Wenn ich in Gesprächen mit angehenden Bauherren oder Immobilienkäufern den Satz höre: „Wir wollten einfach mal schauen, was so geht“, dann weiß ich: Jetzt wird’s spannend. Denn die große Frage lautet nicht: Was kostet das Haus?, sondern: Wie viel Haus kannst du dir wirklich leisten – ohne schlaflose Nächte?
In diesem Beitrag geht es um genau das: eine ehrliche, alltagstaugliche Einschätzung, wie du dein Budget findest – und wo die typischen Denkfehler liegen, die dich später teuer zu stehen kommen können.
1. Monatliche Belastung: Was ist machbar?
Viele Banken rechnen mit festen Faustregeln, wenn es um die Kreditwürdigkeit geht. Und auch du solltest mit einer realistischen Größenordnung starten.
Grundregel: Die monatliche Rate für Zins und Tilgung sollte nicht mehr als 35 bis 40 Prozent deines Nettoeinkommens ausmachen.
Beispiel:
- Haushaltseinkommen: 4.000 Euro netto
- 35 Prozent davon: 1.400 Euro monatliche Belastung
Wichtig: Da ist alles drin – Zins, Tilgung, Instandhaltungspuffer, und am besten auch Grundsteuer oder Versicherungen.
2. Eigenkapital: Wie viel solltest du einbringen?
Ohne Eigenkapital geht fast nichts – und wenn doch, wird’s richtig teuer.
Empfehlung: Mindestens die Kaufnebenkosten (ca. 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises) solltest du selbst zahlen können. Besser ist es, zusätzlich noch 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aufbringen zu können.
Beispiel:
- Hauspreis: 400.000 Euro
- Nebenkosten: ca. 45.000 Euro
- Eigenkapital idealerweise: 80.000 bis 120.000 Euro
Je mehr Eigenkapital, desto besser die Zinskonditionen – und desto geringer das Risiko für dich.
3. Haushaltsrechnung: Was bleibt am Monatsende übrig?
Bevor du zur Bank gehst, mach deine eigene Haushaltsrechnung:
- Einnahmen: Gehalt, Kindergeld, Mieteinnahmen, etc.
- Ausgaben: Miete, Versicherungen, Auto, Essen, Handy, Freizeit, Rücklagen
Was wirklich zählt: Was bleibt übrig, wenn du alle Ausgaben ehrlich erfasst hast? Dieser Überschuss zeigt dir, was du dir monatlich leisten kannst.
Nicht vergessen: Auch wenn du später mietfrei wohnst, brauchst du Rücklagen für Reparaturen, Modernisierung, Nebenkosten.
4. Kreditrahmen realistisch einschätzen
Jetzt kommt die Umrechnung: Was bekomme ich für eine Monatsrate von z. B. 1.400 Euro?
Beispiel:
- Zins: 3,5 Prozent
- Tilgung: 2,5 Prozent
- Gesamtrate: 6 Prozent
- 1.400 Euro monatlich = 16.800 Euro jährlich
→ Damit kannst du etwa 280.000 Euro Kredit stemmen
Wenn du 100.000 Euro Eigenkapital hast, liegt dein Gesamtbudget bei ca. 380.000 Euro. Nicht mehr – auch wenn das Traumhaus 450.000 kostet.
5. Denkfehler, die dich teuer kommen können
❌ „In zehn Jahren verdiene ich bestimmt mehr“ – vielleicht, aber vielleicht auch nicht
❌ „Wir können ja später Sondertilgen“ – nur wenn du auch wirklich was zur Seite legst
❌ „Das bisschen Außenanlage machen wir später“ – das kostet schnell 10.000 bis 20.000 Euro
❌ „Die Rate passt schon“ – solange nichts Unvorhergesehenes passiert
Besser: Mit realistischen Annahmen planen – und dich freuen, wenn’s besser läuft.
6. Erst rechnen, dann träumen
✔ Rechne von deinem Nettoeinkommen zur Monatsrate – nicht vom Wunschobjekt rückwärts
✔ Bring ausreichend Eigenkapital mit – das senkt die Zinsen und entspannt die Lage
✔ Plane mit Puffern – für Unvorhergesehenes, Reparaturen, Lebensveränderungen
✔ Hol dir unabhängige Beratung – nicht jede Bank rechnet zu deinem Vorteil
Mein Rat: Mach dich nicht von Quadratmetern oder Lagewünschen abhängig, sondern von Zahlen, die zu deinem Leben passen. Nichts ist schlimmer, als im Traumhaus zu wohnen – und keine Luft mehr zum Leben zu haben.
Wie habt ihr euer Budget ermittelt? Gab’s Überraschungen? Ich freu mich auf eure Erfahrungsberichte!