Ich erinnere mich noch gut an den Moment, als ich das erste Mal ernsthaft über eine eigene Immobilie nachgedacht hab. Es war so ein typischer Sonntag: Kaffee, ImmoScout geöffnet, und dann dieses eine Objekt, das einfach perfekt war. Preislich okay, Lage top – aber mein Konto? Naja … nicht wirklich prall gefüllt. Eigenkapital? War quasi nicht vorhanden.
Und genau deshalb will ich dir heute zeigen, wie ich es trotzdem geschafft hab, einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital zu bekommen – und was du dabei beachten solltest, wenn du ebenfalls diesen Schritt gehen willst.
Ist ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital überhaupt möglich?
Kurze Antwort: Ja. Aber: Es ist nicht ganz einfach – und auch nicht für jeden geeignet.
In der Fachwelt spricht man hier oft von einer Vollfinanzierung oder sogar von einer 110%-Finanzierung, wenn zusätzlich zum Kaufpreis auch noch die Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler usw.) über den Kredit mitfinanziert werden.
Viele Banken winken da erstmal ab. Aber manche machen’s – unter bestimmten Bedingungen.
Warum ich’s trotzdem versucht habe
Ich bin selbstständig. Das heißt: Meine Einnahmen schwanken von Monat zu Monat. Rücklagen hatte ich, aber eben nicht das klassische „Eigenkapital“, das Banken so gern sehen. Trotzdem war mir klar: Wenn ich warte, bis ich genug gespart hab, ist der Immobilienmarkt weiter explodiert. Dann bringt mir das Sparen auch nix mehr.
Also hab ich mich auf die Suche gemacht nach Banken, die auch ohne Eigenkapital finanzieren, wenn das Einkommen, die Immobilie und die persönliche Situation stimmen. Und siehe da – es gibt sie.
Worauf Banken bei einer Vollfinanzierung achten
Ich hab einiges gelernt auf diesem Weg. Und wenn du’s mir nachmachen willst, dann solltest du ein paar Dinge beachten:
- Immobilienwert: Die Bank wird extrem genau hinschauen, wie werthaltig das Objekt ist. Neubauten oder Immobilien in gefragter Lage haben hier bessere Karten.
- Bonität: Deine Schufa sollte sauber sein. Und dein Einkommen muss stabil sein – ob als Angestellter oder Selbstständiger.
- Zinsaufschlag: Vollfinanzierungen sind teurer. Punkt. Du zahlst meistens einen Zinsaufschlag von 0,5 bis 1,0 Prozentpunkten.
- Nebenkosten im Blick behalten: Wenn du nicht nur den Kaufpreis, sondern auch alle Nebenkosten finanzieren willst, wird’s noch schwieriger.
Mein Weg: Anbieter finden, verhandeln, realistisch bleiben
Ich hab’s damals über einen unabhängigen Finanzvermittler probiert – war für mich die beste Entscheidung. Die haben Zugriff auf viele Banken und kennen oft auch Spezialanbieter, die du selbst gar nicht findest.
Besonders gute Erfahrungen hab ich übrigens mit Interhyp gemacht. Dort wurde ich echt gut beraten. Die haben mir erklärt, welche Banken bereit sind, auch ohne Eigenkapital zu finanzieren – und was ich dafür liefern muss.
Tipp von mir: Lass dir verschiedene Szenarien durchrechnen. Was passiert bei 100%-Finanzierung, was bei 110%? Und wie ändern sich die Zinsen, wenn du z. B. doch 5.000 € Eigenkapital einbringst?
Heute, ein Jahr später: Bereue ich’s?
Ganz ehrlich? Nein. Die Immobilie hat im Wert zugelegt, ich hab endlich mein eigenes Zuhause – und die Raten sind gut machbar. Klar, ich zahl ein bisschen mehr Zinsen. Aber dafür konnte ich jetzt einsteigen, statt noch 5 Jahre zu sparen.
Ich sag nicht, dass das für jeden der richtige Weg ist. Aber es kann funktionieren – wenn man gut vorbereitet ist und ehrlich zu sich selbst bleibt.
SEO-Faktencheck für dich (wenn du selbst recherchierst)
Hier noch ein paar wichtige Begriffe, die du kennen solltest – oder die du in Google eingeben kannst, wenn du weiter recherchieren willst:
- Immobilienkredit ohne Eigenkapital
- Vollfinanzierung Immobilie 2025
- Haus kaufen ohne Eigenkapital
- Finanzierung 110 Prozent Immobilie
- Baufinanzierung Selbstständige ohne Eigenkapital
- Hausfinanzierung trotz wenig Eigenkapital
Das Suchvolumen für diese Begriffe ist übrigens ziemlich hoch – und der Wettbewerb eher mittelmäßig. Also perfekt, um in diese Themen tiefer einzusteigen, wenn du selbst bloggst oder suchst
Mein Fazit – und was ich dir mitgeben will
Wenn du denkst, ohne Eigenkapital kannst du deinen Traum vom Eigenheim vergessen, dann lass dir sagen: Stimmt nicht. Es ist schwieriger, klar. Aber nicht unmöglich.
Wichtig ist: Ehrlich rechnen, nicht schönreden. Und sich beraten lassen. Am besten unabhängig. Es gibt Wege – du musst sie nur gehen.
Ich hoffe, mein Erfahrungsbericht hat dir geholfen. Wenn du Fragen hast, schreib’s gern in die Kommentare. Und wenn du magst, schau bald wieder vorbei – ich erzähl demnächst, wie ich meine Anschlussfinanzierung plane. Spoiler: Da geht’s um Forward-Darlehen und warum ich mir jetzt schon die Zinsen für übermorgen sichere
Bis bald, Alex