„Ein Haus kostet 400.000 Euro.“ Klingt erstmal glasklar, oder? Aber Moment: Ist das der Kaufpreis, der Baupreis, mit oder ohne Grundstück, mit Küche oder ohne? Und was ist mit Notar, Steuern, Außenanlagen, Möbeln?
Viele unterschätzen brutal, was beim Hauskauf wirklich an Gesamtkosten auf sie zukommt. Und damit meine ich nicht die Zinskosten, sondern die knallharten Euros, die du in den ersten Jahren aufbringen musst – ob geplant oder nicht.
In diesem Beitrag zeig ich dir, wie du realistisch kalkulierst, wo die versteckten Kosten lauern – und wie du böse Überraschungen vermeidest.
1. Der Kaufpreis – nur der Anfang
Wenn du eine Anzeige siehst, steht da z. B.:
„Einfamilienhaus für 400.000 Euro“
Was viele übersehen:
Das ist meist nur der Preis für das Haus inkl. Grundstück
Nebenkosten? Fehlanzeige.
Ausstattung? Meist „Standard“ – und das heißt oft: du brauchst noch was drauf.
2. Kaufnebenkosten – schnell 10–15 % extra
Bevor du überhaupt mit dem Umbauen, Einziehen oder Renovieren anfängst, kommen diese unvermeidbaren Posten:
| Posten | Kosten (ca.) |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland) | 3,5–6,5 % des Kaufpreises |
| Notar & Grundbuch | ca. 1,5 % des Kaufpreises |
| Maklerprovision (wenn fällig) | bis zu 3,57 % (inkl. MwSt.) |
| Summe der Nebenkosten | ca. 10–12 % des Kaufpreises |
Beispiel:
400.000 € Kaufpreis → ca. 40.000–50.000 € Nebenkosten
Mein Tipp:
Diese Nebenkosten musst du in der Regel aus eigener Tasche zahlen – die Bank finanziert sie selten mit.
3. Baunebenkosten (bei Neubau)
Wenn du baust, kommen weitere „unsichtbare“ Kosten hinzu, die oft nicht im Bauträgervertrag stehen:
- Bodengutachten
- Vermessung
- Baugenehmigung
- Hausanschlüsse (Wasser, Strom, Abwasser, Gas, Telekom)
- Baustrom & Bauwasser
- Außenanlagen (Terrasse, Einfahrt, Garten)
- Zäune, Carport, Mülltonnenstellplatz
Diese Posten machen schnell 50.000–80.000 Euro zusätzlich aus – je nach Lage und Ausbaustandard.
4. Ausstattung & Innenleben: Das wird teuer, wenn du Wünsche hast
Auch wenn das Haus „schlüsselfertig“ ist – das heißt nicht, dass du einziehst und alles perfekt ist. Je nach Anbieter ist oft nicht enthalten:
- Einbauküche
- Bodenbeläge (Fliesen, Parkett, Laminat)
- Malerarbeiten
- Beleuchtung
- Bad-Extras (z. B. Dusche + Badewanne)
- Smart-Home oder Netzwerkverkabelung
Küche allein: 10.000–30.000 €, je nach Anspruch
Bodenbeläge & Maler: 10.000–20.000 €
Beleuchtung & Elektrik: 3.000–6.000 €
Selbst bei bescheidener Ausstattung solltest du mit 30.000–50.000 € rechnen
5. Möbel, Umzug, Außenanlagen – nicht vergessen
Nach dem Kauf geht’s weiter:
- Neue Möbel (weil die alten „nicht mehr passen“)
- Umzugskosten (Transporter, Helfer, Spedition)
- Gartenmöbel, Gerätehaus, Rasenmäher
- Pflasterung von Einfahrt oder Wegen
- Garage oder Carport
Auch das kann nochmal 10.000–25.000 € verschlingen – und ist in keiner Finanzierung enthalten.
6. Reserven und Rücklagen – für später
Selbst wenn du neu baust oder frisch sanierst: Es kommt immer was.
✔ Reparaturen (Heizung, Fenster, Dach…)
✔ Rücklagen für Modernisierung
✔ Versicherungen (Hausrat, Wohngebäude, Haftpflicht)
✔ Grundsteuer
Plane monatlich mindestens 1–2 €/m² Wohnfläche als Rücklage ein.
7. Die große Gesamtübersicht: Was ein 400.000 €-Haus wirklich kostet
| Kostenpunkt | Betrag (ca.) |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € |
| Kaufnebenkosten (10 %) | 40.000 € |
| Ausstattung & Küche | 30.000 € |
| Außenanlagen | 15.000 € |
| Möbel, Umzug, Einrichtung | 10.000 € |
| Rücklagen & Versicherungen | 5.000 € (fürs erste Jahr) |
| Gesamtkosten realistisch | 500.000–520.000 € |
Und das, ohne Finanzierungskosten wie Zinsen über 20–30 Jahre mit einzurechnen.
8. Mein Fazit: Kalkuliere nicht auf Kante
✔ Der Kaufpreis ist nur die Spitze des Eisbergs
✔ Kaufnebenkosten sind unvermeidlich – und oft höher als gedacht
✔ Küche, Böden, Garten – all das ist nicht automatisch im „Hauspreis“ dabei
✔ Plane mit mindestens 15–20 % Aufschlag auf den Kaufpreis
✔ Und: Halte dir einen Puffer von mindestens 10.000–15.000 € für Unvorhergesehenes
Mein Rat: Frag beim Bauträger oder Verkäufer ganz konkret nach, was im Preis enthalten ist – und was nicht. Und rechne ehrlich, nicht schön.
Denn nur dann kannst du dich wirklich auf dein neues Zuhause freuen – ohne schlaflose Nächte wegen unerwarteter Rechnungen.
Wie war’s bei euch? Gab’s Überraschungen nach dem Kauf? Ich bin gespannt auf eure Geschichten!