit. Gerade in gefragten Lagen oder bei Altbauten mit Sanierungsbedarf taxieren Banken oft sehr konservativ. Das heißt: Du zahlst 450.000 Euro für ein Haus, die Bank setzt den Beleihungswert aber nur bei 400.000 Euro an.
In diesem Fall musst du entweder mehr Eigenkapital mitbringen, um die Differenz zu decken – oder du bekommst schlechtere Konditionen, weil dein Beleihungsauslauf steigt.
Hier lohnt es sich, mit mehreren Banken zu sprechen. Manche bewerten großzügiger, andere strenger. Ein guter Finanzierungsvermittler kann dir helfen, eine passende Bank mit realistischer Einschätzung zu finden.
Wie wird der Beleihungswert ermittelt?
Die Bank nutzt eigene Bewertungsmodelle – je nach Objektart, Alter, Lage und Zustand. Es gibt dabei zwei gängige Methoden:
- Vergleichswertverfahren: bei Eigentumswohnungen oder Häusern in homogenen Lagen
- Ertragswertverfahren: bei vermieteten Objekten, Mehrfamilienhäusern
- Sachwertverfahren: bei Einfamilienhäusern, wenn keine Vergleichswerte vorhanden sind
Meistens läuft das intern, ohne dass du als Kunde viel davon mitbekommst. Du kannst aber nachfragen, wie der Wert zustande gekommen ist – vor allem, wenn du Zweifel hast.
Mein Fazit: Der Beleihungswert entscheidet mehr, als viele denken
Er beeinflusst nicht nur, wie viel du finanzieren kannst, sondern auch zu welchen Konditionen. Ein paar Prozent Unterschied beim Beleihungsauslauf machen über die Jahre tausende Euro Unterschied.
Mein Tipp: Bereite dich gut vor, bring möglichst viel Eigenkapital mit – und vergleiche Angebote. Denn nicht der Kaufpreis allein zählt, sondern das, was die Bank daraus macht.
Wenn du Fragen zur Bewertung deiner Wunschimmobilie hast oder wissen willst, wie du den besten Beleihungsauslauf erreichst – melde dich gern. Ich rechne mit dir durch, ob dein Traumhaus auch zur Finanzierung passt.