Hallo zusammen, hier ist wieder Alex! Wer eine Immobilie finanziert, schließt in der Regel einen Kredit mit einer festen Zinsbindung ab – meist für 10, 15 oder 20 Jahre. Doch was passiert, wenn diese Zinsbindung ausläuft? Dann steht eine Zinsanpassung an, und die kann je nach Marktlage teuer werden.
In diesem Artikel erkläre ich, wie die Zinsanpassung funktioniert, welche Optionen du hast und wie du verhindern kannst, dass deine Monatsrate plötzlich stark ansteigt.
1. Was passiert bei einer Zinsanpassung nach der Zinsbindung?
Wenn die Zinsbindung deines Kredits ausläuft, bleibt oft noch eine Restschuld, die weiter finanziert werden muss. Die Bank unterbreitet dir dann ein neues Angebot – allerdings zum aktuellen Marktzins.
- Wenn die Zinsen gesunken sind, kannst du eine günstigere Anschlussfinanzierung bekommen.
- Wenn die Zinsen gestiegen sind, wird deine Monatsrate deutlich teurer.
Beispiel:
- Ursprüngliche Darlehenssumme: 300.000 Euro
- Zinssatz in den ersten 10 Jahren: 2,5 Prozent
- Restschuld nach 10 Jahren: 200.000 Euro
- Neuer Zinssatz nach 10 Jahren: 5,0 Prozent
Vorherige Monatsrate (2,5 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung): 750 Euro
Neue Monatsrate (5,0 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung): 1.167 Euro
Das bedeutet: Über 400 Euro höhere Monatsrate, wenn die Zinsen sich verdoppeln.
Wer frühzeitig handelt, kann hohe Anschlusszinsen vermeiden.
2. Welche Optionen gibt es nach der Zinsbindung?
Wenn deine Zinsbindung ausläuft, hast du mehrere Möglichkeiten:
1. Angebot der aktuellen Bank annehmen (Prolongation)
- Einfach, da keine neuen Verträge nötig sind
- Keine Notar- oder Grundbuchkosten
- Oft nicht der günstigste Zinssatz
Die erste Offerte der Bank ist selten das beste Angebot – immer vergleichen.
2. Umschuldung zu einer anderen Bank
- Oft bessere Zinssätze als bei der bisherigen Bank
- Möglichkeit, die Tilgung oder Laufzeit anzupassen
- Notar- und Grundbuchkosten fallen an (meist 0,2–0,5 Prozent der Restschuld)
Falls eine andere Bank bessere Konditionen bietet, kann sich der Wechsel trotz Gebühren lohnen.
3. Forward-Darlehen – Zinsen frühzeitig sichern
- Möglichkeit, sich aktuelle Zinssätze bis zu fünf Jahre im Voraus zu sichern
- Sinnvoll, wenn steigende Zinsen erwartet werden
- Zinsaufschlag pro Monat der Vorlaufzeit (ca. 0,02 bis 0,05 Prozent)
Wer steigende Zinsen erwartet, kann sich mit einem Forward-Darlehen günstige Konditionen sichern.
4. Sondertilgung oder vollständige Ablösung
- Schuldenfrei ohne weitere Finanzierungsrisiken
- Keine neuen Zinsen oder Anschlusskredite nötig
- Hoher Kapitalbedarf
Wer genügend Eigenkapital hat, kann die Restschuld ablösen und sich eine teure Anschlussfinanzierung sparen.
3. Wann sollte man sich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Viele warten, bis die Zinsbindung fast abgelaufen ist – ein Fehler.
Zeitpunkt – Vorteile der frühen Planung:
- 12–24 Monate vorher: Möglichkeit, ein günstiges Forward-Darlehen abzuschließen
- 6–12 Monate vorher: Vergleich verschiedener Banken und Umschuldungsoptionen
- 3–6 Monate vorher: Letzte Verhandlungen, Gefahr steigender Zinsen
- Weniger als 3 Monate vorher: Wenig Zeit für Alternativen, oft teurere Konditionen
Spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung sollten Angebote verglichen werden.
4. Wie beeinflussen steigende oder fallende Zinsen die Anschlussfinanzierung?
Szenario 1: Die Zinsen sind niedrig (unter 3 Prozent)
- Eine lange Zinsbindung (15–20 Jahre) ist sinnvoll, um sich den günstigen Zinssatz zu sichern.
- Wer eine hohe Restschuld hat, kann mit einem Forward-Darlehen vorsorgen.
Szenario 2: Die Zinsen steigen (über 4 Prozent)
- Eine kürzere Zinsbindung (5–10 Jahre) kann sinnvoll sein, falls langfristig wieder fallende Zinsen erwartet werden.
- Umschuldung zu einer Bank mit besseren Konditionen prüfen.
In Niedrigzinsphasen lohnt sich eine lange Zinsbindung, bei steigenden Zinsen sollte man flexibel bleiben.
5. Zinsanpassung clever nutzen: So sparst du bei der Anschlussfinanzierung
- Tilgung erhöhen: Falls das Einkommen gestiegen ist, lohnt sich eine höhere Tilgung. Eine Erhöhung von 2 auf 4 Prozent Tilgung kann die Laufzeit um bis zu zehn Jahre verkürzen.
- Banken vergleichen: Mindestens drei bis fünf Angebote einholen, auch Online-Banken oder Vermittler berücksichtigen.
- Forward-Darlehen als Absicherung prüfen: Falls steigende Zinsen erwartet werden, kann ein Forward-Darlehen eine gute Wahl sein.
- Flexible Konditionen nutzen: Sondertilgungsrechte oder Tilgungswechsel-Optionen vereinbaren.
- Nebenkosten einkalkulieren: Bei einer Umschuldung fallen Notar- und Grundbuchkosten an – trotzdem kann sich ein Wechsel lohnen.
Eine gut geplante Anschlussfinanzierung kann mehrere tausend Euro sparen.
6. Häufige Fehler vermeiden
- Zu spät mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen – spätestens 12 Monate vorher aktiv werden.
- Angebot der aktuellen Bank ungeprüft annehmen – immer Vergleichsangebote einholen.
- Zu kurze oder zu lange Zinsbindung wählen – Zinsentwicklung beobachten und individuell anpassen.
- Tilgung nicht anpassen – falls finanziell möglich, eine höhere Tilgung wählen, um schneller schuldenfrei zu sein.
- Forward-Darlehen ohne Not abschließen – nur sinnvoll, wenn steigende Zinsen wahrscheinlich sind.
Ein einfacher Vergleich verschiedener Banken kann mehrere tausend Euro sparen – nicht die erste Offerte annehmen.
7. Fazit: So sicherst du dir die beste Anschlussfinanzierung
- Mindestens 12 Monate vorher Angebote einholen und vergleichen
- Nicht nur auf die eigene Bank verlassen – Umschuldung prüfen
- Sondertilgungen nutzen, um die Restschuld zu senken
- Forward-Darlehen nur nutzen, wenn steigende Zinsen erwartet werden
- Tilgung anpassen, falls das Einkommen es erlaubt
Die Zinsanpassung nach der Zinsbindung kann eine große Chance oder eine teure Falle sein. Wer frühzeitig plant, Banken vergleicht und die richtige Strategie wählt, kann mehrere tausend Euro sparen.
Wie plant ihr eure Anschlussfinanzierung? Habt ihr schon Erfahrungen mit Umschuldung oder Forward-Darlehen gemacht? Ich freue mich auf eure Meinungen.